廣東省國(guó)土資源廳 廣東省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地變更登記工作中有關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)
各地級(jí)以上市國(guó)土資源局（國(guó)土資源行政主管部門(mén)）、地方稅務(wù)局，順德區(qū)國(guó)土城建和水利局、地方稅務(wù)局，珠海橫琴新區(qū)地方稅務(wù)局：
為進(jìn)一步規(guī)范土地變更登記行為，統(tǒng)一工作標(biāo)準(zhǔn)和原則，減少工作失誤，防止國(guó)有資產(chǎn)流失，依法保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益，依據(jù)《土地登記辦法》和有關(guān)法律法規(guī)、政策規(guī)定，針對(duì)土地變更登記的不同形式，提出以下意見(jiàn)。
一、明確變更內(nèi)容，規(guī)范登記行為
1.本意見(jiàn)所指的土地變更登記，僅涉及土地使用權(quán)變更登記和土地權(quán)利人名稱(chēng)變更登記。
2.辦理土地變更登記，應(yīng)按照“先稅后證”的原則，申請(qǐng)人先到地稅部門(mén)辦理有關(guān)稅務(wù)事項(xiàng)后,憑稅務(wù)部門(mén)出具的完稅憑證或者減免稅證明到國(guó)土資源行政主管部門(mén)辦理變更登記。
3.土地使用權(quán)變更涉及劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，持批準(zhǔn)文件和補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)的相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證辦理變更登記。
4.涉及協(xié)助法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)變更的，按《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（法發(fā)﹝2004﹞5號(hào)）第二十四條規(guī)定執(zhí)行。
5.土地使用權(quán)變更涉及《廣東省土地使用權(quán)交易市場(chǎng)管理規(guī)定》第五條規(guī)定和國(guó)家相關(guān)規(guī)定的，必須經(jīng)土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公開(kāi)交易，持成交確認(rèn)文件和完稅憑證辦理土地變更登記。
二、下列情形按照土地使用權(quán)變更登記辦理
1.以受讓、購(gòu)買(mǎi)、交換、受贈(zèng)等方式取得土地使用權(quán)的；
2.夫妻按份共有的土地使用權(quán)，在夫妻之間轉(zhuǎn)移的；
3.自然人與其一人有限責(zé)任公司之間發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的；
4.土地使用權(quán)在公司制企業(yè)的母公司與子公司、子公司與子公司之間轉(zhuǎn)移的；
5.公司吸收合并其他企業(yè)，被吸收企業(yè)注銷(xiāo)，其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到公司名下的；
6.兩個(gè)以上公司合并新設(shè)立一家公司，原各公司注銷(xiāo)，其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到新設(shè)立的公司名下的；
7.因公司分立導(dǎo)致土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；
8.個(gè)人獨(dú)資企業(yè)（含土地使用權(quán)）整體出售給其他人的（不論買(mǎi)受人是否更改該企業(yè)的名稱(chēng)）；
9.投資人獨(dú)資擁有多家有限責(zé)任公司，土地使用權(quán)在其所屬有限責(zé)任公司之間轉(zhuǎn)移的；
10.企業(yè)破產(chǎn)、解散、被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等被清算后，土地使用權(quán)劃轉(zhuǎn)到股東個(gè)人名下的；
11.事業(yè)單位改制為非國(guó)有獨(dú)資企業(yè)企業(yè)，投資主體發(fā)生改變，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的。
三、下列情形參照土地權(quán)利人名稱(chēng)變更登記辦理
1.因法定繼承取得土地使用權(quán)的；
2.夫妻離婚后財(cái)產(chǎn)分割，原共同共有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到夫或者妻一方的；原登記在夫或者妻一方名下，屬夫妻雙方共同共有的土地使用權(quán)，增加另一方姓名的；
3.經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位之間的調(diào)整、劃轉(zhuǎn)取得土地使用權(quán)的；
4.國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)變更名稱(chēng)導(dǎo)致土地權(quán)利人名稱(chēng)變更的；
5.自然人與其個(gè)人獨(dú)資企業(yè)之間土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的；
