為進一步構建和完善我市住房保障制度，切實保障和改善民生，促進實現住有所居目標，根據國務院辦公廳《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》（國辦發(fā)〔2011〕45號）、《公共租賃住房管理辦法》（住房和城鄉(xiāng)建設部令第11號）和《廣東省住房保障制度改革創(chuàng)新方案》（粵府辦〔2012〕12號）要求，結合本市實際，制定本實施方案。
一、指導思想和總體要求
（一）指導思想。從保障和改善民生出發(fā)，推進住房保障制度改革創(chuàng)新。堅持政府主導、政策扶持、社會參與、適度保障的原則，合理確定住房保障范圍、保障方式和保障標準，按照問需于民、以需定建、分步實施、輪候解決的思路，探索建立與梅州經濟社會發(fā)展相適應的新型住房保障制度，服務“一園兩特帶動一精”產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，助推綠色的經濟崛起，建設富庶美麗幸福新梅州。
（二）總體要求。到“十二五”期末，全市保障性住房覆蓋面達到20%左右，力爭使我市城鎮(zhèn)中等偏下和低收入家庭（包括最低收入特殊困難家庭，簡稱低保收入家庭，下同）住房困難問題得到基本解決，新就業(yè)無房職工住房困難問題得到有效緩解，外來務工人員居住條件得到明顯改善。確保低保收入家庭中的孤、老、病、殘等特殊群體和新引進高素質人才的住房問題得到優(yōu)先保障。新引進高素質人才的住房保障問題，我市其他文件有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。
二、建立以公共租賃住房為主體的新型住房保障制度
（一）保障性住房以公共租賃住房為主體。
本實施方案所稱公共租賃住房（以下簡稱公租房），是指限定建設標準和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工、新引進高素質人才和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員出租的保障性住房。
全市逐步將直管公房、廉租住房和公租房等保障性住房統(tǒng)籌管理、并軌運行，統(tǒng)一歸類為公租房。根據供求需要，逐步將租約期滿的直管公房轉為公租房。通過建立以公租房為主要保障方式的新型住房保障制度，解決住房保障對象基本居住需求。為實現社會公共資源的共享，公租房一律只租不售，循環(huán)使用。除已批準立項的項目外，暫停新建經濟適用住房，將其供應對象納入公租房供應范圍。
（二）合理確定保障對象，做到兩個優(yōu)先。
公租房主要面向城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工（含新引進高素質人才，下同）和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員供應。新引進高素質人才、本地城鎮(zhèn)戶籍符合條件的低保對象中的孤、老、病、殘群體等重點優(yōu)撫對象，在同等條件下予以優(yōu)先保障。
城鎮(zhèn)低保住房困難保障對象是指收入水平在當地民政部門規(guī)定的最低生活保障標準線內、人均住房建筑面積低于13平方米的家庭。城鎮(zhèn)低收入住房困難保障對象是指收入按照上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入60%確定、人均住房建筑面積低于13平方米的家庭。
各縣（市）人民政府可結合當地實際，合理確定并公布住房保障對象條件。
（三）健全保障方式，實行分類保障。
住房保障實行實物配租與貨幣補貼等方式相結合的辦法。符合條件的住房保障對象主要通過申請輪候公租房解決基本居住需求；符合低保條件的住房困難保障對象自愿選擇通過市場租賃等途徑解決住房的，可以向政府申請廉租租賃補貼；新就業(yè)無房職工、在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員主要通過企事業(yè)單位和其他機構建設的公租房解決基本居住需求。
在增加公租房實物供應的同時，可通過發(fā)放廉租租賃補貼，增強符合條件的低保住房困難對象在市場上承租住房的能力。
（四）科學規(guī)劃建設，合理確定戶型面積。
保障性住房建設采取集中建設與分散建設相結合的方式。本著有利工作、方便生活的原則，新建公租房應根據承租對象的居住和生活需要，同步建設相應配套設施、生活服務用房、管理用房，實施物業(yè)管理。
新建的成套公租房，單套建筑面積不得超過60平方米，以40平方米左右為主。鼓勵各地積極發(fā)展建筑面積低于30平方米的小戶型公租房。以集體宿舍形式建設的公租房，應執(zhí)行國家宿舍建筑設計規(guī)范，人均住房建筑面積不低于5平方米。
