剛剛搬進(jìn)興寧寧新安置區(qū)的羅秀蓮不時(shí)向安置區(qū)負(fù)責(zé)人詢問(wèn)老年人活動(dòng)中心的建設(shè)情況，她很關(guān)心什么時(shí)候才能和以往一樣，和老朋友坐在院子里打打牌、嘮嘮嗑。
棚戶區(qū)改造是一項(xiàng)重大的民生工程和經(jīng)濟(jì)發(fā)展工程。市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年，省政府下達(dá)梅州棚戶區(qū)改造開(kāi)工建設(shè)12369戶（套），目前已開(kāi)工建設(shè)12370戶（套），其中城市棚戶區(qū)改造的數(shù)量12365戶（套），為全省第一。市委、市政府在征拆難度大、棚改數(shù)量大、改造融資難的情況下，創(chuàng)新建設(shè)模式，研究和部署棚改工作，多次到省住建廳、國(guó)開(kāi)行廣東分行等相關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通對(duì)接，并采取多種融資模式結(jié)合，破解資金難題，確保讓群眾“拆”得放心、“遷”得安心。
記者走訪了江南新城棚改區(qū)、興寧棚改區(qū)和芹洋半島棚改區(qū)三個(gè)點(diǎn)。興寧棚戶區(qū)改造數(shù)量大，時(shí)間早，棚改模式成為學(xué)習(xí)的范本；芹洋半島棚改項(xiàng)目拿到了國(guó)開(kāi)行關(guān)于政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)模式的省內(nèi)第一筆貸款；江南新城棚改安置房建設(shè)項(xiàng)目列入了國(guó)開(kāi)行系統(tǒng)在廣東的兩個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目之一。
●南方日?qǐng)?bào)記者 黃思華 通訊員 鐘思婷
興寧
棚改工作走在前面 村民開(kāi)始入住
李志明是興寧寧新安置區(qū)第一批交房入住的村民，今年7月份剛剛搬進(jìn)了新房。18層的電梯房、綠化設(shè)施完善的小區(qū)、敞亮的100多平三房?jī)蓮d。他剛開(kāi)始還有些不太習(xí)慣，“這里蚊子沒(méi)那么多，用水用電上網(wǎng)比以前好了。”除了現(xiàn)在住的一套房子，根據(jù)1：1的產(chǎn)權(quán)面積置換，李志明的三樓民房還置換了另外兩套100平左右的住宅。
興寧棚戶區(qū)改造是三個(gè)棚戶區(qū)中最早開(kāi)始建設(shè)的，也是三個(gè)棚戶區(qū)改造中唯一一個(gè)已經(jīng)有村民入住的。
總量大
建設(shè)駛上快車(chē)道
興寧棚戶區(qū)改造包括福興安置區(qū)和寧新安置區(qū)。南部新城需征地12500畝，拆遷房屋面積138萬(wàn)平方米，涉及3個(gè)鎮(zhèn)（街道）12個(gè)村共3.3萬(wàn)人。興寧住建局的數(shù)據(jù)顯示，至目前，征收任務(wù)已完成87.7%，需征收的7384戶被征收的房屋中，已丈量6474戶，簽訂協(xié)議5748戶，拆除房屋4981戶。
走進(jìn)寧新安置區(qū)，里面儼然就是一個(gè)高檔的住宅小區(qū)，小區(qū)布局合理，綠化程度高，每棟住宅的架空層正在建設(shè)著老年人活動(dòng)中心?！拔覀兊男^(qū)是由上海設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的，戶型全部為南北走向，設(shè)計(jì)合理；還專門(mén)請(qǐng)深圳專業(yè)的物業(yè)管理公司來(lái)管理小區(qū)，家家戶戶也都用上了天然氣?！卑仓脜^(qū)的負(fù)責(zé)人曾文躍介紹說(shuō)。
2013年12月，興寧棚改區(qū)一期開(kāi)始動(dòng)工，泥濘小道，雜草叢生，棚改區(qū)的原貌還依稀可見(jiàn)。歷經(jīng)兩年的建設(shè)，3127套住宅拔地而起，部分村民已陸陸續(xù)續(xù)入住電梯房。二期的3044套安置房也于2014年11月開(kāi)始動(dòng)工，緊接著是三期的7913套。從村莊到都市的跨越，當(dāng)?shù)卣o村民定了“五年之約”。預(yù)計(jì)到2018年，興寧的安置房可全部建設(shè)完成。
