查看原文：梅州市自然資源局梅州市財(cái)政局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范前置審批用地供地及前期投入補(bǔ)償有關(guān)問題的意見
為妥善處理梅江區(qū)范圍內(nèi)歷史上前置審批的國(guó)有建設(shè)用地完善供地手續(xù)的問題，加快推進(jìn)我市宜居城鄉(xiāng)建設(shè)，按照市政府的工作部署，市自然資源局起草了《梅州市自然資源局梅州市財(cái)政局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范前置審批用地供地及前期投入補(bǔ)償有關(guān)問題的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）?，F(xiàn)將《意見》的相關(guān)政策解讀如下：
一、《意見》的起草背景
由于歷史原因和政策調(diào)整等影響，梅江區(qū)范圍內(nèi)存在部分項(xiàng)目用地受當(dāng)時(shí)用地規(guī)?；蛑笜?biāo)等客觀原因限制，用地報(bào)批手續(xù)滯后，為加快項(xiàng)目推進(jìn)，政府同意企業(yè)或個(gè)人在取得相關(guān)前置審批手續(xù)（如建設(shè)用地指標(biāo)劃撥單、建設(shè)用地規(guī)劃許可證或紅線圖）的情況下，由企業(yè)或個(gè)人通過鎮(zhèn)、村投入補(bǔ)償安置資金完成了補(bǔ)償安置，且土地實(shí)施了前期開發(fā)并由企業(yè)或個(gè)人實(shí)際使用，由于這類用地未辦理儲(chǔ)備和供地手續(xù)，土地實(shí)際集約在企業(yè)或個(gè)人手中，補(bǔ)償安置資金及前期開發(fā)投入成本難于認(rèn)定，致使土地難于收儲(chǔ)和供應(yīng)，造成土地資源閑置。
為進(jìn)一步規(guī)范這類用地的成本認(rèn)定問題，市政府于2016年5月出臺(tái)了會(huì)議紀(jì)要，明確了前置審批用地的適用情形和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，該文件有效執(zhí)行時(shí)間至2018年12月31日止。但2017年、2018年省審計(jì)、巡視時(shí)指出政府不能以會(huì)議紀(jì)要形式解決歷史遺留問題，必須出臺(tái)規(guī)范性文件。
鑒于當(dāng)前梅江區(qū)范圍內(nèi)仍有部分前置審批用地手續(xù)問題未解決，影響到梅江區(qū)的征地拆遷和土地儲(chǔ)備及開發(fā)利用工作，市自然資源局和梅江區(qū)政府按照審計(jì)、巡視的整改要求，在充分調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上，參照珠三角發(fā)達(dá)地區(qū)如《廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃委員會(huì)廣州市財(cái)政局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范前置審批用地公開出讓及前期投入補(bǔ)償有關(guān)問題的意見》，市自然資源局起草了《梅州市自然資源局梅州市財(cái)政局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范前置審批用地供地及前期投入補(bǔ)償有關(guān)問題的意見》。
二、《意見》的起草過程
2019年9月，《意見》初稿形成后，市自然資源局多次組織局相關(guān)業(yè)務(wù)科室，依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第39號(hào)）、《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第21號(hào)）、《土地儲(chǔ)備管理辦法》（國(guó)土資規(guī)〔2017〕17號(hào)）、《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地出讓管理工作的通知》（粵國(guó)土資規(guī)字〔2017〕2號(hào)）等法律法規(guī)、規(guī)定及有關(guān)文件精神，對(duì)《意見》逐條審查、逐條研究、逐條修改。同時(shí)，為充分吸取市委、市政府在城市土地管理方面的戰(zhàn)略思想，體現(xiàn)《意見》的規(guī)范性和嚴(yán)肅性，市自然資源局征求了梅江區(qū)政府和市財(cái)政局、市發(fā)改局、市招商局的意見，并結(jié)合提出的意見建議對(duì)《意見》進(jìn)行了修改完善。2020年7月，市自然資源局發(fā)出了《關(guān)于再次征求<關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范前置審批用地供地及前期投入補(bǔ)償有關(guān)問題的意見> 意見的函》，再次征求梅江區(qū)政府和市財(cái)政局、市發(fā)改局、市招商局的意見建議。通過廣泛征求意見，集思廣益，確保了《意見》的科學(xué)性和可操作性。市土地儲(chǔ)備中心委托廣東廣廈土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對(duì)《梅江區(qū)前置審批用地供地項(xiàng)目區(qū)域平均地價(jià)與成本》進(jìn)行了測(cè)算，為核定前期投入補(bǔ)償與出讓底價(jià)的合理比例提供了決策依據(jù)。
