土地登記相關(guān)問題解答
如何適用《土地登記辦法》和地方關(guān)于土地登記的地方性法規(guī)？P2
代理境外申請人申請土地登記如何辦理公證？P4
《土地登記辦法》規(guī)定的“法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證”具體包括哪些？P5
《土地登記辦法》為什么沒有規(guī)定承租權(quán)的登記 P6
最高額抵押權(quán)登記應(yīng)當注意哪些事項？P7
什么是地役權(quán)？如何辦理地役權(quán)登記？ P10
地上、地下建設(shè)用地使用權(quán)如何進行登記 P11
因法院裁決或者繼承等取得的土地權(quán)利是否可以不需要辦理登記？如果再轉(zhuǎn)讓給第三人時，能否直接變更到第三人名下P14
公司營業(yè)執(zhí)照被吊銷后，能否將土地使用權(quán)直接變更登記到股東名下P15
為什么要實行土地登記人員持證上崗制度？具體哪些人員應(yīng)當持證上崗 P16
哪些土地允許抵押，可以辦理抵押登記？ P19
辦理國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記需要注意哪些事項 P23
辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記應(yīng)當注意哪些事項 P25
土地儲備機構(gòu)抵押儲備土地的，如何辦理抵押登記 P27
企業(yè)之間土地使用權(quán)抵押的，能否辦理抵押登記 P28
以土地進行反擔保的，如何辦理土地抵押登記 P29
私立的學(xué)校、醫(yī)院等單位用地能否抵押P31
農(nóng)村村民宅基地超面積的，應(yīng)當如何登記發(fā)證 P34
“一戶多宅”的村民申請第二宗宅基地申請的，如何辦理登記 P35
退休返鄉(xiāng)人員能否取得宅基地，能否為其登記發(fā)證P37
農(nóng)村空房宅基地，如何進行確權(quán)登記 P38
辦理土地抵押權(quán)登記時，關(guān)于土地抵押期限應(yīng)當注意哪些事項 P40
土地抵押期限發(fā)生變更，土地登記機構(gòu)如何辦理登記 P41
土地抵押期限屆滿，土地登記機構(gòu)能否主動注銷抵押登記 P42
土地所擔保的債權(quán)的訴訟時效已過，土地登記機構(gòu)能否主動注銷抵押登記 P43
能否辦理“土地的分割抵押”登記P45
融資租賃抵押如何辦理抵押登記P47
實踐中不少地方出現(xiàn)了銀團抵押貸款，如何辦理土地抵押登記 P49
授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓或者抵押，如何辦理登記P50
通過作價出資（入股）取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者抵押，如何辦理登記 P53
公司分立致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，如何辦理登記 P55
公司合并致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，如何辦理登記 P57
辦理土地抵押登記是否審查抵押金額 P59
《土地登記辦法》實施后，原《土地登記規(guī)則》是否還有效？
答：《土地登記辦法》自
2008年2月1日實施后，原《土地登記規(guī)則》自動失效。因為根據(jù)《國土資源部規(guī)章制定程序規(guī)定》（國土資源部1號令）第十九條 “規(guī)章有下列情形之一的，應(yīng)當予以廢止：(一)規(guī)定的事項已經(jīng)執(zhí)行完畢，或者因情勢變更，不必繼續(xù)施行的；(二)因有關(guān)法律、行政法規(guī)的廢止或者修正，沒有立法依據(jù)的；(三)同一事項已由新規(guī)章規(guī)定，并發(fā)布施行的”，以及第二十條 “修改或者廢止規(guī)章，應(yīng)當經(jīng)部務(wù)會議或者部長辦公會議通過，由部長簽署國土資源部令予以公布。但因第十九條第三項原因廢止的除外”的規(guī)定，《土地登記規(guī)則》已經(jīng)廢止。
《土地登記辦法》實施后，地方人大出臺的關(guān)于土地登記的地方性法規(guī)如《
**省土地登記條例》以及地方政府出臺的關(guān)于土地登記的地方政府規(guī)章如《**省土地登記辦法》是否還有效？實踐中如果與《土地登記辦法》存在沖突，應(yīng)當如何處理？
答：《土地登記辦法》實施后，地方人大出臺的《
**省土地登記條例》以及地方政府出臺的《**省土地登記辦法》并不當然失效。
我國《立法法》第八十六條規(guī)定，地方性法規(guī)與部門規(guī)章之間對同一事項的規(guī)定不一致，不能確定如何適用時，由國務(wù)院提出意見，國務(wù)院認為應(yīng)當適用地方性法規(guī)的，應(yīng)當決定在該地方適用地方性法規(guī)的規(guī)定；認為應(yīng)當適用部門規(guī)章的，應(yīng)當提請全國人民代表大會常務(wù)委員會裁決。而部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之間對同一事項的規(guī)定不一致時，由國務(wù)院裁決。
但目前在實踐中，如果地方人大出臺的《
**省土地登記條例》以及地方政府出臺的《**省土地登記辦法》與《土地登記辦法》產(chǎn)生沖突，應(yīng)當適用哪個規(guī)定，個人認為應(yīng)當因情況而異：
如果在《物權(quán)法》出臺后，地方還沒有根據(jù)《物權(quán)法》對其已有的關(guān)于土地登記的地方性法規(guī)或者規(guī)定加以修改，則應(yīng)當適用《土地登記辦法》，因為《土地登記辦法》是根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，在對《土地登記規(guī)則》修改完善的基礎(chǔ)上起草而成。如《土地登記辦法》根據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于“不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地登記機構(gòu)辦理”的規(guī)定，明確規(guī)定了屬地登記原則，那么即使現(xiàn)在有的地方性法規(guī)還規(guī)定進行分級登記，也應(yīng)當按照《土地登記辦法》的規(guī)定執(zhí)行，并根據(jù)《物權(quán)法》盡快修改相關(guān)規(guī)定。
如果地方性法規(guī)或者政府規(guī)章已經(jīng)根據(jù)《物權(quán)法》進行了修改，則根據(jù)《立法法》第八十六條規(guī)定進行處理。但對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，《物權(quán)法》授權(quán)地方性法規(guī)在法律、行政法規(guī)作出規(guī)定前可以作出規(guī)定，地方性法規(guī)如對此有規(guī)定的，則應(yīng)適用地方性法規(guī)的規(guī)定。
總的來說，地方性法規(guī)或規(guī)章與《土地登記辦法》沖突時，哪個規(guī)定更符合《物權(quán)法》的規(guī)定或立法精神，則應(yīng)當適用哪個規(guī)定。
代理境外申請人申請土地登記如何辦理公證？
《土地登記辦法》第十一條“代理境外申請人申請土地登記的，授權(quán)委托書和被代理人身份證明應(yīng)當經(jīng)依法公證或者認證?！闭垎枺C，境外公證部門和境內(nèi)公證部門進行的公證都行嗎；認證，需哪個部門來認證，安全部門還是公安部門或者其他部門，應(yīng)出具什么手續(xù)？
答：根據(jù)《民法通則》第六十三條的規(guī)定，公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為，土地登記當然也可以委托代理人進行，但是當事人應(yīng)當提交授權(quán)委托書和代理人身份證明。
但是對代理境外申請人申請土地登記的，授權(quán)委托書和代理人身份證明不易查明，因此需要經(jīng)依法公證或者認證。具體可以參照《民事訴訟法》第二百四十二條的規(guī)定辦理，即“在中華人民共和國領(lǐng)域內(nèi)沒有住所的外國人、無國籍人、外國企業(yè)和組織委托中華人民共和國律師或者其他人代理訴訟，從中華人民共和國領(lǐng)域外寄交或者托交的授權(quán)委托書，應(yīng)當經(jīng)所在國公證機關(guān)證明，并經(jīng)中華人民共和國駐該國使領(lǐng)館認證，或者履行中華人民共和國與該所在國訂立的有關(guān)條約中規(guī)定的證明手續(xù)后，才具有效力”。
《土地登記辦法》規(guī)定的“法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證”具體包括哪些？
《土地登記辦法》第二章第九條第六項規(guī)定的“法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證”，具體包括哪些稅種？
答：主要指的是土地增值稅和契稅。我國《土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院
[1993]138號令）第十二條明確規(guī)定“納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)”；我國《契稅暫行條例》（國務(wù)院 [1997]224號令）第十一條也明確規(guī)定：“納稅人應(yīng)當持契稅完稅憑證和其他規(guī)定的文件材料，依法向土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。納稅人未出具契稅完稅憑證的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不予辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)”；除此之外，2005年7月《國家稅務(wù)總局財政部國土資源部關(guān)于加強土地稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]111 號）還特別強調(diào)各級國土資源管理部門在辦理土地使用權(quán)權(quán)屬登記時，應(yīng)按照《契稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，在納稅人出具完稅（或減免稅）憑證后，再辦理土地登記手續(xù)；對于未出具完稅（或減免稅）憑證的，不予辦理相關(guān)的手續(xù)。辦理土地登記后，應(yīng)將完稅（或減免稅）憑證一聯(lián)與權(quán)屬登記資料一并歸檔備查，再次強調(diào)須提交相關(guān)完稅憑證后才能辦理過戶登記。
《土地登記辦法》為什么沒有規(guī)定承租權(quán)的登記
《土地登記辦法》第二條第一款規(guī)定“本辦法所稱土地登記，是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為”?！捌渌恋貦?quán)利”包括承租權(quán)嗎？為什么《土地登記規(guī)則》對出租登記進行了規(guī)定而《土地登記辦法》沒有進行規(guī)定？
答：根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。承租人取得的土地權(quán)利一般被稱為承租權(quán)，以前被當作一種土地他項權(quán)利，《土地登記規(guī)則》的第三十條、第四十四條、第五十七條，曾對土地承租權(quán)的設(shè)定、變更、消滅登記進行了規(guī)定。但《土地登記辦法》沒有再對土地承租權(quán)登記進行規(guī)定，主要是因為土地承租權(quán)是一種債權(quán)，而不是物權(quán)。這種權(quán)利應(yīng)當通過出租合同去調(diào)整規(guī)范，不需要進行物權(quán)意義上的登記。其他不動產(chǎn)的出租也沒有要求登記，如《房屋登記辦法》對房屋出租沒有加以規(guī)定，在實踐中，有的地方為加強房屋出租管理，要求房屋出租合同備案，不屬于物權(quán)意義上的登記。
另外，需要注意的是，《土地登記辦法》沒有再沿用《土地登記規(guī)則》中“土地他項權(quán)利” 這樣一個名詞。土地他項權(quán)利，在我國臺灣地區(qū)，指的是所有權(quán)之外的其他一切土地權(quán)利。而在我國，所有權(quán)和使用權(quán)之外的土地權(quán)利以前都被統(tǒng)稱為土地他項權(quán)利。在實踐中，土地抵押權(quán)、地役權(quán)、承租權(quán)因此都被稱為土地他項權(quán)利。但《土地登記辦法》沒有再使用一個名詞，主要原因是：一是《物權(quán)法》明確規(guī)定了物權(quán)法定原則。土地他項權(quán)利并不是法定權(quán)利，也不是嚴格意義上的法律用語（我國現(xiàn)行的法律法規(guī)中都沒有出現(xiàn)過這樣一個名詞）；二是《物權(quán)法》將物權(quán)分為所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)。其中，地役權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)都屬于用益物權(quán)，抵押權(quán)則是最重要的擔保物權(quán)。地役權(quán)、抵押權(quán)都屬于《物權(quán)法》明確規(guī)定的物權(quán)種類，不宜再將之統(tǒng)稱為土地他項權(quán)利。
最高額抵押權(quán)登記應(yīng)當注意哪些事項？
什么是最高額抵押權(quán)？最高額抵押權(quán)與一般抵押權(quán)有什么區(qū)別？最高額抵押權(quán)登記相對于一般抵押權(quán)登記有什么區(qū)別？
答：根據(jù)《物權(quán)法》第二百零三條的規(guī)定，最高額抵押權(quán)是指土地抵押權(quán)人就債務(wù)人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)所提供的擔保財產(chǎn)，在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。如債務(wù)人以自己的土地作抵押，與銀行簽訂期限為一年的最高限額為
1億元的最高額抵押合同并辦理登記后，債務(wù)人可以第一個月向銀行借款一千萬元，第二次借款五千萬元，將來還可能發(fā)生第三次、第四次，甚至更多次借款。在一年之內(nèi)，無論發(fā)生多少次債權(quán)，只要債權(quán)總額不超過1億元，銀行都可以就該土地優(yōu)先受償。
最高額抵押權(quán)相對于一般抵押權(quán)，主要具有以下區(qū)別：
一是擔保的債權(quán)數(shù)量不同。一般抵押權(quán)擔保的為一個債權(quán)，而最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)的數(shù)量是不確定的，可能是一個債權(quán)，也可能是多個債權(quán)，但一般是多個債權(quán)。
