將保護(hù)權(quán)利貫穿于《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》之中
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）第一條開(kāi)宗明義，把“規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記行為，細(xì)化不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，方便人民群眾辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益”規(guī)定為《細(xì)則》的制定目的。其中“保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益”既是《細(xì)則》的制定目的，也是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的宗旨。此次頒布的《細(xì)則》，進(jìn)一步細(xì)化了《物權(quán)法》和《條例》中的相關(guān)規(guī)定，為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記保護(hù)自己的合法權(quán)益提供了依據(jù)和便利。
充分尊重權(quán)利人的意愿
進(jìn)一步細(xì)化不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)，尊重權(quán)利人的意愿
依申請(qǐng)登記是《物權(quán)法》和條例確立的一項(xiàng)重要的原則，是對(duì)權(quán)利人意愿的最大尊重?！都?xì)則》第三章用比較多的條文對(duì)申請(qǐng)材料原件和復(fù)印件的提供（第九條）、共有不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)人（第十條）、無(wú)（限制）民事行為能力人由監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)（第十一條）、委托他人代為申請(qǐng)（第十二條）做了明確規(guī)定。這些規(guī)定，為當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記、表彰和保護(hù)自己的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，提供了明確的指引。
更重要的是，《細(xì)則》對(duì)依申請(qǐng)登記、尊重權(quán)利人意愿做了進(jìn)一步的強(qiáng)化?！都?xì)則》第十三條進(jìn)一步明確了《條例》第十五條二款的撤回登記，規(guī)定“申請(qǐng)登記的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前，全體申請(qǐng)人提出撤回登記申請(qǐng)的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將登記申請(qǐng)書(shū)以及相關(guān)材料退還申請(qǐng)人。”
為不動(dòng)產(chǎn)交易和流轉(zhuǎn)護(hù)航
在法律允許的范圍內(nèi)擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)登記的包容性，滿足群眾不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利表彰和保護(hù)的需要
不動(dòng)產(chǎn)登記不僅要保護(hù)靜的安全，更重要的是要保護(hù)動(dòng)的安全。《細(xì)則》在這方面做了很多努力，第四章對(duì)登記類型的具體規(guī)定，以及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記程序的類型化的規(guī)定，既是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記表彰和保護(hù)自己的權(quán)利的具體指引，更是起到了為不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)保駕護(hù)航的作用。
《細(xì)則》雖然不能擴(kuò)大可以登記的不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的范圍，但《細(xì)則》第二十七條對(duì)共有不動(dòng)產(chǎn)份額登記的規(guī)定，實(shí)質(zhì)上為不動(dòng)產(chǎn)共有份額轉(zhuǎn)移提供了登記的可能；《細(xì)則》第四章第八節(jié)、第九節(jié)對(duì)地役權(quán)、抵押權(quán)登記的具體規(guī)定，為物盡其用、抵押擔(dān)保融資提供了便利；《細(xì)則》第一百零六條為信托登記所開(kāi)的口子，則為不動(dòng)產(chǎn)信托的登記提供了空間。這些規(guī)定，都將極大地促進(jìn)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易的發(fā)展。
尤其值得注意的是，《細(xì)則》在一些具體制度的設(shè)計(jì)上充分考慮了交易和流轉(zhuǎn)的需要。例如，《細(xì)則》第八十九條規(guī)定的異議登記期間，只要申請(qǐng)人提供知悉異議登記存在并自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的書(shū)面承諾就可以辦理處分權(quán)利的登記的規(guī)定，相比于原來(lái)的《土地登記辦法》中“異議登記期間，未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者設(shè)定土地抵押權(quán)”的規(guī)定，更好地平衡了靜的安全和動(dòng)的安全的關(guān)系。
精準(zhǔn)保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利
提高登記準(zhǔn)確率，并為錯(cuò)誤登記的糾正和救濟(jì)提供可行途徑
