查看原文：梅州市人民政府關(guān)于印發(fā)梅州市“三舊”改造實(shí)施辦法的通知
一、政策背景
為規(guī)范我市舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊（下稱“三舊”）改造工作，完善城市功能，改善人居環(huán)境，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，提高土地利用效率，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)，保障社會公共利益，堅(jiān)持以人民為中心，構(gòu)建“五星爭輝”區(qū)域發(fā)展新格局，打造宜居宜業(yè)宜游“世界客都·長壽梅州”，根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）、《廣東省國土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見的通知》（粵國土資規(guī)字〔2018〕3號）、《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號）等的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
二、文件的主要內(nèi)容
本辦法主要內(nèi)容包括八點(diǎn)：
一是健全體制，成立“三舊”改造工作議事協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，確定主管部門，明確職責(zé)分工；
二是規(guī)范“三舊”改造標(biāo)圖建庫標(biāo)準(zhǔn)、要求；
三是明確“三舊”改造項(xiàng)目的規(guī)劃與計(jì)劃管理；
四是明確“三舊”改造項(xiàng)目的改造模式，規(guī)范和細(xì)化改造流程，公益性用地移交比例與程序；
五是根據(jù)項(xiàng)目類型，制定差異化的地價(jià)計(jì)收與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；
六是規(guī)范用地審批；
七是制定了多樣化的連片改造支持措施和產(chǎn)業(yè)扶持措施；
八是健全監(jiān)督管理機(jī)制。
?。ㄒ唬┙∪w制，成立“三舊”改造工作議事協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，確定主管部門，明確職責(zé)分工
“三舊”改造項(xiàng)目涉及的內(nèi)容具有復(fù)雜性和系統(tǒng)性，需要多個(gè)部門協(xié)同推進(jìn)“三舊”改造工作。本辦法明確市、縣（市、區(qū)）“三舊”改造的管理架構(gòu)，市、縣（市、區(qū)）人民政府成立“三舊”改造工作議事協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)“三舊”改造工作，自然資源管理機(jī)構(gòu)為“三舊”改造主管部門，負(fù)責(zé)“三舊”改造的具體工作。
?。ǘ┮?guī)范“三舊”改造標(biāo)圖建庫標(biāo)準(zhǔn)、要求
明確了“三舊”改造項(xiàng)目是否符合納入標(biāo)圖建庫標(biāo)準(zhǔn)，“三舊”改造標(biāo)圖建庫動(dòng)態(tài)管理，規(guī)范審批程序等。
?。ㄈ┟鞔_“三舊”改造項(xiàng)目的規(guī)劃與計(jì)劃管理
“三舊”改造項(xiàng)目涉及的工作周期較長、相關(guān)利益主體較多、影響覆蓋面較廣，需要制定系統(tǒng)的規(guī)劃與計(jì)劃管理機(jī)制才能科學(xué)的指導(dǎo)項(xiàng)目的開展。本辦法明確了實(shí)施“三舊”改造項(xiàng)目應(yīng)編制“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃、“三舊”改造年度實(shí)施計(jì)劃、“三舊”改造單元規(guī)劃和“三舊”改造項(xiàng)目實(shí)施方案，以專項(xiàng)規(guī)劃進(jìn)行規(guī)劃統(tǒng)籌、以年度實(shí)施計(jì)劃進(jìn)行計(jì)劃管理、以單元規(guī)劃明確規(guī)劃要求、以項(xiàng)目實(shí)施方案指導(dǎo)項(xiàng)目的開展。
?。ㄋ模┟鞔_“三舊”改造項(xiàng)目的改造模式，規(guī)范和細(xì)化改造流程，公益性用地移交比例與程序
“三舊”改造分為舊村莊改造、舊城鎮(zhèn)改造、舊廠房改造。
1、舊村莊改造。舊村莊改造分為政府實(shí)施改造、自主改造和合作改造三種改造模式。為了充分保障改造范圍內(nèi)村民的合法權(quán)益，本辦法規(guī)定需在申請改造階段和引入合作企業(yè)階段需經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會或戶代表會議應(yīng)到會全體成員的2/3以上表決同意，在編制項(xiàng)目實(shí)施方案階段需經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會或戶代表會議應(yīng)到會全體成員的80%以上（含80%）表決同意，在項(xiàng)目實(shí)施階段需經(jīng)90%以上（含90%）權(quán)屬人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議后方可啟動(dòng)拆除工作。舊村莊改造的住宅安置補(bǔ)償、村集體物業(yè)復(fù)建安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照各縣（市、區(qū)）的房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的方式進(jìn)行補(bǔ)償。