二、所擔保債權(quán)發(fā)生時間不同。一般抵押權(quán)擔保的為一個時間點發(fā)生的債權(quán)，而最高額抵押權(quán)擔保的為一段時間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)。
三是在設(shè)立時，確定的擔保內(nèi)容不同。一般抵押權(quán)設(shè)立時，其擔保的債權(quán)已經(jīng)發(fā)生，因此擔保的金額等都已經(jīng)確定，而最高額抵押權(quán)擔保的是將來發(fā)生的債權(quán)，其設(shè)立時，其擔保的債權(quán)尚未發(fā)生，因此其所擔保的債權(quán)的實際金額、債權(quán)發(fā)生的次數(shù)等都尚未確定，確定的只是所擔保債權(quán)的最高限額。
四是在轉(zhuǎn)移上，一般抵押權(quán)要求債權(quán)轉(zhuǎn)移的，抵押權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移；但在最高額抵押權(quán)中，根據(jù)《物權(quán)法》第二百零四條的規(guī)定，除當事人另有約定外，最高額抵押擔保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
五是在消滅上，一般抵押權(quán)要求主債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅；但在最高額抵押權(quán)中，只要產(chǎn)生最高額抵押權(quán)的基礎(chǔ)關(guān)系還存在，部分債權(quán)的消滅不影響最高額抵押權(quán)的存在。
六是最高額抵押與一般抵押相比更適應(yīng)商品經(jīng)濟的發(fā)展。例如，甲向銀行連續(xù)多次借款，如果采用一般抵押的辦法，那么每次借款都要設(shè)定一個抵押擔保，簽訂一次抵押合同，進行一次抵押登記，手續(xù)十分繁瑣，而在借款之前設(shè)定一個最高額抵押，無論將來債權(quán)發(fā)生幾次，只要簽訂一個抵押合同、作一次抵押登記就可以了，這樣做既省時、省力、省錢，還可以加速資金的融通，促進經(jīng)濟發(fā)展。
基于以上區(qū)別，在辦理最高額抵押登記應(yīng)當注意以下幾點：
一是申請時，當事人有可能無法提供主債權(quán)債務(wù)合同，因為所需要擔保的債權(quán)尚未發(fā)生，但是當事人應(yīng)當提供最高額抵押合同。
二是審查時，注意審查當事人提交的最高額抵押合同是否對所擔保的最高債權(quán)額以及最高額抵押的期間等作出約定，所擔保的最高債權(quán)額是否超過所抵押的土地價值，最高額抵押的期間是否超過所抵押土地的剩余使用年限等（但筆者認為，如果所擔保的最高債權(quán)額超過所抵押土地價值，則抵押權(quán)人只能就所抵押土地的價值優(yōu)先受償，如果最高額抵押的期間超過所抵押土地的剩余使用年限，抵押權(quán)在所抵押土地的剩余使用年限屆滿后就自動消滅，但都不影響抵押登記，這些是抵押權(quán)人應(yīng)當注意的風險）。
三是注冊登記時，應(yīng)當在土地權(quán)利證書（包括當事人提交的土地使用證以及將要發(fā)放給當事人的他項權(quán)利證明書）和土地登記簿上應(yīng)當記載權(quán)利類型為最高額抵押權(quán)，并記載所擔保的最高債權(quán)額以及最高額抵押期間。由于所擔保的債權(quán)尚未發(fā)生，無法確定債權(quán)和抵押權(quán)的期限，因此土地他項權(quán)利證書書上的“存續(xù)期限”一欄可以不填寫。
四是注冊登記后，最高額抵押的期間屆滿并不表明抵押權(quán)期限屆滿，更不表明抵押權(quán)消滅，登記機構(gòu)不得自行注銷最高額抵押登記。
五是注冊登記后，當事人就所抵押的土地價值高于所擔保最高債權(quán)額的余額部分再次抵押申請登記的，登記機關(guān)應(yīng)當受理，只不過應(yīng)當在“權(quán)利順序”欄注明所設(shè)立抵押權(quán)的順序。
什么是地役權(quán)？如何辦理地役權(quán)登記？
答：在
2007年3月16日《物權(quán)法》頒布之前，雖然我國在實踐中存在著地役權(quán)，但是在我國正式頒布的法律法規(guī)中沒有出現(xiàn)過“地役權(quán)”這個名詞。地役權(quán)被當作一種他項權(quán)利對待?！段餀?quán)法》將地役權(quán)明確定位為用益物權(quán)，將這個名詞以基本法的形式予以確定下來，并且專門用一章16條加以規(guī)定。根據(jù)《物權(quán)法》第一百五十六條的規(guī)定，地役權(quán)是指按照合同的約定，利用他人的不動產(chǎn),以提高自己的不動產(chǎn)的效益的權(quán)利。其中他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地，需役地的權(quán)利人為地役權(quán)人。
關(guān)于地役權(quán)的登記，《土地登記辦法》第三十七條進行了明確的規(guī)定，實踐中應(yīng)當注意以下幾點：
一是地役權(quán)登記實行的登記對抗主義，而不是登記生效主義。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效之時設(shè)立，而不是登記之時設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對抗第三人。地役權(quán)登記需要雙方自愿申請，并需要提供地役權(quán)合同。
二是當事人申請辦理地役權(quán)登記時，供役地和需役地的權(quán)屬狀況特別是供役地的權(quán)屬狀況應(yīng)當清楚無爭議，當事人應(yīng)當提供需役地和供役地的土地權(quán)利證書。
三是地役權(quán)的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的期限。
四是地役權(quán)登記直接由國土資源行政主管部門辦理即可，不需要報政府審批。
五是符合地役權(quán)登記條件的，國土資源行政主管部門應(yīng)當將地役權(quán)合同約定的有關(guān)事項分別記載于供役地和需役地的土地登記簿和土地權(quán)利證書，并將地役權(quán)合同保存于供役地和需役地的宗地檔案中。
六是供役地、需役地分屬不同國土資源行政主管部門管轄的，當事人可以向負責供役地登記的國土資源行政主管部門申請地役權(quán)登記。負責供役地登記的國土資源行政主管部門完成登記后，應(yīng)當通知負責需役地登記的國土資源行政主管部門，由其記載于需役地的土地登記簿。
七是地役權(quán)登記后，應(yīng)當向當事人發(fā)放他項權(quán)利證明書，將地役權(quán)情況在土地證書上的記事欄上加以記載。
八是雖然地役權(quán)的初始登記實行的是登記對抗主義，但是已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當及時辦理變更登記或者注銷登記。
地上、地下建設(shè)用地使用權(quán)如何進行登記？
《物權(quán)法》規(guī)定土地使用權(quán)可以分層出讓，請問地上、地下建設(shè)用地使用權(quán)如何進行登記？
答：地上、地下建設(shè)用地使用權(quán)是隨著城市化、工業(yè)化進程的加快，土地的立體化利用而出現(xiàn)的土地權(quán)利。早在
19世紀末20世紀初，美國、德國等發(fā)達資本主義國家就已經(jīng)相繼出現(xiàn)土地的立體利用。由此而產(chǎn)生的土地權(quán)利，我國以前稱為空間權(quán)。但是去年10月1日實施的《物權(quán)法》并沒有采用空間權(quán)的概念，而是統(tǒng)稱為建設(shè)用地使用權(quán)。如《物權(quán)法》第一百三十六條中規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”。但這種權(quán)利具體如何設(shè)定和登記，《物權(quán)法》中沒有作出明確的規(guī)定，只是規(guī)定“新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)”，另外規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同應(yīng)包括“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間”的條款。2008年1月3日，國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號）明確要求：“國土資源部要會同有關(guān)部門，依照《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，抓緊研究制訂土地空間權(quán)利設(shè)定和登記的具體辦法”。
《土地登記辦法》沒有對地上、地下建設(shè)用地使用權(quán)如何進行登記作出明確的規(guī)定，而是通過明確宗地的概念將其納入了一般土地登記范疇?！锻恋氐怯涋k法》根據(jù)《物權(quán)法》第一百三十六條和第一百三十八條的規(guī)定，將宗地明確定義為土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間，使宗地不再僅僅是一個平面的概念，而且還是一個立體的三維的空間概念了。因此土地登記不僅要登記土地平面的四至界限，而且要登記土地的上下立體空間，從而解決了地上、地下設(shè)立的土地權(quán)利的登記問題。
2008年
4月29日，國土資源部、國家工商行政管理總局發(fā)布的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本（
GF-2008-2601）明確指出出讓宗地空間范圍是以平面界址點所構(gòu)成的垂直面和上、下界限高程平面封閉形成的空間范圍，并要求“出讓宗地的平面界限按宗地的界址點坐標填寫；出讓宗地的豎向界限，可以按照1985年國家高程系統(tǒng)為起算基點填寫，也可以按照各地高程系統(tǒng)為起算基點填寫。高差是垂直方向從起算面到終止面的距離。如：出讓宗地的豎向界限以標高+60米（1985年國家高程系統(tǒng)）為上界限，以標高－10米（1985年國家高程系統(tǒng)）為下界限，高差為70米”。2008年4月3日，國土資源部《關(guān)于印發(fā)〈國有建設(shè)用地劃撥決定書〉的通知》也有類似的規(guī)定。因此以后在登記實踐中，碰到此類地上、地下設(shè)立的土地權(quán)利，直接按照出讓合同或者劃撥決定書約定的內(nèi)容加以登記即可。
總登記遺漏的土地如何登記？
在對轄區(qū)內(nèi)土地進行總登記后，對當時遺漏或因各種原因未能進行登記的土地，幾年后再進行登記時，是按總登記還是初始登記辦理？是否還需要進行通告和公告？
20081211
答：這類登記，應(yīng)當按照初始登記辦理。按照《土地登記辦法》第二十一條的規(guī)定，土地總登記指的是在一定時間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進行的全面登記。除了在一些特殊情形下如因為地震災(zāi)害造成所有的登記資料滅失等可以再次進行總登記外，一般來說在一個行政轄區(qū)內(nèi)只開展一次總登記。對總登記遺漏或因各種原因未能登記的土地進行的登記不再屬于總登記。根據(jù)《土地登記辦法》第二十五條的規(guī)定，初始登記指的是土地總登記之外對設(shè)立的土地權(quán)利進行的登記。土地初始登記是土地權(quán)利的第一次登記。土地初始登記可能發(fā)生在土地總登記之前（實踐中存在著不少地方在沒有開展全面的總登記之前就已經(jīng)開展了土地登記），也有可能發(fā)生在土地總登記之后。對總登記遺漏或因各種原因未能登記的土地進行的第一次登記發(fā)生在總登記之后，應(yīng)當屬于初始登記。
這類登記，不需要進行通告，但是一般應(yīng)當進行公告。土地總登記相對于其他登記的不同是土地總登記必須發(fā)布通告和進行公告。因為總登記具有階段性、全域性以及集中性等特點，因此需要發(fā)布通告以使行政相對人知曉何時、何地向哪一個登記機關(guān)申請登記等。而對總登記遺漏或因各種原因未能登記的土地，可以隨時直接向土地所在地的登記機構(gòu)申請登記，所以不需要進行通告。土地總登記公告的目的在于使權(quán)利人及利害關(guān)系人及時對準予登記的結(jié)果提出異議，防止出現(xiàn)登記錯誤，提高登記結(jié)果的準確性和公信力。雖然《土地登記辦法》對初始登記是否需要公告沒有強制規(guī)定，但對總登記遺漏或因各種原因未能進行登記的土地進行初始登記時，有必要對準予登記的結(jié)果進行公告，以提高登記結(jié)果的權(quán)威性，防止出現(xiàn)不必要的糾紛。
因法院裁決或者繼承等取得的土地權(quán)利是否可以不需要辦理登記？如果再轉(zhuǎn)讓給第三人時，能否直接變更到第三人名下？
根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因法院裁決、繼承等取得的土地權(quán)利就屬于例外情形，不登記也產(chǎn)生效力。因為根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定，因人民法院的法律文書導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效時發(fā)生效力；根據(jù)《物權(quán)法》第二十九條規(guī)定，因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時發(fā)生效力。
但對這類土地權(quán)利再次進行轉(zhuǎn)讓申請登記時，登記機構(gòu)應(yīng)當先將土地登記到法院裁決的當事人或者繼承名下之后，再過戶登記給第三人。因為《物權(quán)法》第三十一條明確規(guī)定“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”，《土地登記辦法》第四十五條第二款也規(guī)定：“權(quán)利人在辦理登記之前先行轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)或者設(shè)定土地抵押權(quán)的，應(yīng)當依照本辦法先將土地權(quán)利申請登記到其名下后，再申請辦理土地權(quán)利變更登記”。如此登記，一方面可以維護正常的交易程序，保證交易安全，另外也能使登記檔案資料保持連續(xù)性。
公司營業(yè)執(zhí)照被吊銷后，能否將土地使用權(quán)直接變更登記到股東名下？
某有限責任公司的股東為甲、乙二人。公司營業(yè)執(zhí)照被工商部門吊銷后，甲乙申請將土地使用權(quán)按照出資份額由公司變更登記到二人名下，請問能否辦理？如何辦理？