選址優(yōu)
村民過(guò)上城市人的生活
從規(guī)劃地圖上看，福興安置區(qū)和寧新安置區(qū)都處于市中心的位置，位于城市主干道的兩旁，在安置區(qū)五公里范圍內(nèi)有公園、學(xué)校、銀行以及大型超市，生活非常便利；從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮，住宅的升級(jí)空間大。當(dāng)?shù)卣疄榇迕襁x的安置區(qū)區(qū)位，無(wú)論是從生活便利性還是未來(lái)經(jīng)濟(jì)性來(lái)看，都是非常吸引人的。
從入住到現(xiàn)在雖然有一些細(xì)節(jié)問(wèn)題出現(xiàn)，但是只要村民提出來(lái)，都會(huì)立馬得到解決。李志明告訴記者，“一開(kāi)始，我們就有人反映屋內(nèi)移動(dòng)信號(hào)不強(qiáng)，第二天馬上有運(yùn)營(yíng)商打電話過(guò)去，過(guò)了不久手機(jī)信號(hào)的問(wèn)題就處理好了；還有人反映進(jìn)出小區(qū)的道路是泥土路、出入不便且塵土很多，在問(wèn)題提出的幾天后大馬路上便有施工隊(duì)開(kāi)始動(dòng)工修路?！碑?dāng)?shù)卣畬?duì)于問(wèn)題的反饋速度，讓村民深受感動(dòng)。
融資難
廣開(kāi)渠道籌資
興寧住建局副局長(zhǎng)曾然在接受采訪時(shí)提到，“對(duì)于山區(qū)來(lái)說(shuō)，資金問(wèn)題的解決是很棘手的，資金缺口大，社會(huì)資本難以進(jìn)入，而這也逼迫著我們必須在有限的條件下去進(jìn)行創(chuàng)新，來(lái)啃下這塊‘硬骨頭’?！?/p>
興寧棚戶區(qū)改造計(jì)劃總投資約75.061億元，因?yàn)橘Y金比較缺乏，政府決定采取多種融資模式，多形式進(jìn)行建設(shè)。
從一期項(xiàng)目的BT模式到二期項(xiàng)目利用國(guó)家棚戶區(qū)改造政策爭(zhēng)取資金，興寧利用國(guó)家出臺(tái)支持城市棚戶區(qū)改造的政策，爭(zhēng)取到了補(bǔ)助金及公共配套資金5400萬(wàn)元和國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行9億元貸款支持，并成為廣東省第一個(gè)得到國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行貸款支持的城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。在接下的三期項(xiàng)目中，興寧計(jì)劃采用“PPP模式”，于2016年動(dòng)工建設(shè)，2018年交付使用。
芹洋半島
棚改爭(zhēng)當(dāng)“排頭兵” 首筆貸款已發(fā)放
芹洋半島是嘉應(yīng)新區(qū)的起步區(qū)和核心區(qū)，是全市中心城區(qū)擴(kuò)容提質(zhì)的重要載體，自2012年8月啟動(dòng)征收工作以來(lái)，棚戶區(qū)改造工程就成為重中之重。項(xiàng)目自啟動(dòng)以來(lái)，采取市區(qū)聯(lián)動(dòng)、部門(mén)配合的工作方式，按照“先行規(guī)劃、先行設(shè)計(jì)、先行征拆、先行建設(shè)”的工作思路全力推進(jìn)。
走進(jìn)安置區(qū)建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)，可看到30棟住宅已封頂了26棟，還有4棟住宅的建設(shè)也在21層以上。在周?chē)淮笃盏氐膶?duì)比下，安置區(qū)的大樓顯得格外得突出與高聳，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去都能很清楚地看到安置區(qū)的建設(shè)工地。
芹洋半島規(guī)劃總面積3865畝，計(jì)劃總投資20.76億元，建設(shè)安置房30棟共3070套，計(jì)劃2016年4月底竣工驗(yàn)收。其中，需征地拆遷面積3411畝，涉及農(nóng)戶1137戶，人口3300多人。
第一個(gè)吃螃蟹