市政府市長(zhǎng)張愛軍，市委常委、市政府黨組副書記黃文沐高度重視，多次組織研究《意見》出臺(tái)事宜。市自然資源局會(huì)同梅江區(qū)政府根據(jù)會(huì)議要求對(duì)涉及的“前置審批”用地情況進(jìn)行了多次摸底調(diào)查，并分門別類列出了清單，最終形成了《梅州市自然資源局梅州市財(cái)政局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范前置審批用地供地及前期投入補(bǔ)償有關(guān)問題的意見》（送審稿）。
三、《意見》的主要內(nèi)容
《意見》主要包括以下六方面內(nèi)容：
?。ㄒ唬┟鞔_了前置審批用地的適用范圍和認(rèn)定條件。一是適用范圍。前置審批用地適用范圍應(yīng)為2017年12月31日前已核發(fā)以下文件之一但尚未完成儲(chǔ)備和供應(yīng)的各類用地，包括兩種情形：①原市土地行政主管部門核發(fā)的建設(shè)用地指標(biāo)劃撥單；②原市規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證或規(guī)劃紅線圖。二是認(rèn)定條件。前置審批用地的認(rèn)定應(yīng)符合三個(gè)條件：①符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，已取得農(nóng)轉(zhuǎn)用地批文或土地利用現(xiàn)狀為建設(shè)用地；②由原用地方通過鎮(zhèn)、村投入補(bǔ)償安置資金，已完成土地、房屋及其他地上附著物等的補(bǔ)償安置，土地權(quán)屬清楚無爭(zhēng)議；③原用地方進(jìn)行了前期開發(fā)且當(dāng)前實(shí)際使用，造成征拆補(bǔ)償安置資金和前期開發(fā)投入成本難于核定。
?。ǘ┟鞔_了前置審批用地供地程序。原用地方向梅江區(qū)政府申請(qǐng)辦理前置審批用地處置手續(xù)，并經(jīng)梅江區(qū)政府?dāng)M訂前置審批用地處置方案報(bào)市自然資源局和市財(cái)政局確認(rèn)，由梅江區(qū)政府與原用地方簽訂前置審批用地處置協(xié)議后，將土地移交市土地儲(chǔ)備中心按程序納入儲(chǔ)備。市自然資源局?jǐn)M定供地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市自然資源局組織供地。
（三）明確了前期投入的補(bǔ)償方式。原用地方前期投入費(fèi)用難于測(cè)算的，按經(jīng)營(yíng)性用地和非經(jīng)營(yíng)性用地兩種用途不同方式核定補(bǔ)償款：一是經(jīng)營(yíng)性用地。①住宅或商住用地：土地成交價(jià)格小于或等于出讓底價(jià)1.3倍的，按成交價(jià)格的35%作為前期投入補(bǔ)償金額；土地成交價(jià)格大于出讓底價(jià)1.3倍的，以出讓底價(jià)1.3倍的35%作為前期投入補(bǔ)償金額。②商服用地：土地成交價(jià)格小于或等于出讓底價(jià)1.3倍的，按成交價(jià)格的40%作為前期投入補(bǔ)償金額；土地成交價(jià)格大于出讓底價(jià)1.3倍的，以出讓底價(jià)1.3倍的40%作為前期投入補(bǔ)償金額。③工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地按成交價(jià)格的60％確定前期投入補(bǔ)償金額。④其他用地按成交價(jià)格的50％確定前期投入補(bǔ)償金額。二是非經(jīng)營(yíng)性用地。①以出讓方式供應(yīng)土地的，土地成交價(jià)格小于或等于出讓底價(jià)1.3倍的，按成交價(jià)格的50%作為前期投入補(bǔ)償金額；土地成交價(jià)格大于出讓底價(jià)1.3倍的，以出讓底價(jià)1.3倍的50%作為前期投入補(bǔ)償金額。②以劃撥方式供應(yīng)土地的，按前置審批用地處置方案確認(rèn)之日作為評(píng)估基準(zhǔn)日，按劃撥土地用途的出讓評(píng)估價(jià)格的50%確定前期投入補(bǔ)償金額。
?。ㄋ模┟鞔_了前期投入補(bǔ)償款的申請(qǐng)和撥付程序。一是以出讓方式供應(yīng)土地的，在受讓方繳清全部出讓價(jià)款后，由原用地方向梅江區(qū)政府提出前期投入補(bǔ)償申請(qǐng)；二是以有償劃撥方式供應(yīng)土地的，在土地使用權(quán)人繳清全部劃撥價(jià)款后，由原用地方向梅江區(qū)政府提出前期投入補(bǔ)償申請(qǐng)；三是以無償劃撥方式供應(yīng)土地的，在土地使用權(quán)人取得劃撥決定書后，由原用地方向梅江區(qū)政府提出前期投入補(bǔ)償申請(qǐng)。梅江區(qū)政府在接到受讓方或土地使用權(quán)人的前期投入補(bǔ)償申請(qǐng)后，負(fù)責(zé)對(duì)前期投入補(bǔ)償金額進(jìn)行核算，并送市土地儲(chǔ)備中心審核，由市土地儲(chǔ)備中心報(bào)市自然資源局核定后由市財(cái)政局按規(guī)定撥付。
?。ㄎ澹┟鞔_了其他規(guī)定。前期投入補(bǔ)償金額在供地后規(guī)劃用途和容積率等指標(biāo)發(fā)生變化的，補(bǔ)償額不再作調(diào)整。
?。┟鞔_了施行日期?！兑庖姟纷杂“l(fā)之日起實(shí)施，有效期5年。
2021年5月10日