在該公司沒有進行清算并在工商部門辦理注銷登記之前土地登記機構(gòu)不宜辦理土地使用權(quán)的變更登記。因為根據(jù)我國公司法的規(guī)定，公司因營業(yè)執(zhí)照被吊銷解散，并不意味著公司的消滅或終止。公司營業(yè)執(zhí)照被吊銷而解散的，應(yīng)當在被吊銷之日起十五日內(nèi)成立清算組，開始清算（有限責任公司的清算組由股東組成，股份有限公司的清算組由董事或者股東大會確定的人員組成。逾期不成立清算組進行清算的，債權(quán)人可以申請人民法院指定有關(guān)人員組成清算組進行清算）。清算組就公司的債權(quán)債務(wù)等的事項形成清算報告，報股東會或者人民法院確認，報送公司登記機關(guān)申請注銷公司登記，并進行公告后，公司才終止。公司經(jīng)過清算，并按照合法程序終止之后，才能辦理土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移變更登記。之所以這樣，主要是為了避免公司存在沒有依法處理的事項（債務(wù)等）而產(chǎn)生糾紛。因此在辦理這類登記時，可以根據(jù)實際情況要求當事人提供清算報告、工商登記部門的注銷登記證明，以及經(jīng)過公告的證明材料，重點審查其對外的債務(wù)是否得到有效的處理后，才能作出是否進行變更登記的決定。
為什么要實行土地登記人員持證上崗制度？具體哪些人員應(yīng)當持證上崗？
《土地登記辦法》第四條規(guī)定國家實行土地登記人員持證上崗制度。為什么要實行土地登記人員持證上崗制度？具體哪些人員應(yīng)當持證上崗？
答：為了有效地提高土地登記人員的業(yè)務(wù)技術(shù)水平，保障土地登記文件的法律權(quán)威性，提高行政效能，原國家土地管理局
1996年10月30日就印發(fā)了《關(guān)于實施土地登記持證上崗制度的通知》（(1996)國土(籍)字第190號），并出臺了《土地登記持證上崗管理暫行辦法》，要求土地登記人員必須具備土地管理的法律法規(guī)、土地登記的理論與方法、土地管理基礎(chǔ)知識等方面的知識，同時規(guī)定《土地登記上崗資格證》是土地登記人員上崗資格的憑證，凡參加土地登記上崗資格考試合格，并取得《土地登記上崗資格證》的人員方可從事土地登記工作。2003年，國土資源部又印發(fā)了《關(guān)于進一步做好土地登記人員持證上崗工作的通知》（ 國土資發(fā)[2003]44號），進一步完善了土地登記人員持證上崗制度?！掇k法》作為部門規(guī)章，再次明確規(guī)定了土地登記人員持證上崗制度，要求從事土地權(quán)屬審核和登記審查的工作人員，應(yīng)當取得國務(wù)院國土資源行政主管部門頒發(fā)的土地登記上崗證書。
之所以要實行土地登記人員持證上崗制度，主要是基于以下原因：一是土地登記工作的實際需要。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，社會主義市場經(jīng)濟體制改革的不斷深入，土地交易日益活躍，土地的財產(chǎn)價值屬性不斷顯現(xiàn)，土地登記的數(shù)量也與日俱增，同時隨著人們法律意識的增強，因土地登記產(chǎn)生的糾紛和訴訟越來越多。
2007年10月1日正式實施的《物權(quán)法》第二十一條也明確的規(guī)定“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當承擔賠償責任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償”。如果出現(xiàn)登記錯誤，登記機關(guān)將承擔賠償責任。為了減少因登記產(chǎn)生的糾紛，減少登記錯誤，保證登記結(jié)果的準確性和權(quán)威性，就需要不斷的提高土地登記從業(yè)人員的素質(zhì)和水平。因此實行土地登記人員持證上崗制度成為必然。二是順應(yīng)國際通行做法。世界上其他國家和地區(qū)，對土地登記人員都有很高的要求。土地登記人員都必須具備相應(yīng)的專業(yè)技能，并通過相關(guān)的資格考試才能從事土地登記工作。如德國登記的主管部門是地方法院的土地登記局。工作人員主要由法律工作者、行政管理人員和仲裁法官組成。土地登記的具體審查、批準核實工作，主要由法律工作者承擔。日本登記官是在法務(wù)局、地方法務(wù)局或其支局、派出所服務(wù)的且經(jīng)法務(wù)局長或地方法務(wù)局長指定的法務(wù)事務(wù)官。登記官經(jīng)考試后由法務(wù)大臣任命，為國家公務(wù)員。韓國登記人員，由地方法院院長從地方法院及其分院以及登記所的法院書記官、法院事務(wù)官、法院主事或者法院主事補中指定而產(chǎn)生。澳大利亞法律對注冊登記官資格有嚴格的要求，一般要有5年以上實際工作經(jīng)驗。《俄羅斯登記法》第15條則要求受過高等法律教育或者有在國家權(quán)利登記機關(guān)不少于兩年的工作經(jīng)驗、經(jīng)過專門培訓(xùn)并通過符合規(guī)定要求之職業(yè)技能考試者可被任命為登記官職位。
考慮到實際情況，《辦法》僅規(guī)定“從事土地權(quán)屬審核和登記審查的工作人員，應(yīng)當取得國務(wù)院國土資源行政主管部門頒發(fā)的土地登記上崗證書”，應(yīng)當持證上崗。具體來說，就是在土地登記簿上簽署審查意見的人員應(yīng)當持證上崗（根據(jù)
2008年7月15日《國土資源部關(guān)于印發(fā)〈土地登記表格〉（試行）的通知》（國土資發(fā)[2008]153號），在土地登記簿上簽署審查意見的“審查人”與“負責人”應(yīng)當在簽字的同時應(yīng)當填寫土地登記上崗資格證號）。而對其他從事土地登記輔助工作的人員，如對在窗口收件人員、具體制證發(fā)證人員等，目前都沒有要求必須持證上崗。
哪些土地允許抵押，可以辦理抵押登記？
答：土地抵押是指土地權(quán)利人在法律許可的范圍內(nèi)不移轉(zhuǎn)土地占有而將土地作為債權(quán)擔保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)對土地依法進行處分，并以處分所得的價款優(yōu)先受償。
隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，利用土地抵押進行融資的現(xiàn)象越來越多。土地登記機構(gòu)在辦理抵押登記時，首先總體上應(yīng)當注意以下幾點：
一是土地抵押不是實物抵押而是權(quán)利抵押。土地抵押的標的是土地權(quán)利而不是土地本身。
二是土地抵押的是法律允許轉(zhuǎn)讓的土地權(quán)利。我國法律對轉(zhuǎn)讓有禁止性或者限制性規(guī)定的土地權(quán)利，也相應(yīng)的禁止抵押或者限制抵押（最直接的規(guī)定是
《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》（法釋〔2000〕44號）第五條：“以法律、法規(guī)禁止流通的財產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)設(shè)定擔保的，擔保合同無效。以法律、法規(guī)限制流通的財產(chǎn)設(shè)定擔保的，在實現(xiàn)債權(quán)時，人民法院應(yīng)當按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定對該財產(chǎn)進行處理”）。
三是進行的抵押土地權(quán)利必須已經(jīng)登記發(fā)證，債務(wù)人或第三人對抵押的土地必須享有權(quán)利。另外，權(quán)利不明或者有爭議的土地以及依法被查封的土地等都不得抵押。
至于具體哪些土地權(quán)利能夠進行抵押？哪些土地權(quán)利禁止抵押？哪些土地權(quán)利抵押應(yīng)當受到限制？筆者根據(jù)《物權(quán)法》、《擔保法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及《城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，提供如下意見：
一、關(guān)于土地所有權(quán)
土地所有權(quán)不得抵押。我國實行的是土地的社會主義公有制，土地所有權(quán)不得交易，不具有流轉(zhuǎn)性，因此不論是國家土地所有權(quán)還是集體土地所有權(quán)都不得抵押。我國《物權(quán)法》第一百八十四條第一項、《擔保法》第三十七條第一項均明確規(guī)定土地所有權(quán)不得抵押，因此，土地登記機構(gòu)不得辦理土地所有權(quán)的抵押登記。
二、關(guān)于土地用益物權(quán)
（一）土地承包經(jīng)營權(quán)
一是一般的土地承包經(jīng)營權(quán)，雖然《物權(quán)法》、《農(nóng)村承包法》以及《
中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》都允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，但都沒有對土地承包經(jīng)營權(quán)能否抵押作出規(guī)定。但綜合我國目前的法律法規(guī)以及國家關(guān)于土地管理的政策，承包經(jīng)營權(quán)一般不得抵押。
二是四荒地的土地承包經(jīng)營權(quán)，《擔保法》第三十四條第五項規(guī)定
抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押，《物權(quán)法》第一百八十條第三項規(guī)定以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押。因此，通過公開競價方式取得并經(jīng)過集體所有權(quán)人同意的四荒地承包經(jīng)營權(quán)可以進行抵押。但抵押實現(xiàn)后，《物權(quán)法》第二百零一條規(guī)定未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。
（二）建設(shè)用地使用權(quán)
1、國有建設(shè)用地使用權(quán)
一是通過出讓、國家租賃、作價出資或者入股等有償方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，我國法律沒有禁止性或者限制性的規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十七條第二款明確規(guī)定以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。因此對于這類土地使用權(quán)的抵押，只要已經(jīng)交清土地出讓金、租金等費用，具有土地權(quán)利證書，一般應(yīng)當給予辦理抵押登記。
二是通過劃撥方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，我國的法律進行了限制。辦理抵押登記時，抵押的土地應(yīng)當滿足《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條規(guī)定的條件，并且與地方的房屋一并抵押。
三是通過授權(quán)經(jīng)營方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，我國法律沒有明確的規(guī)定?！秶临Y源部關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》（國土資發(fā)
[1999]433號）規(guī)定以授權(quán)經(jīng)營方式取得的土地使用權(quán)，改變用途或向集團公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)報經(jīng)土地行政主管部門批準，并補繳土地出讓金。通過授權(quán)經(jīng)營方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當允許抵押，但是應(yīng)當經(jīng)過批準，實現(xiàn)抵押時應(yīng)當補交土地出讓金。
四是政府儲備土地的抵押，主要是在《土地儲備管理辦法》進行了規(guī)定。按照《辦法》的規(guī)定，政府儲備土地設(shè)定抵押權(quán)，其價值按照市場評估價值扣除應(yīng)當上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權(quán)抵押程序執(zhí)行。
2、集體建設(shè)用地使用權(quán)
集體建設(shè)用地使用權(quán)不得脫離廠房等建筑物單獨抵押?！稉７ā返谌鶙l和《物權(quán)法》第一百八十三條都明確規(guī)定鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押?！段餀?quán)法》第二百零一條還規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押實現(xiàn)后未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。
需要注意的是，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施所占用土地的建設(shè)用地使用權(quán)，不論是國有的，還是集體的，都不得進行抵押。
（三）關(guān)于宅基地使用權(quán)
由于宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織無償分配給其成員用于建造住宅的沒有使用期限限制的集體土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)權(quán)利主體具有特殊性。只有本集體經(jīng)濟組織的成員才能取得宅基地使用權(quán)，非本集體經(jīng)濟組織成員不得取得宅基地使用權(quán)。目前宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓、抵押，社會各方面都存在不同的意見，爭議較大。但綜合我國的現(xiàn)行的法律法規(guī)和土地管理政策的規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得抵押。
（四）關(guān)于地役權(quán)
地役權(quán)是指按照合同的約定，利用他人的不動產(chǎn)
,以提高自己的不動產(chǎn)的效益的權(quán)利。地役權(quán)由于其特殊性，不得單獨轉(zhuǎn)讓、抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
辦理國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記需要注意哪些事項？
答：國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)具有無償、無期限、無流動 “三無”特點，即國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)不需要支付土地出讓金，基本上屬于無償取得，沒有使用期限的限制，因此不僅其取得的主體受到限制，而且其權(quán)利處分也受到限制，主要表現(xiàn)為不能自由轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等。
關(guān)于國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押，最直接的規(guī)定是《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條第一款。根據(jù)此規(guī)定，辦理國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記，應(yīng)當注意下列幾點：