6.事業(yè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定改制為國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，改制后的企業(yè)承受原事業(yè)單位土地權(quán)屬，且按規(guī)定允許保留國(guó)有劃撥用地性質(zhì)的；
7.非公司制企業(yè)，按《公司法》規(guī)定整體改建為有限責(zé)任公司（含國(guó)有獨(dú)資公司）或股份有限公司，有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司，股份有限公司整體改建為有限責(zé)任公司，改建后的公司承受原企業(yè)權(quán)利義務(wù)，且投資主體不改變的；
8.個(gè)體工商戶(hù)轉(zhuǎn)型登記為企業(yè)，原個(gè)體工商戶(hù)繼續(xù)以其土地使用權(quán)出資，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到企業(yè)名下的；
9.1987年1月1日前，以土地使用權(quán)作價(jià)出資掛靠國(guó)有或集體單位設(shè)立的企業(yè)，經(jīng)被掛靠單位的上級(jí)主管部門(mén)（其中掛靠國(guó)有公司的，還要經(jīng)國(guó)資和財(cái)政主管部門(mén)同意）批準(zhǔn)脫離掛靠關(guān)系，并改制為公司制企業(yè)或個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的；
10.無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的單位或者個(gè)人通過(guò)招拍掛等形式競(jìng)得經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地后，在辦理土地登記之前，設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，要求將土地使用權(quán)辦理到新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，并且在原土地出讓合同中有相關(guān)約定或者在報(bào)名參加土地使用權(quán)出讓競(jìng)投時(shí)有相關(guān)書(shū)面聲明，或者和原出讓方簽訂補(bǔ)充協(xié)議的。已經(jīng)以競(jìng)得人名義辦理土地使用權(quán)登記的除外。
四、加強(qiáng)指導(dǎo)，明確責(zé)任
1.對(duì)沒(méi)有列入上述情形，無(wú)法準(zhǔn)確把握變更登記的，各地應(yīng)及時(shí)將有關(guān)情況向省國(guó)土資源行政主管部門(mén)反映。
2.市、縣國(guó)土資源行政主管部門(mén)、地方稅務(wù)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，按職責(zé)要求做好相關(guān)工作，嚴(yán)格執(zhí)行上述規(guī)定，確保變更登記規(guī)范化。對(duì)土地登記工作人員違反規(guī)定辦理土地使用權(quán)變更登記的，應(yīng)及時(shí)糾正。
為進(jìn)一步規(guī)范土地變更登記行為，統(tǒng)一工作標(biāo)準(zhǔn)和原則，減少工作失誤，防止國(guó)有資產(chǎn)流失，依法保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益，依據(jù)《土地登記辦法》和有關(guān)法律法規(guī)、政策規(guī)定，針對(duì)土地變更登記的不同形式，提出以下意見(jiàn)。
一、明確變更內(nèi)容，規(guī)范登記行為
1.本意見(jiàn)所指的土地變更登記，僅涉及土地使用權(quán)變更登記和土地權(quán)利人名稱(chēng)變更登記。
2.辦理土地變更登記，應(yīng)按照“先稅后證”的原則，申請(qǐng)人先到地稅部門(mén)辦理有關(guān)稅務(wù)事項(xiàng)后,憑稅務(wù)部門(mén)出具的完稅憑證或者減免稅證明到國(guó)土資源行政主管部門(mén)辦理變更登記。
3.土地使用權(quán)變更涉及劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，持批準(zhǔn)文件和補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)的相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證辦理變更登記。
4.涉及協(xié)助法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)變更的，按《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（法發(fā)﹝2004﹞5號(hào)）第二十四條規(guī)定執(zhí)行。
5.土地使用權(quán)變更涉及《廣東省土地使用權(quán)交易市場(chǎng)管理規(guī)定》第五條規(guī)定和國(guó)家相關(guān)規(guī)定的，必須經(jīng)土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公開(kāi)交易，持成交確認(rèn)文件和完稅憑證辦理土地變更登記。
二、下列情形按照土地使用權(quán)變更登記辦理
1.以受讓、購(gòu)買(mǎi)、交換、受贈(zèng)等方式取得土地使用權(quán)的；
2.夫妻按份共有的土地使用權(quán)，在夫妻之間轉(zhuǎn)移的；
3.自然人與其一人有限責(zé)任公司之間發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的；
4.土地使用權(quán)在公司制企業(yè)的母公司與子公司、子公司與子公司之間轉(zhuǎn)移的；
