為妥善解決我市不動產登記實施前的歷史遺留問題，保護不動產權利人合法權益，維護社會和諧穩(wěn)定，根據《物權法》《土地管理法》《城市房地產管理法》以及《不動產登記暫行條例》等法律法規(guī)規(guī)定，參照廣東省自然資源廳《關于加快處理不動產登記歷史遺留問題的指導意見》，以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，以維護人民群眾利益為核心的理念，本著“依法依規(guī)、尊重歷史、面對現實、便民利民”的原則，針對當前我市實際情況，市自然資源局研究起草了《關于加快處理梅州市不動產登記有關歷史遺留問題的意見》（以下簡稱《意見》）?，F將《意見》的相關政策解讀如下：
一、關于已取得房產證，未取得土地證書的問題
本條按照“原證書合法有效”的原則，結合省自然資源廳《關于加快處理不動產登記歷史遺留問題的指導意見》，形成適合本地的具體做法。一是對已分割商品房（含套、層、間）和私人建房適度“松綁”給予完善土地使用權。二是強調了集體土地上開發(fā)的商品住房不列在內，這就將“小產權房”區(qū)別開來，不合法的“小產權房”不予登記。
二、關于房地權利主體不一致的問題
針對以前房地分散登記導致房屋轉移后未同步辦理土地使用權轉移的問題，因此類問題大部分存在于單位的房改房、集資房以及早期開發(fā)的商品房或個人自建房，本著尊重房屋已轉移的歷史，按照《物權法》 “地隨房走”的相關規(guī)定，以及不動產“一體登記”的原則，在把握權屬無爭議、出讓金及稅費不流失的前提下提出完善意見，保證權利主體的一致性。
三、關于房地產違規(guī)開發(fā)建設的問題
有合法的房地產開發(fā)建設手續(xù)，但在開發(fā)建設中存在違反規(guī)劃條件、違反土地出讓合同、超用地紅線、超容積率等問題的，參照省自然資源廳《關于加快處理不動產登記歷史遺留問題的指導意見》，未辦理房產登記的依法處理后辦理不動產登記。不動產統(tǒng)一登記實施前，購房人已取得房屋所有權屬證書的，依據不動產登記“穩(wěn)定延續(xù)”的原則，予以辦理不動產登記，在簿證上記載相關事項。
四、關于無法按要求雙方申請的問題
因開發(fā)建設單位已注銷等原因，購房人不能按照雙方共同申請的規(guī)定辦理不動產登記手續(xù)的，土地和房屋權屬來源清楚、界址明確，房屋用地、規(guī)劃報建、峻工驗收等文件齊備，登記機構予以辦理登記。未辦理房屋登記的購房人憑購房合同、購房票據等可單方申請登記。已辦理房屋登記，但原土地權利人滅失等原因無法雙方申請的，可由房屋產權人簽署具結書后辦理。
五、關于房改房等政策性住房辦理轉移登記的問題
由于政策性住房的特殊性，為平衡各政策性住房住戶的相關利益關系，針對歷史上很多以出讓方式取得的非住宅用途的政策性住房，從便民利民的角度出發(fā)，將其視作劃撥土地，依據《已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》（財綜字〔1999〕113號），按住宅用地性質進行補辦出讓手續(xù)，土地出讓金按地價的10%收取。
六、關于房地用途不一致的問題
對于統(tǒng)一登記前已分別完成房、地登記的，土地與房屋用途保持不變，繼續(xù)分別按統(tǒng)一登記前原記載的房、地用途登記，在登記簿及證書中分別記載。未經依法批準不得隨意改變已登記的用途。
七、關于已抵押土地上的房屋登記問題
既要方便群眾又要降低抵押風險，對已取得房屋所有權證但土地仍在抵押狀態(tài)的，征得原土地抵押人的書面同意意見后，不動產登記機構可以辦理登記，但要在不動產登記簿和不動產權屬證書上注明土地抵押狀況。
八、關于違法抵押處置后不動產登記的問題
對不動產登記實施前違反《物權法》等法律法規(guī)以土地等不動產進行抵押的，按照省自然資源廳《關于加快處理不動產登記歷史遺留問題的指導意見》在采取清償、置換、完善手續(xù)等依法處理后辦理不動產登記。
九、關于房地范圍不一致的問題
對房屋超出原宗地或跨宗地的，分兩種情況分別處理：一是已取得房屋所有權證的，按房屋與宗地對應一致的原則進行分割、合并或調整邊界處理，并統(tǒng)一土地使用權年限。二是未取得房屋所有權證的，合并宗地、統(tǒng)一土地使用權年限后辦理不動產登記。
十、關于歷史自建房的不動產登記辦理
以尊重歷史、維護現狀的原則，依據《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》的相關政策，歷史自建房按各歷史階段確定土地使用權及房屋所有權，以1982年以前、1982至1986年、1987年至2006年、2006年以后各時間段建造的房屋區(qū)分不動產登記申請材料，維護老百姓權益。同時，考慮到現實當中農村大部分鄉(xiāng)村規(guī)劃未覆蓋，無法提交房屋符合規(guī)劃的材料，對未覆蓋鄉(xiāng)村規(guī)劃的地區(qū)，由政府作出統(tǒng)一認定，符合認定范圍的，可不提供房屋符合規(guī)劃或者建設的相關資料予以辦理不動產登記。
2019年10月29日
