梅州市人民政府關(guān)于印發(fā)梅州市
“三舊”改造實施辦法的通知
各縣（市、區(qū)）人民政府（管委會），市府直屬和中央、省屬駐梅各單位：
現(xiàn)將《梅州市“三舊”改造實施辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行，工作過程中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。
梅州市人民政府
2020年5月6日
梅州市“三舊”改造實施辦法
第一章 總則
第一條 為規(guī)范我市舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊（以下簡稱“三舊”）改造工作，完善城市功能，改善人居環(huán)境，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，提高土地利用效率，保護歷史文化遺產(chǎn)，保障社會公共利益，堅持以人民為中心，構(gòu)建“五星爭輝”區(qū)域發(fā)展新格局，打造宜居宜業(yè)宜游“世界客都·長壽梅州”，根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）、《廣東省國土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規(guī)字〔2018〕3號）、《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號）等的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱“三舊”改造，是指符合規(guī)定的改造主體對布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊用地上蓋物實施拆除重建、綜合整治、局部改擴建、歷史建筑修繕等活動。
第三條 實施“三舊”改造應(yīng)當(dāng)遵循“政府引導(dǎo)、市場運作、明晰產(chǎn)權(quán)、保障權(quán)益、統(tǒng)籌規(guī)劃、有序推進、節(jié)約集約、高效利用、公共優(yōu)先、尊重歷史、客觀公正”的原則。
第四條 縣級以上人民政府對本地區(qū)“三舊”工作負總責(zé)。市人民政府成立“三舊”改造工作議事協(xié)調(diào)機構(gòu)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全市“三舊”改造工作，研究提出完善“三舊”改造配套政策及體制機制的工作措施，協(xié)調(diào)解決“三舊”改造工作中的重大問題，指導(dǎo)督促各地各部門落實“三舊”改造工作任務(wù)。
第五條 自然資源部門為“三舊”改造主管部門，負責(zé)統(tǒng)籌推進“三舊”改造工作，辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收、收回土地等用地手續(xù)，負責(zé)改造項目的土地確權(quán)、登記，組織國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓和協(xié)議出讓以及標(biāo)圖建庫等工作，加強政策解讀和宣傳。
發(fā)展改革部門負責(zé)“三舊”改造中涉及固定資產(chǎn)投資項目的立項和產(chǎn)業(yè)政策的制定；住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門（城市管理綜合執(zhí)法部門、人防部門）負責(zé)“三舊”改造涉及違法建設(shè)治理、市政配套設(shè)施建設(shè)監(jiān)督、歷史建筑保護利用、房屋拆遷管理、人民防空工程審批等工作。工業(yè)和信息化部門負責(zé)對制造業(yè)企業(yè)“畝均效益”進行綜合評價及倒逼促改、引導(dǎo)村級工業(yè)園升級改造等工作。財政部門負責(zé)建立資金統(tǒng)籌機制，制定完善土地出讓收入分配使用、“工改工”項目及公益性項目財政獎補等政策。農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負責(zé)指導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織做好集體資產(chǎn)管理。文化和旅游部門負責(zé)對“三舊”改造中的不可移動文物做好保護及活化利用工作。生態(tài)環(huán)境部門負責(zé)“三舊”改造項目中環(huán)境影響的管理和監(jiān)督。金融工作部門協(xié)調(diào)金融機構(gòu)支持改造項目融資。稅務(wù)部門負責(zé)落實“三舊”改造稅收優(yōu)惠政策，加強稅收政策解讀和宣傳，研究解決“三舊”改造稅收實務(wù)問題。審計部門按規(guī)定做好相關(guān)審計監(jiān)督工作。公安、人力資源和社會保障、交通運輸、衛(wèi)生健康等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)做好“三舊”改造倒逼促改和實施監(jiān)管工作。
