《通知》主要是細(xì)化了“新實(shí)體經(jīng)濟(jì)十條”第八條中關(guān)于“允許制造業(yè)企業(yè)的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)按幢、層等固定界限為基本單元分割，用于引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目……支持和鼓勵(lì)各地建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈，嚴(yán)格遵守工業(yè)建筑和高層建筑的消防要求，高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈可按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。《通知》制定的核心是支持制造業(yè)企業(yè)盤活土地，同時(shí)設(shè)定了一些限制條件防范擅自改變工業(yè)物業(yè)的土地和房屋用途進(jìn)行商品房開發(fā)?，F(xiàn)將《通知》確定的相關(guān)政策解讀如下：
一、主要內(nèi)容
?。ㄒ唬╆P(guān)于可進(jìn)行分割和分割轉(zhuǎn)讓工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的界定?！锻ㄖ返谝粭l明確“制造業(yè)企業(yè)在工業(yè)性質(zhì)國(guó)有建設(shè)用地上已確權(quán)登記的廠房、倉(cāng)庫(kù)等物業(yè)的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)（以下統(tǒng)稱為“工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)”）可以按照本通知規(guī)定進(jìn)行分割和分割轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)登記。工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)可按幢、層等固定界限為基本單元分割為可以獨(dú)立使用且權(quán)屬界線封閉的空間”。這里包含了如下幾層含義：1.可分割和分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)物業(yè)是在國(guó)有建設(shè)用地上建造的，且該國(guó)有建設(shè)用地的用途為工業(yè)；2.可分割和分割轉(zhuǎn)讓工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)必須是已確權(quán)登記的，即不得采取預(yù)售方式進(jìn)行分割銷售；3.分割后的工業(yè)物業(yè)需具備可獨(dú)立使用狀態(tài)且可形成權(quán)屬界線封閉的空間。
?。ǘ╆P(guān)于受讓主體資格的限定?！锻ㄖ返诙l明確“分割轉(zhuǎn)讓工業(yè)物業(yè)應(yīng)用于引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，受讓方須為經(jīng)依法注冊(cè)登記且為轉(zhuǎn)讓方的產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴企業(yè)”。即受讓方需是：1.已經(jīng)依法注冊(cè)的企業(yè)；2.轉(zhuǎn)讓方的產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴。受讓方是否為轉(zhuǎn)讓方的產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴企業(yè)，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)征求同級(jí)工業(yè)和信息化部門意見，工業(yè)和信息化部門一般應(yīng)在7個(gè)工作日內(nèi)將意見回復(fù)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，征求意見時(shí)間不計(jì)入不動(dòng)產(chǎn)登記辦理時(shí)限。
?。ㄈ╆P(guān)于高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈的定義和規(guī)定?！锻ㄖ返诹鶙l明確“容積率在1.6以上、二層以上且?guī)ЧI(yè)電梯的高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈，除可按前述條款進(jìn)行變更（分割）不動(dòng)產(chǎn)登記、轉(zhuǎn)移（分割轉(zhuǎn)讓）不動(dòng)產(chǎn)登記外，還可以按幢、層等為基本單元進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)首次登記”，即高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈是指容積率在1.6以上，二層及以上且?guī)ЧI(yè)電梯的標(biāo)準(zhǔn)廠房。建成的高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈可按幢、層為基本單元直接進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)首次登記，以方便高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈的轉(zhuǎn)讓，如此高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)無(wú)需經(jīng)過(guò)分割手續(xù)可直接轉(zhuǎn)讓，以簡(jiǎn)化辦證流程，鼓勵(lì)各地建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈。