不動(dòng)產(chǎn)登記事關(guān)人民群眾不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的保護(hù)。為提高登記的準(zhǔn)確性，更有效地表彰和保護(hù)群眾的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，《細(xì)則》在以下幾個(gè)方便作了相關(guān)的規(guī)定：如第八條對(duì)承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記審核、登簿工作的不動(dòng)產(chǎn)登記人員的考核培訓(xùn)進(jìn)行了規(guī)定；第十五、十六條明確了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查驗(yàn)的內(nèi)容和實(shí)地查看的重點(diǎn)；第十七、十八條列舉了登簿前需要公告的情形、公告的內(nèi)容，并明確只有公告期滿無(wú)異議或者異議不成立，方能登簿；第十一、十二、十四條對(duì)申請(qǐng)人應(yīng)該或者可以提交經(jīng)過(guò)公證的申請(qǐng)材料的情形作了明確規(guī)定。這些登記程序方面的規(guī)定，都是為了最大限度地保證登記的準(zhǔn)確性。
為避免因登記錯(cuò)誤而給權(quán)利人造成損害，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度中設(shè)計(jì)了更正登記和異議登記制度，《細(xì)則》進(jìn)一步明確了這兩種登記的規(guī)則，為通過(guò)更正登記和異議登記改正登記中的錯(cuò)誤，避免或減輕因登記錯(cuò)誤而可能導(dǎo)致的損失提供了明確的指引。
加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記信息化建設(shè)
不動(dòng)產(chǎn)登記信息化建設(shè)，可提高不動(dòng)產(chǎn)登記的效率、準(zhǔn)確性和社會(huì)綜合效益
不動(dòng)產(chǎn)登記簿作為物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，其重要性自不待言?？紤]到不動(dòng)產(chǎn)登記簿電子化的大勢(shì)。《細(xì)則》第七條要求，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)配備專門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記存儲(chǔ)設(shè)施，采取信息網(wǎng)絡(luò)安排防護(hù)措施，保證電子數(shù)據(jù)安全?！都?xì)則》第九十五條還對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息化建設(shè)提出了具體要求。相信隨著統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)的逐步完善，不動(dòng)產(chǎn)登記的效率、準(zhǔn)確性和社會(huì)綜合效益都將躍上一個(gè)新的臺(tái)階，最終將為通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記表彰和保護(hù)自己的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)提供更好的條件。
原有不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)仍然有效
尊重既有權(quán)利，確保原有登記簿證的效力
《條例》第三十三條進(jìn)一步規(guī)定條例試行前依法頒發(fā)的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和制作的不動(dòng)產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效。為落實(shí)《條例》第四條第二款，第三十三條第一款，《細(xì)則》第一百零五條明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利未發(fā)生變更、轉(zhuǎn)移的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)制要求不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人更換不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。這就確保了權(quán)利人已經(jīng)登記的權(quán)利在登記制度改革后仍能得到法律的保護(hù)。
同時(shí)，這一規(guī)定還有一層隱含的意義：在處理新老登記簿的關(guān)系時(shí)，除非因當(dāng)事人申請(qǐng)新的登記而將登記事項(xiàng)移至新登記簿，即使因信息整合采集的需要而進(jìn)行登記事項(xiàng)的“平移”，將老登記簿記載的事項(xiàng)移至新登記簿，作為物權(quán)歸屬和內(nèi)容依據(jù)的還應(yīng)該是老登記簿。
《細(xì)則》的頒布實(shí)施，不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的整合，只是不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革的序幕。在統(tǒng)一登記的路上，我們還會(huì)碰到許多問(wèn)題。但無(wú)論碰到什么樣的問(wèn)題，都不應(yīng)該改變保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)利，維護(hù)群眾不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)這一不動(dòng)產(chǎn)登記的宗旨。換言之，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的一切改革，都應(yīng)該是更方便不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人表彰和維護(hù)自己的權(quán)利，更全面地表彰權(quán)利人的權(quán)益，而不是相反。相信只要我們堅(jiān)持這一點(diǎn)，中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之路會(huì)越走越順，越走越寬。
