《廣東省自然資源廳關(guān)于地上地下國有建設(shè)用地使用權(quán)及 其所附建筑物構(gòu)筑物所有權(quán)確權(quán)登記暫行辦法》（以下稱《登記 辦法》）已經(jīng)十三屆省政府 143 次常務(wù)會議審議通過，由我廳冠 經(jīng)省人民政府同意字樣印發(fā)，自 2021 年7月1日起實(shí)施。有關(guān)政策解讀如下：
一、出臺《登記辦法》的必要性
?。ㄒ唬┦锹鋵?shí)自然資源部賦予我省的改革探索任務(wù)。自然資 源部支持粵港澳大灣區(qū)和深圳市深化自然資源領(lǐng)域改革探索意 見中要求，支持探索建設(shè)用地使用權(quán)地上、地表和地下分層設(shè)立、 分層供應(yīng)政策。我們以珠三角地區(qū)為重點(diǎn)，率先探索建設(shè)用地使 用權(quán)地上、地表和地下分層設(shè)立、分層供應(yīng)、分層登記政策，將 提升自然資源要素市場化配置程度和效率，進(jìn)一步激發(fā)市場活力 和創(chuàng)造力，助力粵港澳大灣區(qū)和深圳先行示范區(qū)建設(shè)。
?。ǘ┦俏沂?shí)際情況需要。我省城市建設(shè)用地十分緊張， 特別是珠三角地區(qū)城市，利用地上地下空間建設(shè)地上地下建（構(gòu)） 筑物的情況比較普遍，其確權(quán)登記需求日益增多。但現(xiàn)有法律法規(guī)和國家層面的不動產(chǎn)登記政策對地上、地下建設(shè)用地及其建 （構(gòu)）筑物的確權(quán)登記未做出專門規(guī)定。我省《登記辦法》的率 先出臺，將統(tǒng)一、規(guī)范地上、地下國有建設(shè)用地使用權(quán)及其所附 建筑物構(gòu)筑物所有權(quán)確權(quán)登記工作，對保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益， 鼓勵(lì)建設(shè)項(xiàng)目立體空間布局使用，促進(jìn)節(jié)約集約利用土地具有十 分重要意義。
二、《登記辦法》主要內(nèi)容
《登記辦法》共 18 條，主要對地上地下使用權(quán)、地上地下 建筑物構(gòu)筑物進(jìn)行定義，明確地上地下空間確權(quán)登記的適用范 圍，具體規(guī)定了哪些可以登記、怎么登記、特殊情況如何登記等 內(nèi)容。
（一）關(guān)于登記范圍。明確國有建設(shè)用地使用權(quán)在土地的地 上、地表、地下分別設(shè)立的，可以分別登記；規(guī)定地上地下國有 建設(shè)用地使用權(quán)和地上地下建（構(gòu)）筑物可按本辦法登記。 并不是所有的地上、地下建筑物構(gòu)筑物都需要申請確權(quán)登 記，只有已辦理了建設(shè)用地供地手續(xù)、權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立 使用價(jià)值的空間，申請確權(quán)登記才具有物權(quán)意義（符合登記條 件）。
?。ǘ╆P(guān)于怎么登記。地上地下國有建設(shè)用地使用權(quán)及其所 附建筑物構(gòu)筑物所有權(quán)確權(quán)登記應(yīng)重點(diǎn)把握以下幾點(diǎn)：
1.登記單元的劃分。根據(jù)權(quán)屬來源材料劃分宗地，其中鐵路 等交通工程可按站（場）、區(qū)間劃分宗地。地上、地下建（構(gòu)） 筑物的基本單元可以是整體，也可以根據(jù)竣工驗(yàn)收文件和權(quán)屬界線等區(qū)分層、套、間。
2.三維坐標(biāo)的建立。規(guī)定首次登記時(shí)應(yīng)建立三維坐標(biāo)，增加 豎向高程表示?！兜怯涋k法》做出上述規(guī)定，將促進(jìn)各地逐步建 立健全“以三維地籍為核心的土地立體化管理模式”，這也是國務(wù) 院要求復(fù)制推廣的第六批改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)之一。
3.用途和年限的認(rèn)定。地上地下使用權(quán)用途和年限依據(jù)國有 建設(shè)用地劃撥決定書、土地出讓合同等權(quán)屬來源材料認(rèn)定。地上、 地下建（構(gòu)）筑物的用途以規(guī)劃條件、竣工驗(yàn)收材料來認(rèn)定。
4.注記要求。對申請地上、地下國有建設(shè)用地使用權(quán)及其建 （構(gòu)）筑物的登記，以及單獨(dú)申請地上、地下國有建設(shè)用地使用 權(quán)的登記，均需要在不動產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書上加予注記。
5.登記程序。地上、地下國有建設(shè)用地使用權(quán)及其所附建（構(gòu)） 筑物所有權(quán)登記的申請、受理、審核、登簿等程序，以及《登記 辦法》未明確規(guī)定的登記事項(xiàng)，按照現(xiàn)行不動產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定處 理。
?。ㄈ┑匾蹤?quán)登記。針對地上建（構(gòu)）筑物的地基、地下建 筑物的出入口不能取得地表使用權(quán)的情況，可以申請地役權(quán)登 記，依法保護(hù)當(dāng)事人權(quán)益。
?。ㄋ模┓指畹怯?。經(jīng)營性地下建（構(gòu)）筑物，可以按照經(jīng)規(guī) 劃主管部門批準(zhǔn)的基本單元辦理分割登記。地上、地下機(jī)械式停 車場（庫）以及地下公共停車場，應(yīng)當(dāng)整體確權(quán)登記，不可分割 為單個(gè)車位辦理登記。
（五）地下建筑物按房屋進(jìn)行登記。對凈高度大于 2.2 米 （含），作為商業(yè)、工業(yè)、辦公、居住等用途的地下建（構(gòu)）筑 物，可以申請房屋所有權(quán)登記。此規(guī)定有利于促進(jìn)地下建（構(gòu)） 筑物物盡其用、保障權(quán)能。
三、需要注意的問題
（一）農(nóng)村集體土地地上地下空間登記問題。本《登記辦法》 適用范圍，不含農(nóng)村集體土地地上地下建設(shè)用地使用權(quán)及其所附 建筑物構(gòu)筑物所有權(quán)的確權(quán)登記，但農(nóng)村集體土地已辦理征收和 農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)、轉(zhuǎn)為國有的除外。
?。ǘ┡c地表建筑物結(jié)建的地下空間登記問題。與地表建筑 物統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)的地下空間，應(yīng)與地表建筑物同時(shí)申請首 次登記。本辦法實(shí)施前，地表建設(shè)用地使用權(quán)及建（構(gòu)）筑物所 有權(quán)已辦理首次登記而地下空間未辦理權(quán)屬登記的，可單獨(dú)申請 辦理地下建設(shè)用地使用權(quán)及建（構(gòu)）筑物所有權(quán)首次登記。不論 是與地表建筑物結(jié)建的地下空間，還是單獨(dú)開發(fā)建設(shè)的地下空 間，在登記時(shí)均按照第八條規(guī)定進(jìn)行注記。