一、抵押人應(yīng)當是公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人，國家機關(guān)以及以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體等一般不得成為抵押人。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》（法釋〔2000〕44號）第三條明確規(guī)定，國家機關(guān)和以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體違反法律規(guī)定提供擔保的，擔保合同無效，因此給債權(quán)人造成損失的，還應(yīng)當承擔相應(yīng)的責任。
二是抵押人應(yīng)當領(lǐng)有國有土地使用證和具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。抵押的土地使用權(quán)已經(jīng)登記發(fā)證是其進行抵押的前提。另外國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)一般不得單獨抵押，而是應(yīng)當與土地上的建筑物、其他附著物一并抵押。
三是應(yīng)當向當?shù)厥锌h人民政府補交土地出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。實踐中以國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，土地登記機構(gòu)一般要求當事人提交土地管理部門確認的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額的證明。但土地出讓金是按照土地管理部門在辦理抵押登記時確認的金額補交，還是按照抵押權(quán)實現(xiàn)時土地的價格來補交？由于土地的市場價格在不斷的發(fā)生變化，因此設(shè)定抵押和實現(xiàn)抵押時的土地市場價格是不一樣的，因此需要補交的土地出讓金也不一樣。實踐中對此存在不同的的意見，筆者認為應(yīng)當按照抵押權(quán)實現(xiàn)時土地的價格來補交。
四是應(yīng)當經(jīng)過市縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準。劃撥土地已經(jīng)辦理抵押登記的還需要再另行辦理抵押審批手續(xù)嗎？實踐中，以前曾對沒有經(jīng)過審批但已經(jīng)登記的國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押是否效存在爭議。
2003年4月18日起施行的最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)》曾規(guī)定，“企業(yè)對其以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)無處分權(quán)，以該土地使用權(quán)為標的物設(shè)定抵押，除依法辦理抵押登記手續(xù)外，還應(yīng)經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門批準。否則，應(yīng)認定抵押無效”。由于我國基本上實行的實質(zhì)審查主義，登記具有很強的公信力，《土地管理法》第十三條規(guī)定：“依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”，國土資源部2004年1月15日發(fā)布了《關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)[2004]9號），規(guī)定以劃撥土地使用權(quán)為標的物設(shè)定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)，視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地行政管理部門批準，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。隨后，最高人民法院轉(zhuǎn)發(fā)了這一通知，認可了劃撥土地使用權(quán)抵押登記的效力。
辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記應(yīng)當注意哪些事項？
答：我國現(xiàn)行法律對集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得及主體等有較為嚴格的限制。集體建設(shè)用地使用權(quán)一般只能由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織本身或者集體的成員、符合法律規(guī)定的其他組織和個人（如集體經(jīng)濟組織或者其成員舉辦的企業(yè)和學(xué)校、醫(yī)院等公益性事業(yè)）取得，因此集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押等受到嚴格的限制。
土地登記機構(gòu)辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記時，一般應(yīng)當注意以下事項：
一是所抵押的集體建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)登記。抵押登記必須以土地使用權(quán)登記為前提。
二是集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的客體范圍存在限制。只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)才能進行抵押，其他的如集體舉辦的企業(yè)和學(xué)校、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位的集體建設(shè)用地使用權(quán)一般不得抵押。
三是集體建設(shè)用地使用權(quán)不得脫離廠房等建筑物單獨抵押?！稉７ā返谌鶙l和《物權(quán)法》第一百八十三條都明確規(guī)定鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。
四是集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押應(yīng)當經(jīng)過集體土地所有權(quán)人同意。抵押人應(yīng)當提供集體土地所有權(quán)人出具同意抵押的書面證明。證明的具體內(nèi)容應(yīng)當包括在實現(xiàn)抵押權(quán)時集體同意按法律規(guī)定的土地征收標準補償后轉(zhuǎn)為國有土地；征地費是否作為清償資金等。集體土地所有權(quán)人在出具同意抵押的書面證明前還應(yīng)當將土地抵押有關(guān)事項在農(nóng)民集體內(nèi)部履行合法手續(xù)，征得農(nóng)民集體成員的同意。
五是當事人提供的抵押合同應(yīng)當明確抵押權(quán)實現(xiàn)的方式。《物權(quán)法》二百零一條明確規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押實現(xiàn)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。因此，當事人應(yīng)當在抵押之前，對抵押權(quán)的實現(xiàn)方式進行約定，以便于抵押權(quán)順利實現(xiàn)。
土地儲備機構(gòu)抵押儲備土地的，如何辦理抵押登記？
（在平時工作中，經(jīng)常遇到土地儲備機構(gòu)將儲備土地用于抵押貸款并申請登記發(fā)證，但其不是土地的完全的使用權(quán)人，如何登記發(fā)證）？
答：根據(jù)國土資源部、財政部、中國人民銀行
2007年11月19日頒布的《土地儲備管理辦法》，土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構(gòu)承擔。土地儲備機構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位。
土地登記機構(gòu)辦理儲備土地抵押登記，應(yīng)當注意以下幾點：
一是申請抵押的儲備土地必須產(chǎn)權(quán)清晰，具有合法的土地使用證。
二是申請貸款的土地儲備機構(gòu)必須滿足商業(yè)銀行及其他金融機構(gòu)的貸款要求。土地儲備機構(gòu)舉借的貸款規(guī)模，應(yīng)當與年度土地儲備計劃、土地儲備資金項目預(yù)算相銜接，并報經(jīng)同級財政部門批準，不得超計劃、超規(guī)模貸款。
三是政府儲備土地設(shè)定抵押權(quán)，其價值按照市場評估價值扣除應(yīng)當上繳政府的土地出讓收益確定
四是政府儲備土地抵押程序參照劃撥土地使用權(quán)抵押程序執(zhí)行。
企業(yè)之間土地使用權(quán)抵押的，能否辦理抵押登記？
企業(yè)在買賣、貨物運輸、加工承攬等經(jīng)濟活動中，為擔保合同能夠得到順利履行，債權(quán)人可以要求債務(wù)人以土地使用權(quán)作為債務(wù)履行的擔保并申請抵押登記，如賣方在交貨之后，買方還沒有支付貨款之前，或者在買方暫時無法支付貨款時，賣方會要求買方以其不動產(chǎn)作為抵押并辦理登記，從而使賣方的債權(quán)能夠得到優(yōu)先受償。對于這種抵押登記，能否辦理？實踐中，土地登記機構(gòu)存在疑問。筆者認為這種抵押登記可以辦理，因為：
一是企業(yè)之間為保障其債權(quán)得到實現(xiàn)，以土地使用權(quán)設(shè)定擔保的做法符合《擔保法》和《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定。因為《擔保法》第二條規(guī)定，在借貸、買賣、貨物運輸、加工承攬等經(jīng)濟活動中，債權(quán)人需要以擔保方式保障其債權(quán)實現(xiàn)的，可以依法設(shè)定擔保；《物權(quán)法》第一百七十一條規(guī)定，債權(quán)人在借貸、買賣等民事活動中，為保障實現(xiàn)其債權(quán)，需要擔保的，可以依法設(shè)立擔保物權(quán)。
二是目前國家和地方都已經(jīng)有文件允許企業(yè)之間土地使用權(quán)進行依法抵押并對抵押登記的辦理作出了規(guī)定，如《國土資源部關(guān)于企業(yè)間土地使用權(quán)抵押有關(guān)問題的復(fù)函》（國土資函
[2000]582號）、北京市房屋土地管理局《關(guān)于加強我市房地產(chǎn)抵押管理工作有關(guān)問題的通知》（京房地權(quán)字（1998）281號）等。
但是，土地登記機構(gòu)在辦理企業(yè)之間的土地使用權(quán)抵押時，應(yīng)當注意以下幾點：
一是抵押的土地使用權(quán)必須已經(jīng)辦理登記。
二是企業(yè)之間訂立的債權(quán)債務(wù)主合同必須符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，涉及需要金融監(jiān)管部門批準的，應(yīng)首先辦理批準手續(xù)。
三是企業(yè)之間訂立的主合同符合法律、法規(guī)規(guī)定的，為保證債權(quán)實現(xiàn)，債務(wù)方企業(yè)可以依法取得的出讓國有土地使用權(quán)或依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)抵押。如果設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
以土地進行反擔保的，如何辦理土地抵押登記？
在市場經(jīng)濟活動中，為保障債權(quán)的實現(xiàn)，除了擔保之外，反擔保也是經(jīng)常使用的方法。在第三人為債務(wù)人向債權(quán)人作擔保的情況下，反擔保是保證擔保人利益不受損害的有效方式?！段餀?quán)法》第一百七十一條和《擔保法》第四條都對反擔保加以規(guī)定，即“第三人為債務(wù)人向債權(quán)人提供擔保時，可以要求債務(wù)人提供反擔?！保磽＿m用于關(guān)于擔保的法律規(guī)定。
什么是反擔保呢？反擔保是指為債務(wù)人提供擔保的第三人，為保證其追償權(quán)實現(xiàn)而要求債務(wù)人提供的擔保。在債務(wù)清償期屆滿，債務(wù)人未履行債務(wù)時，由第三人承擔擔保責任后，第三人即成為債務(wù)人的債權(quán)人，第三人對其代債務(wù)人清償?shù)膫鶆?wù)，有權(quán)向債務(wù)人追償。當?shù)谌诵惺棺穬敊?quán)時，有可能因債務(wù)人無力償還而使其追償權(quán)無法實現(xiàn)，為了保證追償權(quán)的實現(xiàn)，第三人在為債務(wù)人提供擔保時，可以要求債務(wù)人以土地或其他財產(chǎn)為其提供擔保，這種債務(wù)人反過來又為擔保人提供的擔保叫反擔保。舉例來說，
A為貸款人B向銀行提供了擔保，同時可以要求B以土地或其他財產(chǎn)為其提供反擔保。銀行是債權(quán)人，A為擔保人，B不僅是債務(wù)人，而且是反擔保人。
反擔保是否必須由債務(wù)人自己提供呢？根據(jù)
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》（法釋〔2000〕44號）第二條的規(guī)定，反擔保人可以是債務(wù)人，也可以是債務(wù)人之外的其他人。在上述案例中，如果B請求C為其向A提供擔保， C就成了反擔保人。
就上述案例來說，如果反擔保人
B以土地向擔保人A提供擔保申請土地登記，土地登記機構(gòu)應(yīng)當按照抵押登記辦理。在辦理登記時，土地登記機構(gòu)應(yīng)當注意以下事項：
一是申請人為反擔保人
B和擔保人A，其中反擔保人B是抵押人，擔保人A是抵押權(quán)人。需要注意的是，在反擔保土地抵押登記時，銀行不是抵押權(quán)人，也不是申請人。
二是擔保人所擔保的應(yīng)當是合法的債權(quán)債務(wù)，從而保證其反擔保的合法性。至于擔保人提供的是抵押或是保證等，則無須審查。
三是申請人應(yīng)當提交資料包括
B用于反擔保的土地的權(quán)利證書以及A、B簽訂的反擔保合同等。土地登記機構(gòu)為了查明事實，也可以要求提供B與銀行簽訂的主合同以及A、B、銀行之間簽訂的擔保合同。
四是經(jīng)過審查，符合登記條件的，土地登記機構(gòu)在反擔保人
B的土地權(quán)利證書上記載反擔保事項，并為擔保人A填制發(fā)放土地他項權(quán)利證明書。
私立的學(xué)校、醫(yī)院等單位用地能否抵押？
答：實踐中，不少私立的學(xué)校、醫(yī)院等單位欲以其取得的出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資并申請抵押登記。這些土地能否抵押，能否辦理抵押登記，土地登記機構(gòu)存在疑問。