申請(qǐng)國(guó)開(kāi)行首筆新模式貸款
市國(guó)土資源局總規(guī)劃師謝東安介紹，芹洋半島棚改最大的亮點(diǎn)在于，成為國(guó)開(kāi)行首筆以政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)模式申請(qǐng)貸款的項(xiàng)目，貸款金額共16.6億，解決了大部分資金來(lái)源問(wèn)題。2013年9月經(jīng)省住建廳批復(fù)，芹洋半島品牌戰(zhàn)略發(fā)展安置區(qū)項(xiàng)目納入了國(guó)家和省2013-2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃之后，便開(kāi)始準(zhǔn)備材料，與國(guó)開(kāi)行進(jìn)行對(duì)接。
起初，芹洋半島采用的是“限房?jī)r(jià)競(jìng)低價(jià)”房市對(duì)安置區(qū)用地進(jìn)行了凈地出讓，于2013年10月由梅州大百匯公司競(jìng)得成為安置區(qū)建設(shè)業(yè)主單位。而在2015年2月，為解決資金問(wèn)題，市委、市政府同意大百匯推出安置區(qū)建設(shè)，采取政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)模式重新依法選定新的業(yè)主。
梅州市作為欠發(fā)達(dá)地區(qū)，財(cái)政資金較困難，因此通過(guò)省發(fā)改委和省住建廳，積極向國(guó)家爭(zhēng)取棚戶區(qū)改造和中央蘇區(qū)的政策支持。目前，芹洋半島爭(zhēng)取到了2014年中央城市棚戶區(qū)改造資本3131.92萬(wàn)元。
昔日城中村
搖身一變成城市花園
對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，并且住得安心、舒心，便是人生中一大幸事。從規(guī)劃建設(shè)方面，芹洋半島采用“一軸兩區(qū)三組團(tuán)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，從醫(yī)院、學(xué)校的配套到濕地公園、健身房的建設(shè)，讓老人和小孩都有了安心的“后勤保障”，還有可去的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。
按規(guī)定，芹洋半島將金山教育及配套用地、客家文化產(chǎn)業(yè)基地、S223線以北低丘緩坡用地以及芹洋半島等4個(gè)城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的拆遷群眾統(tǒng)一安排到芹洋半島安置區(qū)集中安置，結(jié)合梅州城區(qū)擴(kuò)容提質(zhì)的實(shí)際情況，確定了棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可按被征收房屋面積1：1.2的比例進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)。在規(guī)劃圖中，原先擁擠不堪、道路泥濘的城中村不見(jiàn)了，換來(lái)的是綠蔭成行的生態(tài)廊道、環(huán)境秀美的濕地公園，3000多戶村民今后也將通過(guò)棚戶區(qū)改造等，逐步改善居住條件。
江南新城
征地拆遷“零上訪” 棚改列入省試點(diǎn)
劉紹紅是江南新城棚改區(qū)原先的居民，自己被拆遷的房子也才蓋了沒(méi)幾年。對(duì)于征地拆遷，劉紹紅看得比很多人更遠(yuǎn)：“征地拆遷是大勢(shì)所趨，是一個(gè)城市要向前發(fā)展的必經(jīng)之路，建設(shè)新城也是為了大家生活得更好。雖然還是以前自己蓋的房子住著比較自在，但是不舍小家怎么建大家?！卑仓脜^(qū)建設(shè)是一項(xiàng)民生工程，村民入住城市的高層住宅，納入新城建設(shè)范圍，既可優(yōu)化周邊資源，建設(shè)完善的配套設(shè)施，也便利于居民生活。
多樣化安置以民意為重
江南新城征地拆遷需要安置的面積約200萬(wàn)平方米，卻創(chuàng)造了“零上訪”的紀(jì)錄，除了要保障好群眾的利益，在制定拆遷安置計(jì)劃時(shí)不讓群眾虧一分錢(qián)之外，還需要工作人員在做群眾工作的時(shí)候，做到為民著想，與群眾實(shí)現(xiàn)溝通與互相理解。