二、限制性規(guī)定
為防止改變土地用途和房屋用途進(jìn)行開發(fā)轉(zhuǎn)讓，《通知》作出了以下限制性規(guī)定：
?。ㄒ唬┕I(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)不得在層內(nèi)再進(jìn)行分割，即層是工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割的最小單位。為確保制造業(yè)發(fā)展空間，由各地根據(jù)實(shí)際情況限定最小的分割面積。
?。ǘ┩恋胤指钪簧婕巴恋厥褂脵?quán)份額轉(zhuǎn)移，不得將一宗土地分割為多宗土地。因此，工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割及分割轉(zhuǎn)讓時(shí)，不對(duì)工業(yè)物業(yè)對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)進(jìn)行分割，只在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)標(biāo)注土地使用權(quán)按份共有或共同共有。
?。ㄈ┕I(yè)物業(yè)建筑區(qū)內(nèi)的辦公、生活服務(wù)等配套用房不得獨(dú)立進(jìn)行分割、分割轉(zhuǎn)讓或抵押。即單獨(dú)就工業(yè)物業(yè)建筑區(qū)內(nèi)配套用房申請(qǐng)變更（分割）不動(dòng)產(chǎn)登記、轉(zhuǎn)移（分割轉(zhuǎn)讓）不動(dòng)產(chǎn)登記、抵押登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理。配套用房隨工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割、分割轉(zhuǎn)讓或抵押的，需按照配套用房建筑面積占廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房的建筑面積比例進(jìn)行分割、分割轉(zhuǎn)讓或抵押，并以幢、層為等固定界限為基本單元。
?。ㄋ模┓指钷D(zhuǎn)讓后原權(quán)利人自留的工業(yè)或倉(cāng)儲(chǔ)功能的建筑面積占分割轉(zhuǎn)讓前工業(yè)或倉(cāng)儲(chǔ)功能確權(quán)登記的建筑面積比例不得低于40%。即不管原權(quán)利人轉(zhuǎn)讓幾次或者同時(shí)轉(zhuǎn)給多個(gè)受讓主體，其轉(zhuǎn)讓后持有的工業(yè)或倉(cāng)儲(chǔ)功能建筑面積不得低于最初未分割轉(zhuǎn)讓前工業(yè)或倉(cāng)儲(chǔ)功能建筑面積的40%。
?。ㄎ澹┦茏尯蟮墓I(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)自完成轉(zhuǎn)移（分割轉(zhuǎn)讓）不動(dòng)產(chǎn)登記之日起5年內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)讓，即以完成轉(zhuǎn)移登記之日起算，工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)5年內(nèi)不能再次買賣，具體起止時(shí)限在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書附記項(xiàng)中注記清楚。
?。└邩?biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈的轉(zhuǎn)讓不受上述第（四）（五）點(diǎn)的限制，但仍需受（一）（二）（三）點(diǎn)的約束（見《通知》第八條）。
三、其他特殊情形
（一）涉及改建、擴(kuò)建和利用地下空間的工業(yè)物業(yè)的分割轉(zhuǎn)讓?！锻ㄖ返谖鍡l規(guī)定“在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，在工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地上對(duì)工礦廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房進(jìn)行改建、擴(kuò)建和利用地下空間，涉及按幢、層等固定界線限為基本單元分割的，可按上述規(guī)定和相關(guān)法律法規(guī)及政策辦理工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)變更（分割）不動(dòng)產(chǎn)登記、轉(zhuǎn)移（分割轉(zhuǎn)讓）不動(dòng)產(chǎn)登記”。因此涉及改建、擴(kuò)建和利用地下空間工業(yè)物業(yè)的分割及分割轉(zhuǎn)讓登記，需在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下進(jìn)行，并按照本通知的要求和相關(guān)法律法規(guī)及政策提交有關(guān)材料，例如根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范試行》9.2.3，改建、擴(kuò)建引起房屋面積、界址變更的，除應(yīng)提交本通知要求的材料外，需提交規(guī)劃驗(yàn)收文件和房屋竣工驗(yàn)收文件。
?。ǘ└鞯丶?jí)以上市可依據(jù)本地實(shí)際制定相關(guān)細(xì)則。由于各地情況不一，《通知》第十條明確各地級(jí)以上市可根據(jù)本通知精神，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定實(shí)施細(xì)則。