我國《擔保法》第三十七條第三項和《物權(quán)法》第一百八十四條第三項都明確禁止“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施”抵押。對此規(guī)定，實踐中，對于公立的學(xué)校、醫(yī)院等單位用地不得抵押沒有什么異議，但是對私立的學(xué)校、醫(yī)院等單位用地不得抵押，有的人持有不同的觀點。他們認為私立的學(xué)校、醫(yī)院等單位的土地一般是通過出讓取得，而不是劃撥取得，因此抵押不應(yīng)當受到限制；除此之外，他們認為私立的學(xué)校、醫(yī)院一般是依法設(shè)立并在工商登記部門登記注冊的企業(yè)法人，執(zhí)行企業(yè)稅收政策和財務(wù)會計制度，是營利性企業(yè)法人，不是以公益性為經(jīng)營目的事業(yè)單位或社會團體，因此不屬于《擔保法》第三十七條第三項和《物權(quán)法》第一百八十四條第三項調(diào)整的對象。
筆者認為私立的學(xué)校、醫(yī)院等單位的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施等公益設(shè)施用地不管是劃撥取得，還是出讓取得，不論這些單位注冊的是事業(yè)單位、社會團體，還是公司，都不得抵押。根據(jù)我國《民辦教育促進法》第三條第一款的規(guī)定“民辦教育事業(yè)屬于公益性事業(yè)”，私立的學(xué)校也屬于公益性事業(yè)單位
。根據(jù)我國《醫(yī)療機構(gòu)管理條例》第三條規(guī)定，醫(yī)療機構(gòu)應(yīng)當以救死扶傷、防病治病、為公民的健康服務(wù)為宗旨。因此，醫(yī)院無論是公立還是私立，也都應(yīng)當以社會公益為目的。根據(jù)全國人大法工委編寫的《中華人民共和國物權(quán)法釋義》可知，《物權(quán)法》第一百八十四條第三項之所以禁止這些土地抵押，主要目的是在于保障學(xué)校、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位財產(chǎn)的安全、穩(wěn)定，從而保障公眾的利益，維護社會的穩(wěn)定與和諧。
但是對私立的學(xué)校、醫(yī)院以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施等社會公益設(shè)施用地以外的土地進行抵押的，土地登記機構(gòu)可以辦理抵押登記。因為最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第五十三條規(guī)定：
"學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的財產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認定抵押有效"。根據(jù)這一司法解釋，土地登記機構(gòu)在辦理抵押登記時，應(yīng)當注意抵押的土地范圍只能限定在教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施等社會公益設(shè)施占地以外的土地，而且學(xué)校、醫(yī)院只能利用這些土地為自身債務(wù)設(shè)定抵押，而不能為其他人提供擔保。
宅基地使用權(quán)登記
宅基地使用權(quán)登記涉及農(nóng)村千家萬戶，關(guān)系到廣大農(nóng)民群眾的切身利益。加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，是依法保護宅基地使用權(quán)人合法權(quán)益的重要措施，是加強農(nóng)村宅基地管理的重要手段，也是集體土地使用制度改革和土地統(tǒng)一登記的重要基礎(chǔ)和保障。通過開展宅基地使用權(quán)登記，可以有效規(guī)范農(nóng)村住宅建設(shè)，防止亂占濫用耕地，推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)，維護社會的和諧與穩(wěn)定。
《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）將包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)村土地登記發(fā)證工作提到十分重要的位置?！稕Q定》除明確指出要“搞好農(nóng)村土地確權(quán)、登記、頒證工作”外，還在以下兩方面涉及到宅基地登記發(fā)證工作：一是“產(chǎn)權(quán)明晰”為《決定》“進一步完善農(nóng)村土地管理制度”所要堅持的首要原則。如何做到產(chǎn)權(quán)明晰，必須將包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)村集體土地登記發(fā)證到戶，以定分止爭，為進一步完善農(nóng)村土地管理制度夯實基礎(chǔ)。二是《決定》明確規(guī)定“完善農(nóng)村宅基地制度，嚴格宅基地管理，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)”，如何保障農(nóng)戶的宅基地用益物權(quán)，除了在規(guī)劃、計劃上保障宅基地的供應(yīng)外，最關(guān)鍵的是要對農(nóng)民已經(jīng)合法取得的宅基地進行登記發(fā)證，對其權(quán)利進行保護，使之不受侵犯。
在《決定》出臺之前，國土資源部就意識到宅基地登記發(fā)證工作的重要性。為深入貫徹實施《物權(quán)法》，依法保護宅基地使用權(quán)人的合法權(quán)益，加強宅基地管理，促進社會主義新農(nóng)村建設(shè)，國土資源部決定大力推進宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，特下發(fā)了《國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（以下簡稱《通知》），要求各地進一步加大工作力度，力爭在
2009年底前，基本完成全國宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，做到權(quán)屬糾紛基本解決，農(nóng)民合法使用的宅基地全部發(fā)證到戶。
根據(jù)《決定》和《通知》精神，宅基地登記發(fā)證工作是國土資源系統(tǒng)當前的一項重要工作。下面，就《國土資源報
.鄉(xiāng)鎮(zhèn)周刊》“業(yè)務(wù)探討”欄目所提出的地方在日常工作中經(jīng)常碰到的幾個宅基地登記發(fā)證問題，筆者在此進行匯總分析，發(fā)表自己的觀點，供大家在實踐中參考：
農(nóng)村村民宅基地超面積的，應(yīng)當如何登記發(fā)證？
實踐中，由于種種原因，農(nóng)村村民超占宅基地的現(xiàn)象很普遍。如何進行確權(quán)登記發(fā)證，《通知》根據(jù)三個不同的時間段分別規(guī)定了處理方法，筆者認為應(yīng)當嚴格按照《通知》的要求進行登記。即：
1、1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大用地面積的，可以按現(xiàn)有實際使用面積進行登記。2、1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定的面積標準的，超過部分按當時國家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實際使用面積進行登記。3、1987年《土地管理法》實施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定的面積標準的，按照實際批準面積進行登記。其面積超過各地規(guī)定標準的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標準的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時，按有關(guān)規(guī)定作出處理,并按照各地規(guī)定的面積標準重新進行登記。
實踐操作中，對如何確定宗地權(quán)屬界址位置及繪制宗地圖存在著不同的意見。一種觀點認為應(yīng)當按照本宗地與鄰宗地之間的實際界址來確定，地籍調(diào)查表中填寫的界址長度為本宗地的實際長、寬，由實際的鄰界人簽字蓋章，并據(jù)此測繪制做宗地圖；另外一種觀點認為應(yīng)按批準面積結(jié)合宗地利用現(xiàn)狀來劃定界址，地籍調(diào)查表中填寫的界址長、寬之積應(yīng)為本宗地的批準面積，宗地與超占部分相接的一方，另外由村主任或受托人簽字蓋章，并據(jù)此測繪制作宗地圖。
筆者認為應(yīng)當按照宗地的實際界址進行調(diào)查，繪制宗地圖。超占的部分應(yīng)當在地籍調(diào)查表和宗地圖中加以注明，并由申請人和實際的鄰界人簽字。因為根據(jù)《通知》的規(guī)定，宅基地面積超占的，在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標準的面積，目的在于以后“按有關(guān)規(guī)定作出處理”。按照實際界址進行調(diào)查，繪制宗地圖，將超占的部分在地籍調(diào)查表和宗地圖中加以注明，保持宗地原貌，顯示當事人所超占面積數(shù)量和具體位置，可以為以后“按有關(guān)規(guī)定作出處理”提供依據(jù)。
“一戶多宅”的村民申請第二宗宅基地申請的，如何辦理登記？
根據(jù)《土地管理法》第六十二條的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，即“一戶一宅”，但由于各種原因，在實踐中存在著不少“一戶多宅”的現(xiàn)象。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因有很多，具體原因包括：一是歷史原因，法律法規(guī)不健全，管理松懈造成的。二是建新不拆舊，近年來隨著規(guī)劃調(diào)整和村民為改善居住條件而異地拆建戶，新房建成，舊房未拆，造成了事實上的一戶多宅。三是由于繼承造成一戶多宅。四是由于接受贈與造成一戶多宅。五是村民由于購買住宅造成一戶多宅。六是其他原因。
因此，在上述情形下，一戶村民申請第二宗宅基地登記的，能否受理？如何登記發(fā)證？筆者認為土地登記機構(gòu)在登記發(fā)證過程中，應(yīng)當以現(xiàn)有的法律政策為基礎(chǔ)，根據(jù)產(chǎn)生的原因的不同分別進行處理：
1、對于歷史原因造成的“一戶多宅”，村民申請第二宗宅基地登記的，土地登記機構(gòu)可以根據(jù)原國家土地管理局所頒布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（〔
1995〕國土〔籍〕字第26號）的有關(guān)規(guī)定辦理。筆者認為如果一戶村民的兩處宅基地面積合并，沒有超過所在地省級人民政府規(guī)定面積標準的，土地登記機構(gòu)可以受理其第二宗宅基地登記申請。
2、對于因建新不拆舊造成“一戶多宅”，村民申請第二宗宅基地登記的，在村民拆除其舊宅之前，土地登記機構(gòu)暫不受理。
3、對于因繼承造成“一戶多宅”，村民申請第二宗宅基地登記的，土地登記機構(gòu)可以受理。宅基地使用權(quán)能否作為遺產(chǎn)依法繼承，我國《繼承法》沒有明確的規(guī)定。實踐中有人認為宅基地使用權(quán)作為一種帶有身份性質(zhì)的權(quán)利不能繼承。但筆者個人認為宅基地使用權(quán)可以作為遺產(chǎn)繼承，因繼承申請第二宗宅基地登記的，可以受理。理由為：一是因為宅基地使用權(quán)是一種重要的用益物權(quán)，是農(nóng)民一項重要的財產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當允許繼承；二是我國《繼承法》明文規(guī)定房屋可以繼承。繼承人繼承房屋便自然對房屋所占范圍的土地進行了使用，不允許宅基地使用權(quán)繼承，客觀上也沒有可能；三是《通知》明確規(guī)定“除繼承外，農(nóng)村村民一戶申請第二宗宅基地使用權(quán)登記的，不予受理”；四是《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第四十九條明確規(guī)定“繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)”。
4、對于因接受贈與造成“一戶多宅”，村民申請第二宗宅基地登記的，土地登記機構(gòu)不得受理。否則，將容易導(dǎo)致大量名為贈與，實為有償轉(zhuǎn)讓，以規(guī)避法律的現(xiàn)象出現(xiàn)。
5、對于村民購買住宅造成“一戶多宅”，村民申請第二宗宅基地登記的，在國家規(guī)范宅基地流轉(zhuǎn)的法律或政策出臺之前，土地登記機構(gòu)不得受理。
6、對于其他原因造成“一戶多宅”，村民申請第二宗宅基地登記的，在國家出臺明確的規(guī)定之前，土地登記機構(gòu)一般不得受理。
退休返鄉(xiāng)人員能否取得宅基地，能否為其登記發(fā)證？
目前有一部分工作人員退休后，選擇回老家興建住宅。對這些人員能否為其分配宅基地，并為其辦理宅基地登記手續(xù)？筆者認為如果將退休人員界定為從機關(guān)、企事業(yè)、社會組織和團體等單位退休的城鎮(zhèn)居民，則退休返鄉(xiāng)人員不能取得宅基地，土地登記機構(gòu)不得為其登記發(fā)證。理由如下：
一、退休人員取得宅基地不符合我國法律法規(guī)和相關(guān)的宅基地管理政策的規(guī)定。退休人員屬于城鎮(zhèn)居民，不是農(nóng)村村民。我國《土地管理法》明確規(guī)定只有農(nóng)村村民才能擁有宅基地，并且一戶只能擁有一處宅基地。由于宅基地取得主體具有特殊性，只有本集體成員才能取得宅基地，非本集體成員不得取得宅基地，因此國家禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村取得宅基地。對此，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)
[2004]28號）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)〔2007〕71號）、國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)〔2004〕234號）都有明確的規(guī)定。
二、退休人員取得宅基地違反情理。宅基地是農(nóng)民集體撥給本集體內(nèi)符合條件的成員用于建造住宅及其附屬設(shè)施的土地。宅基地均為無償取得，帶有福利性質(zhì)。因為目前農(nóng)村村民基本上沒有任何社會保障，農(nóng)民只有通過無償取得宅基地才能解決住處問題。而退休人員一般都有退休金，其住房問題國家有相應(yīng)的配套政策加以解決。因此如果允許退休人員取得宅基地，不僅違反情理，屬于與農(nóng)民爭福利，而且將導(dǎo)致大量的耕地被占，致使
2020年18億畝的耕地保護目標無法順利實現(xiàn)。
農(nóng)村空房宅基地，如何進行確權(quán)登記？
由于種種原因，目前在農(nóng)村出現(xiàn)了很多空房，具體情形如農(nóng)村父母雙故后遺留的閑置房屋；已經(jīng)取得城市戶口的原村民在農(nóng)村的舊房等。這些房屋一般沒有人居住，逐漸破舊，不僅影響規(guī)劃，而且占用了農(nóng)民集體寶貴的宅基地，實踐中無法收回。某些地方工作的同志對這部分空房宅基地如何確權(quán)登記存在疑問。