經(jīng)梅江區(qū)多次征求被征收群眾的意見(jiàn)，絕大部分人都不愿意另行安置，也不愿意自掏腰包補(bǔ)貼差價(jià)，而且還考慮到政府資金方面緊張的因素，因此，最后選擇由嘉應(yīng)新區(qū)主導(dǎo)建設(shè)的模式，采取貨幣安置和建設(shè)安置區(qū)兩種方式，并逐月按時(shí)發(fā)放每月600多萬(wàn)、共1.16億元的臨遷安置費(fèi)。另外，在所規(guī)劃的區(qū)域當(dāng)中，安置區(qū)的選址也是選在了最好的區(qū)域，全部安置區(qū)都在公共交通、教育、醫(yī)療、購(gòu)物、休閑等生活設(shè)施配套齊全的新城中心地塊。
江南新城安置區(qū)主要分為吉祥安置區(qū)、站前安置區(qū)、壢明安置區(qū)和上坪安置區(qū)，主要分為三個(gè)階段建設(shè)?！澳壳拔覀円淹瓿闪?0萬(wàn)平方米貨幣安置和首批362套安置房建設(shè)?！奔螒?yīng)新區(qū)辦公室主任謝崇杰說(shuō)。
創(chuàng)新融資模式破解“攔路虎”
據(jù)嘉應(yīng)新區(qū)管委會(huì)測(cè)算，整個(gè)江南新城征地拆遷和公共服務(wù)建設(shè)約需投入220多億元，如果單純依靠政府投資，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足江南新城建設(shè)需求。為解決“錢(qián)從哪里來(lái)”的問(wèn)題，江南新城棚改運(yùn)用市場(chǎng)辦法，通過(guò)多形式融資貸款，來(lái)破解資金難題。
根據(jù)國(guó)發(fā)〔2015〕37號(hào)文件《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見(jiàn)》，江南新城積極與國(guó)開(kāi)行廣東分行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行的溝通對(duì)接，大力推介本地優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目，因地制宜先行實(shí)施棚戶區(qū)改造安置房建設(shè)模式，采用政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)模式（融資、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、施工一體化），并列入國(guó)開(kāi)行系統(tǒng)在廣東的兩個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目之一。
通過(guò)積極爭(zhēng)取政策性貸款的支持，江南新城已籌集到位或近期可到位的融資貸款共計(jì)116.78億元。其中，包括政策性貸款65億元，其中32億元國(guó)開(kāi)行棚改安置專項(xiàng)貸款已正式審批，國(guó)家農(nóng)發(fā)行土地政治收儲(chǔ)項(xiàng)目7億也已到位。同時(shí)，積極爭(zhēng)取將30萬(wàn)平方米貨幣安置項(xiàng)目、3634套安置房項(xiàng)目、上坪362套安置房項(xiàng)目納入國(guó)開(kāi)行貸款政策支持。
另一方面，江南新城棚改通過(guò)引入社會(huì)資本來(lái)解決啟動(dòng)資金，當(dāng)?shù)卣e極加強(qiáng)與大型國(guó)企、央企和上市公司的溝通對(duì)接，創(chuàng)新推進(jìn)PPP、政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)和PPP＋政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)等模式，引進(jìn)國(guó)企、上市企業(yè)；現(xiàn)爭(zhēng)取到17.7億元資金，并以資金本金的形式投資入股建設(shè)江南新城安置房、道路管廊和公園等公共服務(wù)設(shè)施，有效地解決江南新城公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)啟動(dòng)資金。
