2014年，我市積極推進 “三大抓手”，加快中心城區(qū)擴容提質(zhì)，全力打造粵閩贛邊區(qū)域性中心城市，江南新城、梅縣新城、芹洋半島加緊建設，其他縣（市、區(qū)）中心城區(qū)進一步擴大，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持高速增長態(tài)勢，但存在待售面積大幅上升等問題?，F(xiàn)將有關(guān)情況分析如下：
一、房地產(chǎn)投資大幅增長。2014年全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司173家，比上年增加27家，碧桂園、富力、奧園、萬達等知名房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)進駐梅州，全市房地產(chǎn)投資完成128.29億元，比上年77.02億元，增加51.27億元，增長66.6%，增幅居全省第一，比全國全省分別高56.1和48.9個百分點，比全市固定資產(chǎn)投資增長高27個百分點，對全市投資增長貢獻率44.4%，拉動全市投資增長17.6個百分點。12月末，全市金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額166.43億元，同比增長43.8％，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額54.12億元，比增53.4％，個人購房貸款余額112.3億元，比增39.6％。從全市8個縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)投資增長情況看，房地產(chǎn)投資增長差距較大，大幅增長的有3個縣（區(qū)），分別是梅縣區(qū)、豐順縣和梅江區(qū)（含市直），完成投資43.67億元、10.14億元和42.69億元，分別增長157.5%、124.6%和73.0%，增長下降的有3個縣，蕉嶺縣、大埔縣和五華縣分別下降29.5%、9.8%和4.7%。梅州城區(qū)（梅縣區(qū)和梅江區(qū)）是我市房地產(chǎn)投資最集中地域，投資額86.37億元，占全市投資總額比重67.3%，同比增長107.5%。2014年全市商品房施工面積959.99萬平方米，比上年增加227.43萬平方米，增長31.0％，竣工面積229.97萬平方米，比上年增加66.57萬平方米，增長40.7％。
2014年梅州市分縣房地產(chǎn)投資增長情況表
| 區(qū)域 |
投資額（億元） |
增長（%） |
| 梅州市 |
128.29 |
66.6 |
| 梅江區(qū) |
42.69 |
73.0 |
| 梅縣區(qū) |
43.67 |
157.5 |
| 興寧市 |
12.46 |
33.3 |
| 平遠縣 |
2.95 |
11.5 |
| 蕉嶺縣 |
3.49 |
-29.5 |
| 大埔縣 |
6.59 |
-9.8 |
| 豐順縣 |
10.14 |
124.6 |
| 五華縣 |
6.30 |
-4.7 |
二、商品房銷售面積、銷售額增加。2014年全市商品房銷售面積230.54萬平方米，同比增長22.5%，商品房銷售金額108.31億元，同比增長27.7%。其中，期房銷售大幅增加（按現(xiàn)行統(tǒng)計制度，房地產(chǎn)銷售是指報告期內(nèi)簽署正式買賣合同的商品房，包括現(xiàn)房和期房兩大類），全市期房銷售面積132.02萬平方米，增長56.4%，占全部房地產(chǎn)銷售面積的57.3%，比上年提高12.5個百分點，期房銷售金額65.91億元，同比增長58.3%，占全部房地產(chǎn)銷售總額60.9%，比上年提高11.8個百分點?，F(xiàn)房銷售面積98.5萬平方米，同比下降5.1%，現(xiàn)房銷售金額42.40億元，同比下降1.8%。從有關(guān)部門了解到，我市商品房銷售對象主要是本地居民，外地居民（以居民身份證作判斷）也占一定份額，梅州城區(qū)（包括梅縣新城）外地居民購房占城區(qū)商品房銷售比重13.7%，其他縣（市、區(qū)）大型樓盤如興寧碧桂園外地居民購房占7.5%、豐順碧桂園和美景花園外地居民購房分別占30%和20%。據(jù)稅務部門的資料，2014年全市國、地稅房地產(chǎn)業(yè)稅收23.65億元，比上年的19.21億元，增加4.44億元，增長23.1％?！ ?/span>