（五）合理確定租金標準。
公租房租金實行政府定價。綜合考慮當地經濟社會發(fā)展水平以及市場租賃價格水平等因素，并根據保障對象的承受能力，按照略低于同期、同區(qū)域、同類型普通商品住房市場租金水平的原則確定。
租金的具體標準由市或縣（市）住房保障主管實施部門會同同級財政、民政、價格等主管部門確定，實行動態(tài)調整，并報同級政府批準后及時向社會公布。
符合條件的低保家庭承租公租房，按照政府有關文件規(guī)定收取廉租租金。
（六）以需定建，輪候保障。
市、縣（市、區(qū)）根據確定的保障對象、方式和標準，開展需求申報調查，制訂建設規(guī)劃，定點建設，輪候分配。
1．開展需求申報。按照市、縣（市、區(qū)）人民政府公布的申報條件，由符合規(guī)定條件的申請人向戶籍或就業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）申報住房保障需求，各級人民政府應定期作調查摸底。各類工業(yè)園區(qū)的外來務工人員由其所在企業(yè)統(tǒng)一申報。
2．統(tǒng)計建檔公示。市、縣（市）住房保障部門將復核后符合條件的申請家庭情況統(tǒng)一在當地政府公眾信息網或住房保障部門網站進行公示。對經公示無異議或者異議不成立的，納入公租房保障對象，由住房保障管理部門予以登記造冊，并對相關數據進行統(tǒng)計分析，建立統(tǒng)一的紙質及電子文檔。
3．制定建設規(guī)劃。市、縣（市）人民政府根據需求對象申報情況，結合當地財政承受能力，按照逐年分步解決、定期輪候的原則，組織制定公租房建設規(guī)劃。
4．定點登記需求。市、縣（市）人民政府按照公租房建設規(guī)劃，在政府網站向社會公布項目選址地點和建設方案，接受符合條件的申請人進行定點需求登記，并按照登記情況組織編制年度建設計劃。定點需求登記結果應在政府公眾信息網或住房保障部門網站上公示。
5．實行輪候分配。根據公租房建設規(guī)劃、年度建設計劃和定點需求登記情況，對保障對象實行輪候分配。具體輪候規(guī)則和輪候期限由市、縣（市）人民政府主管部門制定。
（七）多種建設模式并舉，籌集公租房房源。
在抓好政府投資或統(tǒng)籌建設公租房的同時，積極鼓勵社會力量投資建設公租房，多渠道籌集公租房房源。
1．政府投資建設。即由政府劃撥土地并投資建設和管理的公租房。政府也可通過收購、長期租賃等方式籌集公租房。政府投資建設的公租房由政府的代建機構負責組織建設。政府投資建設的公租房項目應按城市規(guī)劃設計要求配建商業(yè)服務設施，統(tǒng)一管理經營。
2．社會投資建設。即由政府有償提供土地并給予優(yōu)惠政策支持，由房地產開發(fā)企業(yè)或投資機構出資建設的公租房。鼓勵房地產開發(fā)等各類企業(yè)和其他機構以獨資、集資或股份制的方式投資、建設和運營公租房，并給予享受公租房建設和運營的有關稅費優(yōu)惠政策。
3．單位自籌建設。在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃前提下，經市和縣（市）人民政府批準并辦理有關用地手續(xù)，企事業(yè)單位可以利用自有存量建設用地或與擁有自有存量建設用地的單位合作建設公租房，納入當地政府統(tǒng)一監(jiān)管，優(yōu)先向本單位符合住房保障對象條件的職工出租；剩余房源可調劑安置其他保障對象租住。
4．開發(fā)項目配建。即在新建普通商品住房、“三舊”（舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊）改造時，配建一定比例的公租房。公租房配建比例一般不低于規(guī)劃住宅建筑總面積的5％，并在土地出讓合同中約定。配建的公租房應與所在項目統(tǒng)一規(guī)劃、同步建設、同步配套和同步交付使用。
5．以資代建。對零星開發(fā)或建設規(guī)模較小的項目，經開發(fā)商申請，由有關部門批準，可選擇以資代建的方式由政府異地建設公租房。選擇以資代建的，應明確資金標準按商品房銷售市場價繳交、需繳納的配建資金總額、配建資金的繳納方式、繳納時限和違約責任、繳存帳號等事項。
6．各類園區(qū)集中配建。外來務工人員集中的各類開發(fā)區(qū)、產業(yè)園區(qū)等，由政府統(tǒng)籌規(guī)劃，按照集約用地、集中建設的原則，由政府直接配套或引導投資主體建設公租房，就近解決新就業(yè)無房職工、外來務工人員等不同層次的住房需求。對園區(qū)配套建設的員工宿舍，在土地出讓合同、項目立項、規(guī)劃設計時，應明確其保障性住房（員工宿舍）性質，進一步規(guī)范建設和管理。