除此之外，還通過(guò)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，來(lái)實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)發(fā)展。采用整合現(xiàn)有資源、注入新增資產(chǎn)、盤(pán)活存量資金等房市，進(jìn)一步做大做強(qiáng)投融資平臺(tái)，統(tǒng)一對(duì)外融資、歸還借款。通過(guò)依托投融資平臺(tái)功能，江南新城在歸墊市財(cái)政前期投入20多億元的基礎(chǔ)上，利用債務(wù)置換、盤(pán)活抵押物等手段，對(duì)原有的31億元貸款進(jìn)行結(jié)構(gòu)性優(yōu)化。
同時(shí)，再將原有貸款年限短、利率高的11億元債券和信托資金進(jìn)行優(yōu)化，爭(zhēng)取將江南新城原有期限短、利率高、抵押物多的貸款結(jié)構(gòu)全部調(diào)整為10-15年以上的長(zhǎng)期低息貸款，延長(zhǎng)還款時(shí)間，減少投資成本，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)發(fā)展。
■對(duì)話
國(guó)開(kāi)行與梅州的合作未來(lái)會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)
南方日?qǐng)?bào)專訪國(guó)開(kāi)行廣東分行住宅金融辦公室主任盧恩健
南方日?qǐng)?bào)：申請(qǐng)國(guó)開(kāi)行的貸款需要哪些條件？
盧恩健：主要要滿足兩個(gè)條件，一個(gè)是要經(jīng)過(guò)廣東省住建廳的認(rèn)定，第二是申請(qǐng)項(xiàng)目要列入全國(guó)棚戶區(qū)改造的規(guī)劃之內(nèi)。
南方日?qǐng)?bào)：今年國(guó)開(kāi)行的貸款情況如何？廣東省棚改貸款申請(qǐng)的主要地區(qū)有哪些？
盧恩?。簢?guó)開(kāi)行承諾貸款金額約280億元，現(xiàn)落實(shí)發(fā)放貸款80億元，還余61億元貸款未發(fā)放。貸款申請(qǐng)地區(qū)主要集中在廣州、韶關(guān)、梅州和清遠(yuǎn)等幾個(gè)城市，這些城市現(xiàn)在都主要在進(jìn)行擴(kuò)容提質(zhì)和新城建設(shè)。
南方日?qǐng)?bào)：近幾年國(guó)開(kāi)行的政策性貸款發(fā)放的趨勢(shì)如何？
盧恩?。簢?guó)開(kāi)行的貸款利率為4.145%，周期為10-25年。從2012年開(kāi)始，貸款的金額總體呈上升趨勢(shì)。尤其是2014年，棚改貸款的數(shù)額大幅度上升；根據(jù)國(guó)務(wù)院的部署，2015－2017年全國(guó)的棚改數(shù)量將增加到1800萬(wàn)套，因此貸款金額也會(huì)隨之增加。
南方日?qǐng)?bào)：梅州興寧為何會(huì)成為國(guó)開(kāi)行在廣東省第一批貸款發(fā)放的地區(qū)？其他地區(qū)的情況如何？
盧恩健：主要是梅州市委、市政府對(duì)于政策的理解充分，并且工作跟進(jìn)及時(shí)、進(jìn)度快，各方面條件也比較成熟。梅州市的棚改工作是走在全省前列的。而對(duì)于廣東省其他地區(qū)，現(xiàn)經(jīng)過(guò)我們一段時(shí)間的宣介工作，各個(gè)地市對(duì)國(guó)開(kāi)行的貸款政策都比較熟悉了，符合條件的項(xiàng)目也陸陸續(xù)續(xù)開(kāi)始了申請(qǐng)的工作。
南方日?qǐng)?bào)：未來(lái)國(guó)開(kāi)行與梅州還會(huì)有哪些合作？
盧恩健：國(guó)開(kāi)行與梅州的合作未來(lái)會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，會(huì)從棚改方面延伸到基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和交通建設(shè)等多個(gè)方面。