三、商品房實際銷售價格回落。2014年全市商品房（含住房、店鋪、車庫等）銷售均價4698元／平方米，同比上年增加193元，增長4.2％。商品房銷售價格同比上漲的原因主要是銷售結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，商品房檔次提高，高檔樓盤增加，如電梯房、別墅增加，步梯房減少，帶來均價上漲。但按同一公司數(shù)據(jù)對比，如梅州市鴻興投資實業(yè)公司（萬象江山樓盤）、梅州市正興房地產(chǎn)開發(fā)公司（御景東方樓盤）、梅州市永興房地產(chǎn)開發(fā)公司（星匯灣樓盤）等房企銷售均價比上年分別下降8.6％、10.2％、5.9％。面對當前房地產(chǎn)銷售市場，企業(yè)主要采用以“低價走量”方式促銷，除直接降價外，有的采取房價打折、贈送物業(yè)費、裝修費等禮包優(yōu)惠方式促銷，優(yōu)惠3～5％。
四、待售面積大幅上升。2014年12月末全市商品房待售面積201.92萬平方米（指已竣工可供銷售或出租，尚未銷售或出租的商品房建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋建筑面積），比上年增加80.5萬平方米，同比增長66.3％，其中房地產(chǎn)大縣梅縣區(qū)待售面積110.35萬平方米，增長127.6％，梅江區(qū)47.62萬平方米，增長96.78％，梅州城區(qū)商品房待售面積占全市的78.2％。全市商品房存量較大，全市待售面積201.92萬平方米，加上施工面積959.99萬平方米，待售和在建商品房面積共有1161.91萬平方米，比上年增加307.92萬平方米，增長36.1 %，按2013年、2014年兩年平均銷售面積209.4萬平方米計算，相當于近5年的銷量。
2014年分縣（市、區(qū)）商品房施工與銷售面積表
單位：萬平方米、億元
| 區(qū)域 |
施工面積 |
銷售面積 |
銷售額 |
待售面積 |
| 梅州市 |
959.99 |
230.54 |
108.31 |
201.92 |
| 梅江區(qū) |
271.60 |
42.26 |
25.78 |
47.62 |
| 梅縣區(qū) |
218.47 |
56.85 |
24.48 |
110.35 |
| 興寧市 |
142.28 |
22.88 |
9.55 |
1.94 |
| 平遠縣 |
35.78 |
16.93 |
6.29 |
2.12 |
| 蕉嶺縣 |
51.94 |
17.98 |
8.00 |
5.05 |
| 大埔縣 |
40.03 |
11.83 |
4.22 |
13.45 |
| 豐順縣 |
115.25 |
42.06 |
21.86 |
5.87 |
| 五華縣 |
77.01 |
19.59 |
8.05 |
8.02 |
目前，全國全省的房地產(chǎn)市場已進入調(diào)整期，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)下降通道走勢，表現(xiàn)為量價增速下跌、庫存高企、觀望氣氛濃厚。 2014年全國全省房屋新開工面積比上年分別下降10.7％和6.2%，商品房銷售面積下降7.6％和5.3%，銷售額下降6.3％和5.4%。梅州為經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，也是全國三、四線城市，各項經(jīng)濟指標的反應相對滯后，房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，價格相對較低，房地產(chǎn)投資仍保持較高的增速。從全省21個市看，商品房銷售面積增長有10個市，下降的有11個市，梅州銷售面積增長22.5％，增幅居汕尾市（增長102.7％）之后，排第二位。房地產(chǎn)業(yè)與城市功能定位、經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)支撐、人口規(guī)模密切相關(guān)，目前，我市房地產(chǎn)施工和待售面積大幅增加，如果城市人口吸附力不足，剛性需求較弱，在供應過量，大幅超過需求增長的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的風險，將對地方經(jīng)濟發(fā)展拉動和社會穩(wěn)定帶來一定的影響，應引起有關(guān)部門的關(guān)注?！ ?/span>
撰稿：黎汝文 賴彩萍
