梅州市自然資源局關(guān)于處理不動(dòng)產(chǎn)登記

有關(guān)歷史遺留問題的意見

為妥善解決我市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前的歷史遺留問題，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》以及《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)加快處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題指導(dǎo)意見的通知》（粵自然資規(guī)字〔2018〕5號）等有關(guān)規(guī)定，以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，以維護(hù)人民群眾利益為核心的理念，本著“依法依規(guī)、尊重歷史、面對現(xiàn)實(shí)、便民利民”的原則，針對當(dāng)前我市實(shí)際情況，經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)就處理我市不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)歷史遺留問題提出如下意見。

一、工作原則

（一）堅(jiān)持尊重歷史、實(shí)事求是原則。從有利于解決群眾問題為出發(fā)點(diǎn)，對應(yīng)各歷史時(shí)期形成問題發(fā)生的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，實(shí)事求是，解決難題。

（二）堅(jiān)持房地一體登記的原則。房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)和森林、林木等定著物所有權(quán)登記應(yīng)當(dāng)與其所附著的土地一并登記，保持權(quán)利主體一致。土地使用權(quán)首次登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、查封登記的，該土地范圍內(nèi)符合登記條件的房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)和森林、林木等定著物所有權(quán)應(yīng)當(dāng)一并登記。房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)和森林、林木等定著物所有權(quán)首次登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、查封登記的，該房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并登記。

（三）堅(jiān)持穩(wěn)定連續(xù)的原則。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施以前依法頒發(fā)的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書繼續(xù)有效。

二、統(tǒng)籌兼顧，分類處理

（一）已取得房屋所有權(quán)屬證書，未辦理土地登記，當(dāng)事人申請辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，按下列情形處理：

1.有合法土地權(quán)屬來源的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予以辦理，有關(guān)土地權(quán)屬來源材料認(rèn)定，可依據(jù)取得土地使用權(quán)時(shí)的相關(guān)政策。

（1）已分割商品房（含套、層、間）或私人建房,經(jīng)審查存在建筑占地與原批準(zhǔn)土地位置、面積等存在偏差但屬于正常誤差范圍內(nèi)的，根據(jù)實(shí)際情況予以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，已分割商品房以建筑區(qū)劃現(xiàn)狀落宗，私人建房以房產(chǎn)建基面積進(jìn)行落宗。

（2）房產(chǎn)登記后因依法改建或擴(kuò)建等原因，現(xiàn)狀與原證記載內(nèi)容不符的，憑批準(zhǔn)文件等相關(guān)材料辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。

（3）原土地性質(zhì)屬劃撥且不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利不發(fā)生轉(zhuǎn)移的，可按原土地性質(zhì)更換不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；原土地性質(zhì)屬劃撥且不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的，補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)并繳交土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后申請辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

（4）對原房屋管理部門在房屋轉(zhuǎn)讓過程中已代收土地出讓金的，當(dāng)事人無需補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，憑繳納土地出讓金憑證直接予以認(rèn)定土地“出讓”性質(zhì)，申請辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

2.沒有合法土地權(quán)屬來源的，由相關(guān)部門依法作出處理，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)有關(guān)部門依法處理的證明材料辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

（1）已分割的商品房（含套、層、間）或私人建房，土地未依法出讓的，當(dāng)事人可更換不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，以房產(chǎn)建基面積落宗，土地取得方式為劃撥，土地用途參照房屋登記用途予以確定。

（2）房產(chǎn)登記后因違法改建或擴(kuò)建等原因，現(xiàn)狀與原證記載內(nèi)容不符的，依據(jù)有關(guān)部門依法處理的證明材料辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。

（3）集體所有土地上開發(fā)的商品住房，一律不得辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

（二）合法宗地上的房屋所有權(quán)多次轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)移鏈條清晰且相繼取得房屋所有權(quán)屬證書，但沒有同步辦理土地使用證轉(zhuǎn)移，房屋、土地權(quán)屬證書的權(quán)利主體不一致的，在確保證載真實(shí)的情況下，房屋權(quán)利人可憑土地使用證、房產(chǎn)證等相關(guān)資料完善權(quán)利人一致的不動(dòng)產(chǎn)登記。屬劃撥用地的，必須依法補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)、繳交土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后方可辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

（三）有合法的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)手續(xù)、但在開發(fā)建設(shè)中存在違反規(guī)劃條件、違反土地出讓合同、超用地紅線、超容積率等問題，由政府組織相關(guān)部門采取置換、調(diào)整紅線、補(bǔ)辦用地手續(xù)等方式依法作出處理，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)有關(guān)部門依法處理的證明文件辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前，存在上述違反管理規(guī)定行為，但已辦理商品房預(yù)售許可、建設(shè)工程已完成竣工驗(yàn)收、購房人已取得房屋所有權(quán)屬證書，現(xiàn)申請不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予辦理，按已建成的建筑區(qū)域現(xiàn)狀進(jìn)行測繪落宗，并在登記簿及證書上標(biāo)注“相關(guān)違法違規(guī)情況須待進(jìn)一步處理”，由所在地縣級以上政府組織相關(guān)部門在登記后一年內(nèi)對違反管理規(guī)定問題依法作出處理，并將處理結(jié)果送不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)存檔。

（四）因開發(fā)建設(shè)單位已注銷等原因，購房人不能按照雙方共同申請的規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)的，土地和房屋權(quán)屬來源清楚、界址明確，房屋的用地、規(guī)劃報(bào)建、竣工驗(yàn)收等批準(zhǔn)文件齊備清楚，購房人可憑購房合同、購房款票據(jù)（或證明）、稅費(fèi)憑證等單方申請登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)經(jīng)核實(shí)并公告后辦理首次、轉(zhuǎn)移等不動(dòng)產(chǎn)登記。