7．利用集體建設用地建設。按照控制規(guī)模、優(yōu)化布局、只租不售、權屬不變的原則，經批準可積極探索利用農村集體建設用地和農村經濟發(fā)展留用地建設公租房。建成后可向符合住房保障條件的對象出租，也可由政府或企事業(yè)單位整體承租后，再向符合條件的對象出租。
社會投資、單位自籌建設、開發(fā)項目配建、園區(qū)集中配建、利用集體建設用地建房等模式建設的公租房只能整體確權，允許整體轉讓，不得分拆確權，不得分割轉讓。
8．“BT”模式。為解決公租房建設資金不足問題，經市政府批準可采用“BT”模式，通過項目公司總承包，融資、建設、驗收合格后移交給政府，由政府按比例分期償還投資方的融資和建設費用。
（八）嚴格準入、分配與退出管理。
1．嚴格準入管理。嚴格執(zhí)行“三級審核、兩級公示”制度，市、縣（市、區(qū)）住房保障部門會同當地民政、街道辦事處（鎮(zhèn)）、居委會，從申請人家庭人均可支配收入、資產標準和人均住房面積三個方面嚴格規(guī)范住房保障準入管理。建立完善住房保障管理信息系統(tǒng)，加強部門聯(lián)動，實現信息共享，進一步提高資格審核的公正性和準確性。
2．組織審查核實。申請人所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）或企業(yè)對申請人家庭收入、家庭住房狀況是否符合承租公租房條件進行初審，并提出初審意見。經初審符合條件的應將申請人基本情況和初審意見在申請人所在社區(qū)和單位進行公示，公示時間為7天；公示期滿，對公示無異議或經查證異議不成立的，將初審意見和申請人的申請材料一并報送當地民政部門。當地民政部門應自收到申請材料之日起10個工作日內完成對申請家庭收入情況的審核工作；對符合低收入家庭收入標準的，應出具家庭收入核定證明，對不符合條件的，應作出書面說明。民政部門完成審核后將申請材料和核定結果一并送當地住建（房管）部門。住建（房管）部門收到審核材料后應在10個工作日內完成對申請家庭住房狀況的審查（復核）。
3．優(yōu)化輪候機制。綜合申請人家庭人均可支配收入、住房面積、家庭人員結構、輪候時間等因素制定輪候規(guī)則。建立住房保障輪候冊，將經公示無異議或者有異議但經核實異議不成立的申請人，按照輪候規(guī)則列入輪候冊進行輪候。加強對輪候人員收入、住房等情況的動態(tài)監(jiān)管。申請人因有關情況發(fā)生變化不再符合保障條件的，及時取消其輪候資格，所有住房保障輪候信息應通過政府公眾信息網或住房保障部門網站等平臺予以公開，接受社會監(jiān)督。
4．嚴格分配制度。加強對公租房分配方案的審核和監(jiān)督，采取定點需求登記、搖號抽取順序號并依據順序號抽簽選房、公眾參與、媒體監(jiān)督等方式，實行“登記結果、分配過程、分配結果”三公開，確保公租房分配公開、公平、公正。行政主管部門應主動邀請人大代表、政協(xié)委員進行監(jiān)督。
5．健全退出機制。健全住房保障資格年審制度，通過“三審兩公示”、開通投訴渠道、群眾舉報、不定期檢查、入戶調查、信函索證、委托第三方調查取證等方式，加強住房保障資格監(jiān)管和住房使用情況巡查。
住建（房管）部門要會同民政、國土、公安、人力資源和社會保障等相關部門對已經享受公租房政策的對象所申報的戶籍、人口、收入、資產、住房、工作、社會保障繳納等變動情況進行審核，每年全面復核一次。
對以欺騙等不正當手段，登記為輪候對象或者承租公租房的，由市、縣級人民政府住房保障主管部門處以1000元以下罰款，記入公租房管理檔案；登記為輪候對象的，取消其登記；已承租公租房的，責令限期退回所承租公租房，并按市場價格補繳租金，逾期不退回的，可以依法申請人民法院強制執(zhí)行，承租人自退回公共租賃住房之日起五年內不得再次申請公租房。
三、落實配套政策和保障措施
（一）多渠道籌集保障資金。
1．加大政府財政投入。積極爭取中央和省公租房建設專項補助資金的同時，市和縣（市）人民政府應將公租房建設資金納入年度財政預算,通過資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式加大對公租房的投入。應將土地出讓收入的5%專項用于保障性住房建設，財政資金安排不足的地區(qū)要提高從土地出讓收入提取住房保障資金的比例。
2．加大住房公積金投入。住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用后，全部用于公租房建設。積極創(chuàng)造條件，加大住房公積金繳存比例和歸集力度，爭取成為利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點城市。試點城市在優(yōu)先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金前提下，可將50%以內的住房公積金結余資金用于發(fā)放公租房建設貸款，進一步盤活使用好住房公積金余額。
