構(gòu)建便民利民的不動(dòng)產(chǎn)登記程序
在整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的立法過程中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記程序的規(guī)定是最重要，也是最關(guān)鍵的問題。只有構(gòu)建一整套真正便民利民的不動(dòng)產(chǎn)登記程序，才能有效節(jié)約不動(dòng)產(chǎn)交易成本，提高交易效率，從根本上保證登記的及時(shí)、準(zhǔn)確，維護(hù)登記簿的公示與公信力，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)利。
正因如此，國(guó)務(wù)院頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）用第三章專章、9個(gè)條文對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的程序作出了規(guī)定，占整體條文數(shù)的1/4。之后國(guó)土資源部頒布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記程序中的具體問題作出了詳盡的規(guī)定。一方面，《細(xì)則》第三章“不動(dòng)產(chǎn)登記程序”規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記程序中共性的問題，如申請(qǐng)的主體、登記機(jī)構(gòu)查驗(yàn)的內(nèi)容、實(shí)地查看的具體情形、公告的方式與內(nèi)容、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和登記證明的發(fā)放情形等。這些規(guī)定適用于所有依申請(qǐng)的登記；另一方面，《細(xì)則》第四章“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記”和第五章“其他登記”，分別對(duì)各種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的首次登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記，以及預(yù)告登記、異議登記、更正登記和查封登記等四類其他登記的具體程序，作出了詳盡而細(xì)致的規(guī)定。
《細(xì)則》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記程序的規(guī)定，充分體現(xiàn)了便民利民的思想，有效貫徹落實(shí)了《條例》第一條“方便群眾申請(qǐng)登記”的立法目的。
共享信息，申請(qǐng)更便利
通過信息共享機(jī)制確保不動(dòng)產(chǎn)交易與登記的銜接，方便群眾申請(qǐng)登記
在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，為了更好地銜接不動(dòng)產(chǎn)交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記之間的關(guān)系，貫徹中央領(lǐng)導(dǎo)“讓信息多跑路，群眾少跑腿”的指示，《細(xì)則》依據(jù)《條例》的有關(guān)規(guī)定，明確要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息與交易信息互聯(lián)共享機(jī)制，確保不動(dòng)產(chǎn)登記與交易有序銜接。不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將不動(dòng)產(chǎn)交易信息及時(shí)提供給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記后，應(yīng)當(dāng)將登記信息及時(shí)提供給不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)。這樣一來，群眾就無需在不動(dòng)產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦兩道手續(xù)。
細(xì)化材料，準(zhǔn)備更便捷
細(xì)化每一類登記的適用情形及申請(qǐng)材料，使群眾在申請(qǐng)登記時(shí)有章可循
《細(xì)則》對(duì)每一類具有登記能力的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的首次登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記所適用的具體情形都一一作出了規(guī)定。群眾依據(jù)這些規(guī)定，可以非常清楚地知道自己應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)何種類型的登記。就每一類具體登記類型，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交的申請(qǐng)材料，《細(xì)則》也進(jìn)行了詳細(xì)列舉。群眾在申請(qǐng)登記之前，可以依據(jù)《細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定，準(zhǔn)備齊全相應(yīng)的申請(qǐng)材料。
平穩(wěn)過渡，舊證無需換
保證統(tǒng)一登記的平穩(wěn)過渡，確認(rèn)原有證書的效力，禁止登記機(jī)構(gòu)強(qiáng)制換證
在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)是由不同的登記機(jī)構(gòu)依據(jù)不同的法律和行政法規(guī)，頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。例如：土地登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)集體土地所有證、國(guó)有土地使用證、集體土地使用證；房屋登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證等；農(nóng)業(yè)行政管理部門頒發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證、林權(quán)證、草原使用證；海洋行政管理部門頒發(fā)海域使用權(quán)證、無居民海島使用權(quán)證等。為了不給群眾制造麻煩，《細(xì)則》明文規(guī)定，在細(xì)則施行前，各類不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法核發(fā)的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書繼續(xù)有效。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)制要求不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人更換不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。因此，在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，廣大人民群眾依然可以持原有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書直接申請(qǐng)相應(yīng)的登記。
簡(jiǎn)化手續(xù)，補(bǔ)辦無負(fù)擔(dān)
簡(jiǎn)化不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的補(bǔ)辦手續(xù)，切實(shí)方便群眾
當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明出現(xiàn)遺失、滅失的情況，權(quán)利人都會(huì)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。然而，在以往的不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐中，一些不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)章和地方性法規(guī)都要求不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)時(shí)，必須在當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報(bào)刊甚至是指定的報(bào)刊上刊登遺失、滅失的聲明。這種規(guī)定既無太大的實(shí)際效用，也極大地增加了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的負(fù)擔(dān)。鑒于此，《細(xì)則》明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明遺失、滅失，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)的，只要由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在其門戶網(wǎng)站上刊發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的遺失、滅失聲明即可。
設(shè)計(jì)科學(xué)，公證不強(qiáng)制
與公證制度有效銜接，充分尊重廣大人民群眾意愿
《條例》和《細(xì)則》均未規(guī)定強(qiáng)制公證的事項(xiàng)。為在不增加群眾經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的情況下，使登記機(jī)構(gòu)有效審核相應(yīng)登記材料，確保登記的真實(shí)準(zhǔn)確，《細(xì)則》與現(xiàn)有公證制度進(jìn)行了很好銜接，給予群眾充分的選擇自由。例如：在申請(qǐng)人處分不動(dòng)產(chǎn)而無法親自申請(qǐng)，需委托他人代為申請(qǐng)的情況下，可選擇辦理委托公證，也可在登記機(jī)構(gòu)工作人員見證的情況下當(dāng)場(chǎng)出具授權(quán)委托書。對(duì)群眾因繼承、遺囑取得房屋而申請(qǐng)登記的，也不強(qiáng)制要求辦理繼承權(quán)公證或遺囑公證，而可由申請(qǐng)人提交證實(shí)被繼承人死亡的材料、遺囑、全部法定繼承人的基本情況以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等文件，向登記機(jī)構(gòu)證明自己享有繼承權(quán)或遺囑是真實(shí)有效的。再如：對(duì)于父母以外的監(jiān)護(hù)人處分未成年人不動(dòng)產(chǎn)而申請(qǐng)登記的情形，《細(xì)則》規(guī)定，有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系的材料既可以是人民法院指定監(jiān)護(hù)的法律文書，也可以是經(jīng)過公證的對(duì)被監(jiān)護(hù)人享有監(jiān)護(hù)權(quán)的材料或者其他材料。
首次登記，政府來承擔(dān)
規(guī)定由政府負(fù)責(zé)獲取農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利首次登記的權(quán)屬來源、調(diào)查登記材料，避免增加廣大農(nóng)民的負(fù)擔(dān)
因種種原因，我國(guó)農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)登記率較低。實(shí)踐中，大量的農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利如集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等，都未辦理過首次登記。為減輕廣大農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，《細(xì)則》明確規(guī)定，市、縣人民政府可以根據(jù)情況對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)未登記的不動(dòng)產(chǎn)，組織開展集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的首次登記。對(duì)于辦理這些不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的首次登記所需的權(quán)屬來源、調(diào)查等登記材料，由人民政府有關(guān)部門組織獲取。也就是說，相關(guān)費(fèi)用無須不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人負(fù)擔(dān)，而是由人民政府有關(guān)部門來承擔(dān)。