5.公司吸收合并其他企業(yè)，被吸收企業(yè)注銷(xiāo)，其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到公司名下的；
6.兩個(gè)以上公司合并新設(shè)立一家公司，原各公司注銷(xiāo)，其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到新設(shè)立的公司名下的；
7.因公司分立導(dǎo)致土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；
8.個(gè)人獨(dú)資企業(yè)（含土地使用權(quán)）整體出售給其他人的（不論買(mǎi)受人是否更改該企業(yè)的名稱(chēng)）；
9.投資人獨(dú)資擁有多家有限責(zé)任公司，土地使用權(quán)在其所屬有限責(zé)任公司之間轉(zhuǎn)移的；
10.企業(yè)破產(chǎn)、解散、被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等被清算后，土地使用權(quán)劃轉(zhuǎn)到股東個(gè)人名下的；
11.事業(yè)單位改制為非國(guó)有獨(dú)資企業(yè)企業(yè)，投資主體發(fā)生改變，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的。
三、下列情形參照土地權(quán)利人名稱(chēng)變更登記辦理
1.因法定繼承取得土地使用權(quán)的；
2.夫妻離婚后財(cái)產(chǎn)分割，原共同共有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到夫或者妻一方的；原登記在夫或者妻一方名下，屬夫妻雙方共同共有的土地使用權(quán)，增加另一方姓名的；
3.經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位之間的調(diào)整、劃轉(zhuǎn)取得土地使用權(quán)的；
4.國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)變更名稱(chēng)導(dǎo)致土地權(quán)利人名稱(chēng)變更的；
5.自然人與其個(gè)人獨(dú)資企業(yè)之間土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的；
6.事業(yè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定改制為國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，改制后的企業(yè)承受原事業(yè)單位土地權(quán)屬，且按規(guī)定允許保留國(guó)有劃撥用地性質(zhì)的；
7.非公司制企業(yè)，按《公司法》規(guī)定整體改建為有限責(zé)任公司（含國(guó)有獨(dú)資公司）或股份有限公司，有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司，股份有限公司整體改建為有限責(zé)任公司，改建后的公司承受原企業(yè)權(quán)利義務(wù)，且投資主體不改變的；
8.個(gè)體工商戶(hù)轉(zhuǎn)型登記為企業(yè)，原個(gè)體工商戶(hù)繼續(xù)以其土地使用權(quán)出資，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到企業(yè)名下的；
9.1987年1月1日前，以土地使用權(quán)作價(jià)出資掛靠國(guó)有或集體單位設(shè)立的企業(yè)，經(jīng)被掛靠單位的上級(jí)主管部門(mén)（其中掛靠國(guó)有公司的，還要經(jīng)國(guó)資和財(cái)政主管部門(mén)同意）批準(zhǔn)脫離掛靠關(guān)系，并改制為公司制企業(yè)或個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的；
10.無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的單位或者個(gè)人通過(guò)招拍掛等形式競(jìng)得經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地后，在辦理土地登記之前，設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，要求將土地使用權(quán)辦理到新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，并且在原土地出讓合同中有相關(guān)約定或者在報(bào)名參加土地使用權(quán)出讓競(jìng)投時(shí)有相關(guān)書(shū)面聲明，或者和原出讓方簽訂補(bǔ)充協(xié)議的。已經(jīng)以競(jìng)得人名義辦理土地使用權(quán)登記的除外。
四、加強(qiáng)指導(dǎo)，明確責(zé)任
1.對(duì)沒(méi)有列入上述情形，無(wú)法準(zhǔn)確把握變更登記的，各地應(yīng)及時(shí)將有關(guān)情況向省國(guó)土資源行政主管部門(mén)反映。
2.市、縣國(guó)土資源行政主管部門(mén)、地方稅務(wù)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，按職責(zé)要求做好相關(guān)工作，嚴(yán)格執(zhí)行上述規(guī)定，確保變更登記規(guī)范化。對(duì)土地登記工作人員違反規(guī)定辦理土地使用權(quán)變更登記的，應(yīng)及時(shí)糾正。
廣東省國(guó)土資源廳 廣東省地方稅務(wù)局
2013年7月9日