2、舊城鎮(zhèn)改造。舊城鎮(zhèn)改造分為政府主導(dǎo)和自行改造兩種模式。為了充分保障改造范圍內(nèi)居民的合法權(quán)益，本辦法規(guī)定在征詢改造范圍內(nèi)居民意愿環(huán)節(jié)及對拆遷補(bǔ)償安置方案的意見時(shí)，需達(dá)到90%（含90%）以上戶數(shù)同意。政府主導(dǎo)模式下的舊城鎮(zhèn)改造，征收補(bǔ)償安置政策和標(biāo)準(zhǔn)按照國有土地上房屋征收的有關(guān)政策和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
3、舊廠房改造。舊廠房改造分為政府主導(dǎo)和自行改造兩種模式。由政府征收、收回等方式對改造項(xiàng)目范圍進(jìn)行整合，通過公開招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式出讓。自行改造可以單一權(quán)利人進(jìn)行實(shí)施改造也可以通過房地產(chǎn)作價(jià)入股、簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議、聯(lián)營、收購歸宗等方式將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體實(shí)施改造。同時(shí)，按照環(huán)境保護(hù)及資源的可持續(xù)利用的要求，對可能產(chǎn)生土壤污染的工業(yè)企業(yè)遺留場地實(shí)施改造時(shí)，土地出讓前應(yīng)開展必要的土壤環(huán)境調(diào)查和風(fēng)險(xiǎn)評估工作。
4、公益性地移交比例與程序。本辦法明確規(guī)定涉及工改經(jīng)營性用途的自行改造項(xiàng)目，需將不低于該項(xiàng)目用地總面積15%的土地?zé)o償移交政府。因控規(guī)或單元規(guī)劃未提出預(yù)留公益性用地要求，或地塊面積較小，移交的公益性用地面積不足15%的，不足部分可按土地原用途評估后補(bǔ)繳土地補(bǔ)償款；或通過移交公益性項(xiàng)目的建筑面積，折抵應(yīng)移交的用地面積。超出15%的可以按土地原用途評估抵減土地出讓價(jià)款。
本辦法明確規(guī)定需移交的公益性用地需在簽訂土地使用權(quán)出讓合同前完成移交，并由改造主體負(fù)責(zé)對原有建筑物、構(gòu)筑物等完成拆除工作；對于移交城市基礎(chǔ)設(shè)施等公益性項(xiàng)目建筑面積的，改造主體需在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后一個(gè)月內(nèi)，向自然資源部門完成移交手續(xù)。
?。ㄎ澹└鶕?jù)項(xiàng)目類型，制定差異化的地價(jià)計(jì)收與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
“工改工”改造項(xiàng)目在符合規(guī)劃、不改變土地用途、不延長土地使用年限的情形下，不計(jì)收地價(jià)款。
“工改商”類項(xiàng)目（改造后為經(jīng)營性用地），按照新用途土地市場評估價(jià)減去原用途土地市場評估價(jià)后差額的40%計(jì)收地價(jià)款。
舊村莊、舊城鎮(zhèn)改造按照新用途土地市場評估價(jià)格的20%計(jì)收地價(jià)款。
?。┮?guī)范用地審批
明確了“三舊”改造項(xiàng)目集體土地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地的審批程序，明確了“三舊”改造項(xiàng)目中涉及歷史用地完善手續(xù)的分類處理。
（七）制定了多樣化的連片支持措施和產(chǎn)業(yè)扶持措施
為鼓勵(lì)我市利用“三舊”改造政策積極發(fā)展產(chǎn)業(yè)，針對連片改造項(xiàng)目，本辦法制定了多種優(yōu)惠措施，包括允許原屬于同一國有土地使用權(quán)宗地整體入庫和“三地”修改土地利用總體規(guī)劃、鼓勵(lì)連片項(xiàng)目混合開發(fā)和建設(shè)連片改造示范區(qū)等。支持“工改工”項(xiàng)目建設(shè)不超過總建筑面積15%的配套用房。對于舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造的復(fù)建安置房項(xiàng)目，可依據(jù)棚戶區(qū)改造政策，按照復(fù)建安置“建一免一”的原則，減免城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，并可在本市權(quán)限范圍內(nèi)依法減免其他行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。
?。ò耍┙∪O(jiān)督管理機(jī)制
為保障“三舊”改造項(xiàng)目實(shí)施的公平性、公開性，明確了相關(guān)公開方式接受公眾查詢和社會監(jiān)督，明確了對已批準(zhǔn)項(xiàng)目的監(jiān)管方式保障項(xiàng)目的順利推進(jìn)，杜絕閑置現(xiàn)象。“三舊”改造項(xiàng)目實(shí)施中發(fā)生糾紛時(shí)可以予司法程序維護(hù)合法權(quán)益。
