查看原文：梅州市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)梅州市市區(qū)住宅專項維修資金管理實施細則的通知
一、修訂背景及政策依據(jù)
2013年，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院令504號）、廣東省十一屆人大常委會第七次會議表決通過的《廣東省物業(yè)管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部中華人民共和國財政部令第165號）等法規(guī)，市政府辦公室出臺了《梅州市市區(qū)住宅專項維修資金管理實施細則》（梅市府辦〔2013〕64號，以下簡稱《細則》），于2014年1月1日起開始實施。
由于《細則》有效期已滿，且個別條款已不適用于當(dāng)前法律和工作實際，各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)主管部門對住宅專項維修資金管理工作也提出了一些新的意見建議，故需對《細則》進行修訂。
我局根據(jù)民法典等相關(guān)法律法規(guī)并結(jié)合實際工作，修改后形成了《梅州市市區(qū)住宅專項維修資金管理實施細則（送審稿）》（以下稱《送審稿》），以適應(yīng)新形勢要求，保障業(yè)主的合法權(quán)益。
二、《送審稿》的主要內(nèi)容
《送審稿》分為總則、資金交存、資金使用、資金監(jiān)管、附則五個章節(jié)，共三十二個條款。重點內(nèi)容如下：
?。ㄒ唬╆P(guān)于適用范圍和定義
《送審稿》適用于我市市區(qū)（不含梅縣區(qū)，下同）范圍內(nèi)商品住宅、非住宅的專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督；明確住宅專項維修資金（以下簡稱：維修資金）是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
（二）關(guān)于基本原則和管理模式
《送審稿》確定了維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。同時，建立了管理機制：市房地產(chǎn)主管部門負責(zé)市區(qū)維修資金管理工作，市財政、審計主管部門加強對維修資金代管期間的會計監(jiān)督和審計監(jiān)督工作。各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)主管部門可依據(jù)《送審稿》結(jié)合實際另行制定管理辦法，也可參照《送審稿》做好本轄區(qū)的維修資金管理工作。
（三）關(guān)于交存標準
現(xiàn)行的（2013年制定）首期維修資金的具體交存標準：有電梯房屋每平方米55元，無電梯房屋每平方米45元。根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》(建設(shè)部、財政部令第165號)第七條規(guī)定：“商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%”。目前市區(qū)高層住宅建筑安裝工程每平方米造價已超過2200元，即使按5%的最低標準計算，高層建筑首期維修資金的交存標準最低也達到每平方米110元，高出現(xiàn)行標準的1倍左右?？紤]到若交存標準調(diào)整幅度大，廣大業(yè)主可能難以接受；同時，參考我省其他地級市的交存標準（如清遠標準：步梯房50元/平方米，電梯房70元/平方米），結(jié)合我市經(jīng)濟發(fā)展實際情況，計劃繼續(xù)按當(dāng)前執(zhí)行的首期維修資金標準交存。
?。ㄋ模╆P(guān)于交存方式
1.新建商品住宅、非住宅項目
?。?）《送審稿》審定、實施后預(yù)售的，購買人在簽訂商品房預(yù)售合同之日起10個工作日內(nèi)，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
（2）現(xiàn)房銷售或預(yù)售期間尚未出售的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理現(xiàn)售備案前，將首期維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
上述交存方式是結(jié)合目前我市實際情況而修訂。之前的網(wǎng)簽合同備案工作流程是先網(wǎng)簽、后備案，若購買人忘記交存維修資金，在備案時，我局工作人員會提醒其先足額交存后再辦理備案手續(xù)。根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于提升房屋網(wǎng)簽備案服務(wù)效能的意見》（建房規(guī)〔2020〕4號）第三條第（九）點要求，目前已實行網(wǎng)簽即備案管理。為保證維修資金交存到位，要求需在網(wǎng)簽系統(tǒng)上傳首付款及維修資金交存憑證，確保業(yè)主及時、足額交存維修資金，從而避免開發(fā)建設(shè)單位在部分業(yè)主未交存維修資金的情況下，完成房屋交付和不動產(chǎn)權(quán)證辦理手續(xù)，造成后續(xù)追繳困難甚至無法追繳問題。十個工作日的交存期限與首付款的交存時間保持一致，便于開發(fā)商一次性上傳資料。
2.現(xiàn)有商品住宅、非住宅項目
（1）2014年1月1日前，商品住宅已出售且業(yè)主已交存住宅專項維修資金（包括已交存屬于住宅專項維修資金范圍的各類費用）的，代收代管單位應(yīng)在本細則施行之日起3個月內(nèi)，將住宅專項維修資金收支明細情況匯總，列出已收和應(yīng)收未收住宅專項維修資金的業(yè)主明細表，按要求報市房地產(chǎn)主管部門備案，并將代收代管資金存入住宅專項維修資金專戶。未達到首期維修資金交存額的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)補足。
（2）2014年1月1日前，已出售但未建立維修資金賬戶的，除國家和省另有規(guī)定外，由相關(guān)業(yè)主自行組織業(yè)主大會決定后進行補建、補交。
（五）關(guān)于資金管理
《送審稿》明確了專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)定期向市房地產(chǎn)主管部門、業(yè)主委員會發(fā)送維修資金對賬單。市房地產(chǎn)主管部門、業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復(fù)核。維修資金受市房地產(chǎn)主管部門、財政部門、審計部門監(jiān)督。
?。╆P(guān)于劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理
《送審稿》明確了業(yè)主大會成立前，業(yè)主交存的維修資金由市房地產(chǎn)主管部門代管。業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)書面向市房地產(chǎn)主管部門提出劃轉(zhuǎn)申請，市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到申請之日起30日內(nèi)辦理相關(guān)移交手續(xù)，移交后的維修資金賬戶同樣接受市房地產(chǎn)主管部門監(jiān)督，以確保維修資金的使用安全。
?。ㄆ撸╆P(guān)于使用原則
《送審稿》明確了維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主決策、方便快捷、公開透明、受益人和負擔(dān)人相一致的原則；規(guī)定了不得從維修資金中列支的情形，以及對維修資金使用的分攤方式；規(guī)定了申請使用人對使用過程中提供的資料的真實性、合法性負責(zé)，市房地產(chǎn)主管部門對資料是否齊備、填報內(nèi)容是否規(guī)范進行審核；還規(guī)定了專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)通過轉(zhuǎn)賬方式進行結(jié)算，不得支取現(xiàn)金等，以此規(guī)范維修資金的使用，保障資金所有者的合法權(quán)益。
（八）關(guān)于使用流程
《送審稿》明確了維修費用由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤，并對維修資金的常規(guī)使用和緊急使用分別制定了詳細的使用流程。緊急使用流程適用于發(fā)生危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全等緊急情況時，需要立即對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造，無需業(yè)主投票表決通過的程序。