其實，對于上述兩種情形的空房的土地如何確權(quán)，國家有明確的規(guī)定：對于第一種情形，應(yīng)當按照原國家土地管理局發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第四十九條關(guān)于“繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)”的規(guī)定，將土地權(quán)利確定給合法的繼承人；對于第二種情形，應(yīng)當根據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第四十八條“非農(nóng)業(yè)戶口居民
(含華僑)原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。房屋拆除后沒有批準重建的，土地使用權(quán)由集體收回”的規(guī)定，將土地權(quán)利確定給原房屋所有權(quán)人。
但需要注意的是，筆者認為這些當事人因此而享有的土地權(quán)利并不是無期限的，而僅限于房屋的存續(xù)期間。因為嚴格按照我國《土地管理法》有關(guān)宅基地的管理規(guī)定，這些當事人不應(yīng)當取得或者再享有宅基地使用權(quán)，他們是基于房屋所有權(quán)而對土地享有權(quán)利。如果房屋滅失，他們對土地的權(quán)利也將不再存在。因此實踐中如果這些空房坍塌、拆除，則不應(yīng)當確定宅基地使用權(quán)。已經(jīng)確定登記使用權(quán)的，應(yīng)當由農(nóng)民集體報經(jīng)縣級人民政府批準后，收回土地，并向登記機關(guān)申請注銷土地登記。
另外，這些空房的存在，實踐中確實導(dǎo)致了大量土地的閑置和浪費。國家應(yīng)當研究建立宅基地的有償退出機制，盡快出臺相應(yīng)的管理辦法，激勵村民主動退出空置的宅基地，以促進土地的集約節(jié)約利用。
辦理土地抵押權(quán)登記時，關(guān)于土地抵押期限應(yīng)當注意哪些事項？
答：在辦理土地抵押登記時，土地登記申請書和土地登記審批表上有抵押期限一欄，土地他項權(quán)利證明書上有存續(xù)期限一欄需要填寫。抵押期限應(yīng)當如何確定？如何填寫？筆者認為在實踐中，關(guān)于抵押期限，應(yīng)當注意以下幾點：
1、按照《土地登記辦法》第三十六條的規(guī)定，當事人申請抵押登記應(yīng)當提交主債權(quán)債務(wù)合同、抵押合同。辦理抵押登記時，如果當事人提交的合同對抵押期限進行了約定，則按照合同的約定期限填寫。
2、如果當事人提交的合同對抵押期限沒有進行約定，則抵押期限按照當事人約定的債權(quán)期限填寫。
3、如果申請登記的抵押為最高額抵押，應(yīng)當按照當事人所提交的最高額抵押合同記載土地所擔保的最高額抵押的期間。由于最高額土地抵押是當事人就土地對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)所提供的擔保，在辦理登記時，所擔保的債權(quán)有可能尚未發(fā)生，無法確定債權(quán)和抵押權(quán)的期限，因此只需要記載最高額抵押期間即可，土地他項權(quán)利證書書上的“存續(xù)期限”一欄可以不填寫。
4、一般土地抵押的期限不得超過所抵押宗地的剩余使用年限，最高額抵押的期間不得超過所抵押宗地的剩余使用年限。
土地抵押期限發(fā)生變更，土地登記機構(gòu)如何辦理登記？
實踐中，經(jīng)常出現(xiàn)土地抵押期限發(fā)生變更特別是抵押貸款延期的情形，如何辦理登記？《土地登記辦法》沒有明確的規(guī)定。實踐中一般有兩種做法：第一種做法是要求抵押權(quán)人提供原抵押資料及終止原抵押的證明，收回原土地他項權(quán)利證明書，注銷原抵押登記，然后再重新辦理抵押登記，發(fā)放新的土地他項權(quán)利證明書；第二種做法是是直接辦理抵押期限變更登記，將土地他項權(quán)利證明書“存續(xù)期限”一欄加蓋變更印章后予以變更或者在記事欄予以注明，同時在土地登記簿上予以記載。
銀行等抵押權(quán)人不認同第一種做法，認為解除原抵押權(quán)后至重新辦理抵押權(quán)登記期間，銀行的權(quán)利處于真空狀態(tài)，沒有任何保障，存在較大的法律風險，因此主張應(yīng)當直接辦理期限的變更登記。而地方土地登記機構(gòu)大多則認為沒有期限變更登記這樣一種登記類型，不能直接辦理。
筆者認為如果因主債權(quán)延期導(dǎo)致土地抵押期限延期，被抵押的宗地上只有一個抵押權(quán)或者有多個抵押權(quán)而需要延期的抵押權(quán)期限變更之后不影響其他抵押權(quán)的順位，建議登記機構(gòu)按照第二種做法直接辦理抵押期限的變更登記。理由如下：一是雖然《土地登記辦法》沒有明確規(guī)定，但抵押期限變更也應(yīng)當屬于變更登記的內(nèi)容；二是不僅為當事人提供了便利，而且提高了登記的效率；三是可以避免給銀行帶來不必要的法律風險。
但如果因主債權(quán)延期導(dǎo)致土地抵押期限延期，宗地上有多個抵押權(quán)且需要延期的抵押權(quán)的期限變更之后影響其他抵押權(quán)的順位，建議土地登記機構(gòu)一般采取第一種做法，即注銷原抵押權(quán)之后，再登記為后一順位的抵押權(quán)。或者采取第二種做法直接辦理抵押期限變更登記，同時辦理抵押順位的變更登記。
土地抵押期限屆滿，土地登記機構(gòu)能否主動注銷抵押登記？
答：土地抵押期限屆滿，土地登記機構(gòu)不能主動注銷抵押登記。理由如下：
一是土地登記應(yīng)當遵循依申請登記的原則。注銷土地抵押登記不僅需要當事人申請，而且需要抵押人、抵押權(quán)人雙方共同申請。如果基于特殊原因僅有抵押人一方申請，則抵押人應(yīng)當提供有關(guān)證明材料，如已還款的證明、法院的裁決等證明債權(quán)已經(jīng)實現(xiàn)或者消滅的證明或者抵押權(quán)人同意解除的證明等。在僅有抵押人一方申請時，為防止出現(xiàn)偽造材料等虛假行為，登記機關(guān)應(yīng)當審慎審查，必須查證屬實后才能進行注銷登記。因此土地抵押期限屆滿，土地登記不僅不能主動注銷抵押登記，而且在僅有一方申請的情形下也不得擅自辦理。
二是土地抵押期限屆滿并不能表明債權(quán)和抵押權(quán)消滅。抵押權(quán)與其擔保的債權(quán)同時存在。根據(jù)《物權(quán)法》第
177條 “有下列情形之一的，擔保物權(quán)消滅：（一）主債權(quán)消滅； （二）擔保物權(quán)實現(xiàn)；（三）債權(quán)人放棄擔保物權(quán)；（四）法律規(guī)定擔保物權(quán)消滅的其他情形”的規(guī)定，土地抵押權(quán)一般因主債權(quán)消滅、抵押權(quán)實現(xiàn)、債權(quán)人放棄等情形而消滅。土地他項權(quán)利證明書上記載的抵押期限一般是根據(jù)抵押合同約定的債權(quán)期限記載，債權(quán)期限或抵押合同約定的抵押期限屆滿，不表明債權(quán)消滅，也不表明抵押權(quán)的消滅。
三是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用
<中華人民共和國擔保法>
若干問題的解釋》第12條第1款的規(guī)定，“當事人約定的或者登記部門要求登記的擔保期間，對擔保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力”，表明司法實踐也不認可登記的抵押期間屆滿抵押權(quán)就失去效力的觀點。
四是國土資源部辦公廳對貴州省國土資源廳《關(guān)于注銷土地他項權(quán)利登記有關(guān)問題的復(fù)函》（國土資廳函
[2007]162號）以及《土地登記辦法》第五十五條都明確規(guī)定，土地抵押期限屆滿，當事人未申請土地使用權(quán)抵押注銷登記的，除設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)期限屆滿外，國土資源行政主管部門不得直接注銷土地使用權(quán)抵押登記。
土地所擔保的債權(quán)的訴訟時效已過，土地登記機構(gòu)能否主動注銷抵押登記？
答：既然土地抵押期限屆滿，土地登記機構(gòu)不能主動注銷抵押登記。那么如果土地所擔保的債權(quán)的訴訟時效已過，土地登記機構(gòu)能否主動注銷抵押登記呢？
實踐中，有的同志認為，如果土地所擔保的債權(quán)的訴訟時效已過，土地所擔保的債權(quán)以及抵押權(quán)不再受保護，因為《物權(quán)法》第
202條明確規(guī)定“抵押權(quán)人應(yīng)當在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護”。土地登記機構(gòu)便可以主動注銷抵押登記；也有的同志認為在訴訟時效結(jié)束后的二年之后，土地登記機構(gòu)才可以主動注銷，因為《最高人民法院關(guān)于適用
<中華人民共和國擔保法>
若干問題的解釋》第12條第2款的規(guī)定：“擔保物權(quán)所擔保的債權(quán)的訴訟時效結(jié)束后，擔保權(quán)人在訴訟時效結(jié)束后的二年內(nèi)行使擔保物權(quán)的，人民法院應(yīng)當予以支持?！惫P者認為土地登記機構(gòu)不宜以土地抵押所擔保的債權(quán)的訴訟時效已過為由，主動注銷土地抵押登記。理由如下：
一是訴訟時效制度比較復(fù)雜。不同類型的案件訴訟時效期間不同，有的為
1年，有的為2年，最長的為20年。根據(jù)《民法通則》第135條的規(guī)定，向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間一般為2年。而根據(jù)第136條的規(guī)定，因身體受到傷害要求賠償?shù)?、出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的、延付或者拒付租金的、寄存財物被丟失或者損毀的訴訟時效期間為1年。并且《民法通則》第137條明確規(guī)定“訴訟時效期間從知道或者應(yīng)當知道權(quán)利被侵害時起計算。但是，從權(quán)利被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護。有特殊情況的，人民法院可以延長訴訟時效期間”，實踐中很難判斷“知道或者應(yīng)當知道權(quán)利被侵害”的時間，再加上第138條規(guī)定“超過訴訟時效期間，當事人自愿履行的，不受訴訟時效限制”，地方從事登記工作的同志很難判斷訴訟時效是否失效。
二是土地登記機構(gòu)不宜主動援用訴訟時效制度。《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》（
2008年8月11日最高人民法院審判委員會第1450次會議通過法釋〔2008〕11號）第三條 “當事人未提出訴訟時效抗辯，人民法院不應(yīng)對訴訟時效問題進行釋明及主動適用訴訟時效的規(guī)定進行裁判” 的規(guī)定，人民法院不得對訴訟時效問題進行釋明及主動適用訴訟時效的規(guī)定進行裁判。因為訴訟時效制度雖具有督促權(quán)利人行使權(quán)利的立法目的，但其實質(zhì)并非否定權(quán)利的合法存在和行使，而是禁止權(quán)利的濫用，以維護社會交易秩序的穩(wěn)定，進而保護社會公共利益。因此，在實際工作中，土地登記機構(gòu)也不得主動援用適用訴訟時效制度注銷抵押登記。
能否辦理“土地的分割抵押”登記？
答：實踐中，不少地方出現(xiàn)了所謂的“土地的分割抵押”，即只抵押一宗地的一部分面積。具體做法如企業(yè)將其土地的一部分抵押給一家銀行，將其中的另外一部分抵押給另外一家銀行。有的地方土地登記機構(gòu)按照抵押的面積為當事人辦理了土地抵押登記，
筆者認為不能辦理“土地的分割抵押登記”，理由如下：
1、“土地的分割抵押”與相關(guān)法律的立法宗旨不符。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十二條“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押”的規(guī)定，《物權(quán)法》所倡導(dǎo)的是抵押物的整體抵押。目前由于行政管理體制等原因，房屋和土地的分別抵押登記已經(jīng)造成許多糾紛，產(chǎn)生了很多弊端，嚴重影響了交易安全。人為的將土地按面積分割抵押，只會造成更多的糾紛。
2、“土地的分割抵押”與相關(guān)法律的規(guī)定不符。根據(jù)《擔保法》第三十五條規(guī)定“抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分”，抵押物可以再次抵押的部分是其價值大于所擔保債權(quán)的余額，指的是抵押物的價值，而不是抵押物的面積。
3、“土地的分割抵押登記”違反了土地以宗地為單位進行登記的原則。土地抵押登記也應(yīng)當以宗地為單位進行，土地抵押登記的效力及于整宗土地。同一宗地多次抵押的，應(yīng)當按照《土地登記辦法》第三十六條第二款的規(guī)定，以抵押登記申請先后為序辦理抵押登記。
4、“土地的分割抵押”影響當事人的利益。人為的分割土地抵押，不僅會影響抵押土地的變現(xiàn)能力和造成抵押土地價值的降低，更重要的是將影響后一抵押權(quán)人的利益。因為《物權(quán)法》第一百九十九條的規(guī)定，同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)時，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款并非按照分割的面積各自進行清償，而是按照登記的先后順序清償。抵押登記辦理在先的抵押權(quán)人完全可以要求以整宗土地的價值要求優(yōu)先受償，抵押登記在后的抵押權(quán)人只能就抵押登記辦理在先的抵押權(quán)人受償完畢后的土地價值余額部分進行優(yōu)先受償，而不能就其所抵押的那一部分土地面積進行優(yōu)先受償。如果因土地價格的波動導(dǎo)致土地的價值減少，后一抵押權(quán)人的債權(quán)就存在無法完全受償?shù)娘L險。
實踐中，對同一宗土地抵押給兩個以上債權(quán)人的，土地登記機構(gòu)必須按照《土地登記辦法》第三十六條的規(guī)定，以抵押登記申請先后為序辦理抵押登記，不得辦理所謂的“土地的分割抵押登記”。如果抵押宗地的面積確實較大，宗地內(nèi)的地塊之間界限清晰且當事人有分別抵押意愿的，土地登記機構(gòu)應(yīng)當先辦理土地的分宗登記，分別發(fā)放土地證書之后再分別辦理土地的抵押登記。
融資租賃抵押如何辦理抵押登記？
融資租賃的出租人要求承租人以土地作為擔保并申請辦理抵押登記的，能否辦理？如何辦理？
答：土地登記機構(gòu)可以為當事人辦理抵押登記。理由如下：
根據(jù)《合同法》第二百三十七條的規(guī)定，融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。融資租賃通常的做法是出租人出資購買承租人選定的技術(shù)設(shè)備或其他物資，作為租賃物出租給承租人，承租人按合同約定取得租賃物的長期使用權(quán)，在承租期間，按合同約定的期限支付租金，租賃期滿按合同約定的方式處置租賃物。
