日前市政府印發(fā)通知，從今年6月1日起正式實(shí)施《梅州市“三舊”改造實(shí)施辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）。《辦法》進(jìn)一步健全了我市“三舊”改造管理機(jī)制和政策體系，政策優(yōu)惠力度更大、覆蓋面更廣，同時(shí)在創(chuàng)新規(guī)劃管理制度、地價(jià)計(jì)收、產(chǎn)業(yè)扶持、連片改造、容積率獎(jiǎng)勵(lì)、土地置換等方面進(jìn)一步釋放紅利。
記者了解到，我市曾于2010年頒布《梅州市關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的實(shí)施意見(jiàn)》《梅州市“三舊”改造實(shí)施細(xì)則》，政策明確了改造模式、改造流程及歷史用地的處理等內(nèi)容。但經(jīng)過(guò)近九年時(shí)間的實(shí)踐，該政策的部分內(nèi)容已無(wú)法有效指導(dǎo)實(shí)際項(xiàng)目的開(kāi)展。為適應(yīng)新時(shí)代政策環(huán)境變化趨勢(shì)，進(jìn)一步規(guī)范我市“三舊”改造工作，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，我市起草出臺(tái)《梅州市“三舊”改造實(shí)施辦法》。
根據(jù)《辦法》，市、縣（市、區(qū)）人民政府將成立“三舊”改造工作議事協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)“三舊”改造工作，自然資源管理機(jī)構(gòu)為“三舊”改造主管部門，負(fù)責(zé)“三舊”改造的具體工作。同時(shí)，優(yōu)化了“三舊”改造標(biāo)圖建庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)、要求，創(chuàng)新了三舊”改造項(xiàng)目的規(guī)劃管理制度；明確了“三舊”改造項(xiàng)目集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地的審批程序，以及“三舊”改造項(xiàng)目中涉及歷史用地完善手續(xù)的分類處理。
《辦法》明確了“三舊”改造項(xiàng)目的改造模式，規(guī)范和細(xì)化改造流程，公益性用地移交比例與程序。其中舊村莊改造分為政府實(shí)施改造、自主改造和合作改造三種改造模式，舊城鎮(zhèn)、舊廠房改造分別分為政府主導(dǎo)和自行改造兩種模式。《辦法》明確規(guī)定，涉及工改經(jīng)營(yíng)性用途的自行改造項(xiàng)目，需將不低于該項(xiàng)目用地總面積15%的土地?zé)o償移交政府。
【政策解讀】
深入推進(jìn)“三舊”改造，解讀最新政策亮點(diǎn)
當(dāng)前，我市土地資源供需矛盾十分突出，在新增建設(shè)用地逐年減少的大背景下，實(shí)施“三舊”改造將是盤活存量建設(shè)用地的重要途徑之一，也是我市拓展城市建設(shè)空間的新途徑。因此，出臺(tái)《梅州市“三舊”改造實(shí)施辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），進(jìn)一步理順“三舊”改造相關(guān)模式和操作流程，非常有利于推進(jìn)我市“三舊”改造工作，有效釋放大量閑置土地，提高土地利用效率，保障城市發(fā)展的用地需求。
完善收益共享機(jī)制，保障社會(huì)公共利益
“三舊”改造涉及的利益主體眾多，理順“三舊”改造范圍內(nèi)相關(guān)利益主體的利益關(guān)系，制定公平合理的土地出讓金計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)和收儲(chǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，一方面有利于完善各利益主體土地增值收益共享機(jī)制，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的協(xié)同提升和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的全面可持續(xù)發(fā)展，另一方面可以逐步化解我市多年來(lái)土地歷史遺留問(wèn)題，有效規(guī)范土地管理秩序，加快理順土地矛盾糾紛，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定。
《辦法》規(guī)定，自行改造的工改經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目需無(wú)償移交15%的公益性項(xiàng)目用地。此舉將有利于補(bǔ)齊城市基礎(chǔ)設(shè)施的短板，完善城市功能，改善民生，實(shí)現(xiàn)我市高質(zhì)量、全方位的發(fā)展。
《辦法》還明確，要根據(jù)項(xiàng)目類型差異化制定地價(jià)計(jì)收與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?！肮じ墓ぁ备脑祉?xiàng)目在符合規(guī)劃、不改變土地用途、不延長(zhǎng)土地使用年限的情形下，不計(jì)收地價(jià)款?！肮じ纳獭鳖愴?xiàng)目，按照新用途市場(chǎng)評(píng)估價(jià)減去原用途市場(chǎng)評(píng)估價(jià)后差額的40%計(jì)收地價(jià)款。舊村莊、舊城鎮(zhèn)改造按照土地市場(chǎng)價(jià)格的20%計(jì)收地價(jià)款。
創(chuàng)新規(guī)劃管理制度，推動(dòng)舊改工作落地
《辦法》明確，三舊”改造單元規(guī)劃可作為項(xiàng)目實(shí)施依據(jù)?！叭f”改造涉及控制性詳細(xì)規(guī)劃未覆蓋的區(qū)域，可由自然資源主管部門組織編制“三舊”改造單元規(guī)劃，參照控制性詳細(xì)規(guī)劃審批程序批準(zhǔn)后，作為控制性詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施?！叭f”改造涉及控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的，可參照控制性詳細(xì)規(guī)劃修改程序批準(zhǔn)“三舊”改造單元規(guī)劃，覆蓋原控制性詳細(xì)規(guī)劃。這一制度的創(chuàng)新，一是推動(dòng)解決了修改控制性詳細(xì)規(guī)劃程序復(fù)雜、耗時(shí)長(zhǎng)的問(wèn)題；二是適當(dāng)放寬了規(guī)劃修改門檻，推動(dòng)解決了部分用地因不符合規(guī)劃而無(wú)法實(shí)施改造的問(wèn)題。
更多優(yōu)惠支持連片改造，配套產(chǎn)業(yè)扶持措施
為鼓勵(lì)我市利用“三舊”改造政策積極發(fā)展產(chǎn)業(yè)，針對(duì)連片改造項(xiàng)目，本辦法制定了多種優(yōu)惠措施，一是允許原屬于同一國(guó)有土地使用權(quán)宗地整體入庫(kù)和“三地”修改土地利用總體規(guī)劃一并納入改造范圍、鼓勵(lì)連片項(xiàng)目混合開(kāi)發(fā)和建設(shè)連片改造示范區(qū)等；二是允許對(duì)100畝以上并提供公益性設(shè)施或城市公共空間、保障性住房、歷史文物保護(hù)的舊城區(qū)整體連片改造項(xiàng)目，可在原批準(zhǔn)控制性詳細(xì)規(guī)劃容積率的基礎(chǔ)上增加10％的容積率獎(jiǎng)勵(lì)；三是在符合規(guī)劃、權(quán)屬清晰、雙方自愿的前提下，允許“三舊”改造項(xiàng)目用地之間或“三舊”用地與相鄰的其他存量建設(shè)用地進(jìn)行空間位置和權(quán)屬互換。
與此同時(shí)，《辦法》明確，支持“工改工”項(xiàng)目建設(shè)不超過(guò)總建筑面積15%的配套用房。對(duì)于舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造的復(fù)建安置房項(xiàng)目，可依據(jù)棚戶區(qū)改造政策，按照復(fù)建安置“建一免一”的原則，減免城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，并可在本市權(quán)限范圍內(nèi)依法減免其他行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。