現(xiàn)有房屋權(quán)利人僅持有房屋所有權(quán)屬證書，因原土地使用證權(quán)利人死亡、被宣告死亡或開發(fā)建設(shè)單位已注銷等原因，無法提供房屋占用范圍內(nèi)的土地使用證的，經(jīng)核實(shí)公告后無權(quán)屬糾紛的，由現(xiàn)房屋權(quán)利人簽署具結(jié)書后予以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

（五）符合交易條件的房改房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房（已辦理土地出讓手續(xù)且土地用途為住宅的政策性住房除外），當(dāng)事人申請不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，經(jīng)依法依規(guī)批準(zhǔn)并按所購買房屋座落位置的標(biāo)定地價(jià)的10%繳納土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

（六）不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前，房屋所有權(quán)屬證書和國有土地使用證記載的房屋用途與土地用途不一致的不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，原則上采取延續(xù)登記的原則，分別保留原土地用途和房屋用途，未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得改變已登記的不動(dòng)產(chǎn)用途。

（七）不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前，當(dāng)事人購買已抵押國有土地使用權(quán)的房屋并取得房屋所有權(quán)屬證書，現(xiàn)土地仍處于抵押狀態(tài)的，當(dāng)事人申請辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，經(jīng)抵押權(quán)人同意，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可予以辦理，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書上注明土地抵押狀況。

（八）不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前，違反《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國擔(dān)保法》等法律法規(guī)以土地等不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)的，不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級以上政府根據(jù)具體情況采取清償、置換、完善手續(xù)等方式依法處理后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)處理結(jié)果依法辦理不動(dòng)產(chǎn)變更、注銷等登記手續(xù)。

（九）房屋的幢基底涉及跨宗地的，按以下情形處理：

　　1.已取得房屋所有權(quán)屬證書，房屋的幢基底涉及跨宗地，當(dāng)事人申請不動(dòng)產(chǎn)登記的，對涉及宗地按照房屋與宗地對應(yīng)一致原則進(jìn)行分割、合并或調(diào)整邊界處理，并統(tǒng)一土地使用權(quán)年限。

2.未取得房屋所有權(quán)屬證書，房屋的幢基底涉及跨宗地，開發(fā)建設(shè)單位申請不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，按規(guī)定合并土地使用權(quán)、統(tǒng)一土地使用權(quán)年限后辦理房屋首次登記。需實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在受理房屋報(bào)建手續(xù)時(shí)，應(yīng)告知開發(fā)建設(shè)單位在完成土地使用權(quán)合并手續(xù)后辦理報(bào)建手續(xù)。

（十）歷史自建房的登記處理

1.1982年2月以前已經(jīng)建成的房屋，無權(quán)屬糾紛的，按歷史用地的有關(guān)規(guī)定，憑基層組織出具的土地和房屋權(quán)屬來源證明材料，按土地和房屋現(xiàn)狀辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

2.1982年2月至1986年12月建造的房屋，憑市（縣、區(qū)）或村鎮(zhèn)規(guī)劃部門頒發(fā)的準(zhǔn)建證辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

3.1987年1月以前在集體土地上建造的房屋，無權(quán)屬糾紛、憑基層組織出具的土地和房屋權(quán)屬來源證明材料，按土地和房屋現(xiàn)狀辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

4.1987年1月至2006年4月期間建造的房屋，憑用地批準(zhǔn)文件及準(zhǔn)建證明等材料依批準(zhǔn)面積辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。

5.2006年5月以后建造的房屋，在批準(zhǔn)用地面積范圍內(nèi)按照規(guī)劃實(shí)施建設(shè)并經(jīng)規(guī)劃核實(shí)（驗(yàn)收）后，憑用地批準(zhǔn)文件、建設(shè)規(guī)劃證明及規(guī)劃核實(shí)憑證等有關(guān)材料依批準(zhǔn)面積辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。存在違法超建的，憑相關(guān)部門依法處理的證明文件辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

6.未覆蓋鄉(xiāng)村規(guī)劃的地區(qū)，已依法取得宅基地使用權(quán)的地上房屋所有權(quán)登記，由當(dāng)?shù)卣畬ξ锤采w鄉(xiāng)村規(guī)劃的鄉(xiāng)村及時(shí)間界限作出統(tǒng)一認(rèn)定，當(dāng)事人申請房屋所有權(quán)登記，符合上述認(rèn)定范圍的，可不提供房屋符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)資料。因繼承、交換、分家析產(chǎn)等造成宅基地使用權(quán)和地上房屋權(quán)利人不一致的，可由村委會(huì)出具證明或提供調(diào)解協(xié)商證明材料，明確房地統(tǒng)一登記的權(quán)利主體，作為宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的權(quán)屬來源證明材料。

三、密切配合，齊抓共管

各級政府要講政治、顧大局，從歷史發(fā)展的長遠(yuǎn)眼光高度重視不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，切實(shí)做到在宏觀上平穩(wěn)把控、微觀上大膽探索。各部門要加強(qiáng)監(jiān)管，密切配合，形成工作合力，按照依法、規(guī)范、便民的要求，共同推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度平穩(wěn)有序?qū)嵤?span lang="EN-US">

四、適用范圍

本意見適用于本市梅江區(qū)、梅縣區(qū)、梅西水庫管理區(qū)、廣東梅州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)問題的處理。其他縣（市）參照執(zhí)行，也可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題的實(shí)施細(xì)則。

本意見自印發(fā)之日起施行，有效期5年。