雖然根據(jù)《合同法》第二百四十二條規(guī)定，出租人享有租賃物的所有權(quán)。承租人破產(chǎn)的，租賃物不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，出租人的權(quán)益得到相應(yīng)的保障。但根據(jù)《合同法》第二百四十五條的規(guī)定，出租人應(yīng)當保證承租人對租賃物的占有和使用。因此實踐中，有的出租人考慮到自己無法實際占有和控制租賃物，為了進一步保護自己的利益，減少交易風險，還要求承租人以土地等不動產(chǎn)作為抵押。融資租賃一般出現(xiàn)在企業(yè)購置價格較高的機器設(shè)備的情形，筆者認為融資租賃有力的解決了企業(yè)融資難的問題，出租人和承租人之間訂立的融資租賃合同（債權(quán)債務(wù)主合同）符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，為其辦理抵押登記符合《國土資源部關(guān)于企業(yè)間土地使用權(quán)抵押有關(guān)問題的復(fù)函》
(國土資函[2000]582號)的規(guī)定。
土地登記機構(gòu)在辦理融資租賃抵押登記過程中應(yīng)當注意以下事項：
一是承租人提供擔保的土地必須權(quán)屬清楚，必須已經(jīng)辦理土地登記，取得土地權(quán)利證書。
二是登記申請人為出租人和承租人，其中出租人為抵押權(quán)人，承租人為抵押人（如果第三人以其土地等不動產(chǎn)為承租人擔保，則申請人為出租人和第三人，抵押人為第三人）。
三是為便于土地登記機構(gòu)查清事實，當事人除了提供一般抵押登記所需要提供的材料外，還應(yīng)當提供融資租賃合同。
四是抵押期限一般由出租人和承租人進行約定。如無約定，抵押期限按照融資租賃合同約定的租賃期限填寫。
五是抵押金額一般由出租人和承租人進行約定。如無約定，抵押金額按照融資租賃合同約定的租金數(shù)額填寫。
六是租賃期間屆滿，承租人按照約定支付全部租金的，抵押權(quán)消滅，承租人可以持相關(guān)支付憑證申請注銷抵押登記。
實踐中不少地方出現(xiàn)了銀團抵押貸款，如何辦理土地抵押登記？
答：根據(jù)《中國銀監(jiān)會關(guān)于印發(fā)
<銀團貸款業(yè)務(wù)指引>
的通知》（銀監(jiān)發(fā)〔2007〕68號）的規(guī)定，銀團貸款是指由兩家或兩家以上銀行基于相同貸款條件，依據(jù)同一貸款協(xié)議，按約定時間和比例，通過代理行向借款人提供的本外幣貸款或授信業(yè)務(wù)。銀團貸款一般出現(xiàn)在大額貸款的情形。由于銀團貸款涉及的當事人比較多，如僅參與的銀行一般就包括牽頭行、代理行和參加行等；涉及的協(xié)議文件較多，有的不僅需要銀團貸款成員與借款人、擔保人之間簽訂銀團貸款協(xié)議，而且有的銀團貸款成員之間另行簽訂《銀團內(nèi)部協(xié)議》以規(guī)定相互之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；涉及的協(xié)議內(nèi)容較多等。
由于相對一般的土地抵押登記，銀團貸款抵押登記比較復(fù)雜，法律專業(yè)性較強，筆者建議土地登記機構(gòu)在辦理時注意以下事項：
一是土地登記申請人為抵押人和各銀團貸款成員。土地登記申請書和審批表中的抵押權(quán)人內(nèi)容欄可只填寫代理行，其他的銀團貸款成員在備注欄中予以注明。
二是抵押金額按照銀團貸款成員與借款人、擔保人之間簽訂銀團貸款協(xié)議約定填寫。土地登記申請書和審批表中的土地抵押金額欄可以填寫貸款總金額，銀團貸款成員的貸款比例在備注欄中注明。
三是關(guān)于土地他項權(quán)利證明書，抵押權(quán)人欄可填寫所有銀團貸款成員的名稱，同時在備注欄注明相互之間的貸款比例，為各銀團貸款成員發(fā)放相同的土地他項權(quán)利證明書；也可以為各銀團貸款成員發(fā)放填寫有不同抵押權(quán)人名稱的土地他項權(quán)利證明書，但必須在備注欄注明相關(guān)事項如為銀團抵押貸款、各銀團相互之間的貸款比例等。
四是土地登記卡和土地他項權(quán)利證明書注明各銀團貸款成員為同一順位的抵押權(quán)人。抵押權(quán)實現(xiàn)時，各銀團貸款成員受償順序相同，按照約定的比例享有優(yōu)先受償權(quán)。
授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓或者抵押，如何辦理登記？
答：授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者抵押，可以參照劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)辦理登記。
授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)是國有企業(yè)改革過程中出現(xiàn)的一種特殊的土地權(quán)利。根據(jù)《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（原國家土地管理局令第
8號）、《國土資源部關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》（以下簡稱《意見》）等相關(guān)規(guī)定，授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)具有以下特點：
一是權(quán)利主體具有特殊性。取得授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)的主體為經(jīng)國務(wù)院批準設(shè)立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司。這些公司一般都是特大型的國有企業(yè)。中小國有企業(yè)、外資企業(yè)、民營企業(yè)等都不可能成為授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)的權(quán)利主體。
二是被授權(quán)經(jīng)營的企業(yè)在其企業(yè)集團內(nèi)部代表國家經(jīng)營管理土地。被授權(quán)經(jīng)營的企業(yè)對土地的權(quán)利主要表現(xiàn)為可以將土地租賃給其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)使用或以作價出資（入股）等方式配置土地；經(jīng)被授權(quán)經(jīng)營的企業(yè)同意，被授權(quán)經(jīng)營的土地可以在其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間進行轉(zhuǎn)讓等。被授權(quán)經(jīng)營企業(yè)的義務(wù)主要表現(xiàn)為必須接受授權(quán)部門的監(jiān)督管理，須對土地資產(chǎn)保值、增值情況提供年度報告，對企業(yè)土地股權(quán)的年度變化情況以及對土地資產(chǎn)處置的文件及時報授權(quán)部門備案等。
三是權(quán)利客體一般為國有建設(shè)用地。
四是權(quán)利性質(zhì)類似劃撥土地使用權(quán)。主要表現(xiàn)為被授權(quán)經(jīng)營的土地向集團公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)報經(jīng)土地行政主管部門批準，并補繳土地出讓金。
《土地登記辦法》只是對授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)的初始登記，進行了規(guī)定，但對其轉(zhuǎn)讓或者抵押如何登記沒有進行規(guī)定。授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)是國有企業(yè)改革過程中出現(xiàn)的一種極為特殊土地權(quán)利類型，其權(quán)利內(nèi)涵以及所具有的權(quán)能等內(nèi)容都缺乏明確的規(guī)定。筆者建議土地登記機構(gòu)在實踐中辦理授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者抵押的登記時，參照劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)辦理，并關(guān)注以下問題：
一是被授權(quán)經(jīng)營的企業(yè)將土地租賃給其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)使用時，后者取得的土地權(quán)利類型應(yīng)當如何登記？是仍然登記為授權(quán)經(jīng)營還是登記為國有土地使用權(quán)租賃？筆者認為應(yīng)當?shù)怯洖閲型恋厥褂脵?quán)租賃。因為被授權(quán)的企業(yè)其實是在代表國家將土地使用權(quán)租賃給其直屬企業(yè)或控股企業(yè)、參股企業(yè)使用，收取相應(yīng)的租金。
二是被授權(quán)經(jīng)營的企業(yè)將土地以作價出資（入股）方式進行配置時，被入股的企業(yè)獲得的土地權(quán)利類型應(yīng)當如何登記？實踐中，有的地方仍然登記為授權(quán)經(jīng)營，有的地方登記為作價出資（入股）。筆者認為應(yīng)當?shù)怯洖樽鲀r出資（入股），因為土地已經(jīng)轉(zhuǎn)化為國家股股權(quán)由被授權(quán)經(jīng)營的企業(yè)持有。
三是根據(jù)《意見》規(guī)定，授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)“向集團公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)報經(jīng)土地行政主管部門批準，并補繳土地使用權(quán)出讓金”。如果被授權(quán)經(jīng)營的企業(yè)已經(jīng)將土地通過作價出資（入股）投入其直屬企業(yè)或控股企業(yè)、參股企業(yè)的，其直屬企業(yè)或控股企業(yè)、參股企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地，是否適用該規(guī)定？是否還應(yīng)當繳納土地使用權(quán)出讓金？筆者認為如果直屬企業(yè)或控股企業(yè)、參股企業(yè)取得的土地使用權(quán)登記的權(quán)利類型為作價出資（入股），則不適用這一規(guī)定，不須再繳納土地使用權(quán)出讓金，因為土地使用權(quán)出讓金已經(jīng)轉(zhuǎn)化為股權(quán)為被授權(quán)經(jīng)營的企業(yè)所持有。
四是由于目前沒有文件對授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)抵押做出規(guī)定，因此對其能否進行抵押存在爭議。由于授權(quán)經(jīng)營的土地使用權(quán)經(jīng)土地行政主管部門批準并補繳土地使用權(quán)出讓金之后可以向集團公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓，因此筆者認為授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)也可以進行抵押，但前提是要經(jīng)過經(jīng)土地行政主管部門批準，并在抵押權(quán)實現(xiàn)時要將土地拍賣所得價款先用于補繳土地出讓金，剩余部分抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償。
通過作價出資（入股）取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者抵押，如何辦理登記？
答：通過作價出資（入股）取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者抵押，可以直接按照或者參照出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)辦理登記。
實踐中，通過作價出資（入股）取得的國有土地使用權(quán)，在進行登記時，因其取得方式等的不同，一般登記為兩種不同的權(quán)利類型：一種登記為作價出資（入股），一種登記為出讓。之所以存在區(qū)別，主要是基于以下原因：前一種作價出資（入股）是《土地管理法實施條例》第二十九條規(guī)定的國有土地有償使用的一種特殊方式，主要出現(xiàn)在國有企業(yè)改革過程中。作價出資的主體是國家，因此一般登記為作價出資（入股）；后一種作價出資（入股）主要是根據(jù)《公司法》第二十七條第一款的規(guī)定，股東以“可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓”的土地權(quán)利作價出資?！翱梢杂秘泿殴纼r并可以依法轉(zhuǎn)讓”的土地權(quán)利一般為出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)，因此權(quán)利類型一般直接登記為出讓國有土地使用權(quán)。
雖然目前將前一種作價出資（入股）的土地權(quán)利類型登記為作價出資（入股），但筆者認為，這種權(quán)利實質(zhì)上就是一種出讓國有土地使用權(quán)，因為：
一是權(quán)能與出讓國有土地使用權(quán)相同。根據(jù)《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》
(原國家土地管理局第8號令)的規(guī)定，“國家以土地使用權(quán)作價出資（入股），是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”。根據(jù)《國土資源部關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》的規(guī)定，土地“以作價出資（入股）方式處置的，土地使用權(quán)在使用年期內(nèi)可依法轉(zhuǎn)讓、作價出資、租賃或抵押”。
二是國家作價出資（入股）土地使用權(quán)實質(zhì)上已經(jīng)支付了土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓是指“國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為”。根據(jù)《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》的規(guī)定，“土地使用權(quán)作價出資（入股）形成的國家股股權(quán)，按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準權(quán)的人民政府土地管理部門委托有資格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有”。國家作價出資（入股）的土地被折抵為出資，變成了股份，體現(xiàn)為國有資產(chǎn)管理部門持有的國家股股權(quán)，實質(zhì)上已經(jīng)繳納了土地使用權(quán)出讓金。