3．企業(yè)債券融資?？稍O立公租房投融資公司，作為統(tǒng)籌公租房融資、建設和運營管理的平臺。融資公司可發(fā)行企業(yè)債券或中期票據，專項用于公租房建設。承擔公租房建設項目的其他企業(yè)，可在政府核定的公租房建設投資額度內，通過發(fā)行企業(yè)債券進行項目融資。對發(fā)行企業(yè)債券用于公租房建設的，優(yōu)先辦理核準手續(xù)。
4．金融創(chuàng)新試點。在公租房建設任務重、資金需求量大的城鎮(zhèn)，積極支持開展政府出資與社會籌資相結合的公租房股權信托基金融資試點，探索運用房地產投資信托基金加快推進公租房建設。積極探索通過商業(yè)貸款、社?；?、保險資金、“BT”融資模式等渠道籌措各類低息、中長期貸款支持公租房建設。
5．落實稅費減免政策。公租房建設一律免收各項行政事業(yè)性收費和政府性基金，并落實建設、購買、運營等環(huán)節(jié)免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、土地增值稅、營業(yè)稅、房產稅等政策規(guī)定。
（二）確保用地供應。
落實土地儲備制度，確保用地供應。把公租房用地優(yōu)先納入土地儲備之中，根據需求明確具體地塊、面積。政府投資建設的公租房建設用地以劃撥方式供應；其他方式投資建設的公租房建設用地可采取出讓、租賃、作價入股等方式有償使用。采取租賃方式的，可按年繳納土地租金。
國土資源部門要將公租房建設用地納入年度建設用地供應計劃；涉及新增公租房建設用地的，要在年度土地利用計劃中優(yōu)先安排、單列指標，確保供應。涉及辦理公租房建設用地手續(xù)的，要建立綠色通道路，簡化程序，加快辦理。在外來務工人員集中的產業(yè)園區(qū)，各縣（市、區(qū)）應當統(tǒng)籌規(guī)劃，按照集約用地、集中建設的原則，引導各類投資主體建設公租房。
（三）確保規(guī)劃到位。
市、縣（市、區(qū)）人民政府要根據需求情況，合理組織編制公租房建設規(guī)劃和年度建設計劃。在符合城市規(guī)劃控制指標的前提下，公租房項目容積率可按照控制性詳細規(guī)劃指標的上限掌握，適當提高容積率。公租房項目規(guī)劃設計要遵循省地、節(jié)能、環(huán)保要求，外觀立面應結合實際，盡可能體現客家建筑風格。
（四）創(chuàng)新保障體制。
1．設立住房保障委員會。市設立住房保障委員會，行使本地區(qū)住房保障工作的決策權和監(jiān)督權。市住房保障委員會主任由市政府分管領導擔任，副主任由市政府對應的副秘書長和市住房城鄉(xiāng)建設局局長擔任，成員由人大代表、政協(xié)委員和市府辦公室、市監(jiān)察局、市發(fā)展改革局、市財政局、市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市住房城鄉(xiāng)建設局、市國土資源局、市民政局負責人以及專家學者、群眾代表按一定比例組成。
各縣（市、區(qū)）要成立相應的機構，加強領導。
2．市住房和城鄉(xiāng)建設局為市政府住房保障管理機構。負責擬訂全市住房保障政策，組織編制住房保障發(fā)展規(guī)劃、年度建設計劃并監(jiān)督實施，指導監(jiān)督各縣（市、區(qū)）的公租房建設和管理等工作。視保障房發(fā)展和日常管理需要，可按規(guī)定程序向機構編制部門專題申請設置非營利性的住房保障具體實施機構，負責承辦公租房的需求調查、登記、運營管理和維修養(yǎng)護等日常工作。公租房所在地基層政府民政、公安、房管等有關部門及鎮(zhèn)（街道辦）應指定專職人員配合做好工作。
各縣（市、區(qū)）人民政府應明確住房保障工作管理機構，負責轄區(qū)內的住房保障工作。
四、加強組織領導
由市政府牽頭，成立相關單位參加的市住房保障制度改革工作領導小組，建立聯(lián)席會議議事制度，成員單位各司其職，協(xié)助市住房保障委員會制定全市住房保障制度改革重大方針和政策措施，研究部署和指導實施住房保障制度改革工作。
各縣（市、區(qū)）人民政府應根據本方案并結合本地區(qū)實際情況，制定具體實施方案，明確職責分工，層層落實責任，確保住房保障制度改革創(chuàng)新工作順利推進。
市住房城鄉(xiāng)建設局要會同市編辦、市發(fā)展改革局、市監(jiān)察局、市財政局、市國土資源局、市金融辦等部門，加強對全市住房保障制度改革創(chuàng)新工作的統(tǒng)籌協(xié)調、組織實施和檢查指導。