由此可見，作價出資（入股）國有土地使用權(quán)與出讓國有土地使用權(quán)在權(quán)利的性質(zhì)、權(quán)能等方面完全相同。企業(yè)取得的土地使用權(quán)實質(zhì)上就只是在國有企業(yè)改革的這樣一個特殊的歷史階段出現(xiàn)的一種特殊的出讓國有土地使用權(quán)，筆者認為，為了便于地方理解和操作，工作實踐中完全可以將其按照出讓國有土地使用權(quán)對待，其轉(zhuǎn)讓和抵押，自然也應(yīng)當按照出讓國有土地使用權(quán)的登記辦理。
公司分立致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，如何辦理登記？
答：因公司分立致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，根據(jù)《土地登記辦法》第四十一條的規(guī)定，當事人應(yīng)當申請土地使用權(quán)變更登記。但當事人具體應(yīng)當提交哪些材料，土地登記機構(gòu)應(yīng)當如何辦理等，由于分立的情形比較復(fù)雜，《土地登記辦法》沒有作出明確詳細的規(guī)定。筆者建議土地登記機構(gòu)在辦理此類登記時注意以下問題：
一是并不是所有的公司分立都會導(dǎo)致土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。公司分立一般也主要存在兩種形式，即新設(shè)分立和派生分立。新設(shè)分立，主要是指原公司解散，而分別設(shè)立兩個或兩個以上新公司的分立方式。派生分立，主要是指原公司存續(xù)，而是將其一部分分出設(shè)立為一個或數(shù)個新公司的分立方式。舉例來說，
A公司分立，如果A公司解散，新設(shè)立兩個公司B、C，這種分立屬于新設(shè)分立；如果A公司繼續(xù)存在，但是從其中分立一部分出來成立新的公司B，這種分立就屬于派生分立。新設(shè)分立，原公司的土地需要轉(zhuǎn)移到新設(shè)立的公司名下；派生分立，如果原公司不將其土地分給新設(shè)立的公司，則不需要辦理土地使用權(quán)的變更登記。
二是申請。新設(shè)分立導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，只需要新設(shè)立的公司單方申請土地登記，如果屬于派生分立導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，則需要存續(xù)的公司與新設(shè)立的公司雙方共同申請。雖然一般的土地使用權(quán)變更登記需要當事人雙方申請，但新設(shè)分立后，原公司不再繼續(xù)存在，因此只需單方申請即可，但是派生設(shè)立導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，需要將土地使用權(quán)由存續(xù)公司名下轉(zhuǎn)移到新設(shè)公司名下，權(quán)利轉(zhuǎn)移的雙方同時存在，因此需要雙方申請。
三是土地登記機構(gòu)應(yīng)當要求當事人提供以下材料，并進行重點審查：
1、新設(shè)分立，新設(shè)立的公司提起登記申請時，應(yīng)當提供原公司工商注銷登記資料。雖然原公司不復(fù)存在，無法作為一方當事人申請登記，但需要當事人提交這些資料，以供土地登記機構(gòu)審查綜合判斷分立之事實。
2、公司分立時的財產(chǎn)分割協(xié)議或文件等。根據(jù)《公司法》第一百七十六條的規(guī)定，公司分立，其財產(chǎn)作相應(yīng)的分割。分立是土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的原因，因此需要當事人提供財產(chǎn)分割協(xié)議或文件作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移之證明。
3、工商登記資料，主要是分立后存續(xù)的公司的工商變更登記資料或者新設(shè)的公司工商登記資料。根據(jù)《公司法》第一百八十條的規(guī)定，公司分立，登記事項發(fā)生變更的，應(yīng)當依法向公司登記機關(guān)辦理變更登記；設(shè)立新公司的，應(yīng)當依法辦理公司設(shè)立登記。工商登記資料相對于當事人提供的財產(chǎn)分割協(xié)議或文件具有更強的證明力，要求當事人提交，可以幫助土地登記機構(gòu)更好的審查土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的事實。
四是對于新設(shè)分立，土地登記機構(gòu)不需要對被解散的原公司的債務(wù)是否得到有效的清償進行審查。一般來說，辦理被解散公司的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當要求當事人提供已經(jīng)清算完畢債務(wù)已經(jīng)妥善處理的證明。否則債權(quán)人無法主張債權(quán)時將對土地登記機構(gòu)辦理的轉(zhuǎn)移登記產(chǎn)生異議，對土地登記機構(gòu)有可能產(chǎn)生法律風險。由于根據(jù)《公司法》第一百七十七條規(guī)定，除公司在分立前與債權(quán)人就債務(wù)清償達成的書面協(xié)議另有約定外，公司分立前的債務(wù)由分立后的公司承擔連帶責任。土地登記機構(gòu)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后不再有此類法律風險，因此也不需要進行審查。
答：因公司合并致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，根據(jù)《土地登記辦法》第四十一條的規(guī)定，當事人應(yīng)當申請土地使用權(quán)變更登記。但當事人具體應(yīng)當提交哪些材料，土地登記機構(gòu)應(yīng)當如何辦理等，由于合并的情形比較復(fù)雜，《土地登記辦法》沒有作出明確詳細的規(guī)定。筆者建議土地登記機構(gòu)在辦理此類登記時注意以下問題：
一是并不是所有的公司合并都會導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。根據(jù)我國《公司法》第一百七十三條的規(guī)定，公司合并主要存在兩種形式，即吸收合并和新設(shè)合并。一個公司吸收其他公司為吸收合并，被吸收的公司解散。兩個以上公司合并設(shè)立一個新的公司為新設(shè)合并，合并各方解散。舉例來說，
A公司和B公司合并，如果合并后只存在A公司，B公司解散，即為吸收合并，也就是兼并；如果合并后成立了一個新公司C，A、B公司都解散，為新設(shè)合并。在新設(shè)合并時，A、B公司的土地使用權(quán)都應(yīng)當轉(zhuǎn)移到C名下；在吸收合并時，B公司的土地使用權(quán)須轉(zhuǎn)移到A公司名下，但A公司的土地使用權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。
二是一般的土地使用權(quán)變更登記需要當事人雙方申請，但公司合并致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的只需要合并后存續(xù)的公司或者新設(shè)的公司單方申請即可。因為吸收合并，需要將土地使用權(quán)由被解散（被兼并）的公司名下轉(zhuǎn)移到存續(xù)的公司名下；新設(shè)合并，需要將土地使用權(quán)由被解散（被合并）的公司名下轉(zhuǎn)移到新設(shè)的公司名下。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移方都已經(jīng)被解散，不復(fù)存在，無法雙方申請，因此只需要合并后存續(xù)的公司或者新設(shè)的公司單方申請即可。
三是土地登記機構(gòu)應(yīng)要求當事人提供以下材料，并進行重點審查：
1、被解散（被合并或兼并）公司的原身份證明材料或者工商注銷登記資料。雖然被解散（被合并或兼并）的公司不復(fù)存在，無法作為一方當事人申請登記，但需要當事人提交這些資料，以供土地登記機構(gòu)審查綜合判斷合并的事實。
2、公司合并的協(xié)議。根據(jù)《公司法》第一百七十四條的規(guī)定，公司合并應(yīng)當由合并各方簽訂合并協(xié)議。合并是土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的原因，因此需要提供合并協(xié)議作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移之證明
3、工商登記資料，主要是合并后存續(xù)的公司的工商變更登記資料或者新設(shè)的公司工商登記資料。
四是土地登記機構(gòu)不需要對被解散公司的債務(wù)是否得到有效的清償進行審查。一般來說，辦理被解散公司的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當要求當事人提供已經(jīng)清算完畢債務(wù)已經(jīng)妥善處理的證明。否則債權(quán)人無法主張債權(quán)時將對土地登記機構(gòu)辦理的轉(zhuǎn)移登記產(chǎn)生異議，對土地登記機構(gòu)有可能產(chǎn)生法律風險。但由于《公司法》第一百七十五條規(guī)定，公司合并時，合并各方的債權(quán)、債務(wù)，應(yīng)當由合并后存續(xù)的公司或者新設(shè)的公司承繼。土地登記機構(gòu)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后不再有此類法律風險，因此不需要對此進行審查。
辦理土地抵押登記是否審查抵押金額？
《物權(quán)法》第十三條第一項明確規(guī)定不動產(chǎn)登記機構(gòu)不得要求對不動產(chǎn)進行評估，但是《擔保法》第三十五條規(guī)定“抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分”，因此，在實踐中，土地登記機構(gòu)在辦理土地抵押登記時，對是否審查抵押金額和是否審查抵押物的價值等，存在疑惑。筆者認為土地登記機構(gòu)不應(yīng)當審查抵押物的價值及抵押金額。理由如下：
一是《物權(quán)法》沒有要求登記機構(gòu)審查抵押金額。首先，雖然《擔保法》第三十五條要求抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值，但是《物權(quán)法》沒有對此作出規(guī)定；其次，《物權(quán)法》第十三條第一項明確規(guī)定登記機構(gòu)不得要求對不動產(chǎn)進行評估，其中隱藏著登記機關(guān)不得干預(yù)抵押物價值及抵押金額之含義；最后，《物權(quán)法》第一百七十八條明確規(guī)定，在《擔保法》與《物權(quán)法》的規(guī)定不一致時，要適用《物權(quán)法》。
二是抵押物的價值由抵押雙方當事人確定，只需要當事人認可即可，不需要登記機構(gòu)審查。根據(jù)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》（建住房
[2006]8號），“商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)當確定房地產(chǎn)抵押價值。房地產(chǎn)抵押價值由抵押當事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。房地產(chǎn)抵押價值由抵押當事人協(xié)商議定的，應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門提供確定房地產(chǎn)抵押價值的書面協(xié)議；由房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估的，應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門提供房地產(chǎn)抵押估價報告。房地產(chǎn)管理部門不得要求抵押當事人委托評估房地產(chǎn)抵押價值，不得指定房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估房地產(chǎn)抵押價值”。
三是《擔保法》第三十五條要求抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值的規(guī)定不合理。抵押的土地價值受房地產(chǎn)市場的影響較大，會出現(xiàn)較大的波動。土地在設(shè)定抵押時和實現(xiàn)抵押時的價值很難完全一致。實踐中，很有可能出現(xiàn)這樣的情形：在設(shè)定抵押時，抵押人所擔保的債權(quán)超出其抵押物的價值，但是實現(xiàn)抵押時，卻因為土地價格的上漲而低于其抵押物的價值，從而使抵押權(quán)人的債權(quán)都能得到優(yōu)先受償。實踐中也有可能出現(xiàn)這樣的情形：在設(shè)定抵押時，抵押人所擔保的債權(quán)沒有超出其抵押物的價值，但是實現(xiàn)抵押時，卻因為土地價格的下跌而使其抵押物的價值低于其所擔保的債權(quán)，使抵押權(quán)人的債權(quán)也無法完全得到清償。比如說，甲向銀行貸款
150萬元，以其評估價值為100萬元的土地使用權(quán)作為抵押，按照《擔保法》的規(guī)定，辦理抵押登記時，抵押金額只能登記為100萬元，但如果抵押期滿，甲的土地升值為200萬元，那么銀行也僅能以100萬優(yōu)先受償，其余部分銀行則無法享有優(yōu)先受償權(quán)，只能與其他債權(quán)人一起按照比例受償，抵押權(quán)人的權(quán)益就無法得到充分有效的保護。
四是《擔保法》第三十五條“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分”規(guī)定也不合理。對于后一債權(quán)人來說，有抵押總比沒有抵押好。因為辦理抵押登記后，一是抵押物有可能增值，從而使后一債權(quán)人的債權(quán)得到優(yōu)先受償。還是以前述的案例為例，甲將其土地使用權(quán)抵押給銀行后，向乙購買
200萬元的貨物，但只能支付100萬元，乙為了擔保貨款能夠?qū)崿F(xiàn)，要求甲以土地使用權(quán)作擔保，并申請將乙登記成為第二順位的抵押權(quán)人，當?shù)盅簷?quán)實現(xiàn)時，土地升值為200萬元，銀行的150萬元貸款只能有100萬元優(yōu)先受償，剩下的100萬元則應(yīng)當由乙優(yōu)先受償；二是前一抵押順位的抵押權(quán)人可能放棄抵押權(quán)，或因其債權(quán)得到履行而使后一順位的抵押權(quán)人變?yōu)榍耙豁樜坏牡盅簷?quán)人，從而使后一順位的抵押權(quán)人的債權(quán)能夠優(yōu)先受償。因為根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十四條的規(guī)定，抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位。抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容。在前述案例中，即使土地的價值沒有上漲，但是如果甲償還了銀行的貸款，則乙就變成了第一順位的抵押權(quán)人，從而使其債權(quán)全部得到優(yōu)先受償。