第二章 改造范圍與標(biāo)圖建庫
第六條 有下列情形之一的用地及其地上建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)施，可列入“三舊”改造范圍：
?。ㄒ唬┎环习踩a(chǎn)要求的；
?。ǘ┎环檄h(huán)境保護要求的；
（三）建筑危舊、居住環(huán)境惡劣、不符合消防安全要求，或妨害公共安全、公共交通、公共衛(wèi)生及社會治安的；
?。ㄋ模┎季稚y、條件落后、利用粗放、規(guī)劃確定改造的存量建設(shè)用地；
（五）不符合國家產(chǎn)業(yè)政策，或因產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級需要的；
?。閷嵤﹪量臻g規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的；
?。ㄆ撸v史文化遺存亟須保存維護的；
?。ò耍┱叻ㄒ?guī)規(guī)定的其他情形。
經(jīng)認定為閑置土地的，不得列入“三舊”改造范圍。
第七條 “三舊”改造用地應(yīng)符合省標(biāo)圖入庫要求：
?。ㄒ唬┰?009年12月31日前已建設(shè)使用，地塊上蓋物基底面積占入庫地塊面積比例達30%以上，符合土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)第二次全國土地調(diào)查（以下簡稱“二調(diào)”）和最新土地利用現(xiàn)狀圖認定為建設(shè)用地。上蓋物基底面積占入庫地塊面積比例不足30%的，經(jīng)原土地權(quán)利人自愿申請，可按照2009年12月31日前上蓋物占地面積和30%比例反算確定可納入標(biāo)圖建庫的用地面積；
?。ǘ┫铝刑厥馇樾慰梢暈榉先霂煲螅?/p>
2009年12月31日前上蓋物占地比例符合建設(shè)用地規(guī)劃許可、土地供應(yīng)法律文書等載明的規(guī)劃條件、行業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的下限，或改造后用于建設(shè)公益性項目的，可不受30%比例限制。
屬于生態(tài)修復(fù)類改造項目，規(guī)劃用途為非建設(shè)用地的，如能提供相關(guān)主管部門出具的項目屬于生態(tài)修復(fù)類型的證明材料，可按規(guī)定納入標(biāo)圖建庫范圍。
“二調(diào)”或最新的土地利用現(xiàn)狀圖認定為非建設(shè)用地，但實地在2009年12月31日前已經(jīng)建設(shè)使用且符合上蓋物占地比例要求，同時不涉及復(fù)墾且確需改造建設(shè)的，在落實建設(shè)用地規(guī)模后可按規(guī)定納入標(biāo)圖建庫范圍。
第八條“三舊”改造實施標(biāo)圖建庫動態(tài)管理，每季度調(diào)整一次。改造地塊的入庫、刪減、調(diào)整等工作由縣級自然資源部門負責(zé)實施，報市自然資源部門審查同意后納入標(biāo)圖建庫范圍。對于擬增補入庫的地塊，由市自然資源部門依據(jù)相關(guān)規(guī)定對其是否符合入庫標(biāo)準(zhǔn)進行實質(zhì)性審查，審查通過后即可開展改造項目的認定、項目實施方案及用地報批等工作。
市自然資源部門應(yīng)將本行政區(qū)域調(diào)整完善后的改造地塊數(shù)據(jù)報省自然資源廳備案。
第九條符合標(biāo)圖建庫條件，改造條件成熟、改造需求迫切的地塊，特別是貧困村改造用地，可由縣級自然資源部門將土地征收報批材料（需經(jīng)同級人民政府審核同意）、納入標(biāo)圖建庫申請材料連同相關(guān)起草說明（包括項目性質(zhì)、改造條件及同步辦理土地征收和標(biāo)圖建庫手續(xù)必要性等），上報市自然資源部門審查，經(jīng)其同意納入標(biāo)圖建庫范圍的，方可按程序報市人民政府辦理土地征收手續(xù)。
第三章 規(guī)劃與計劃管理
第十條 實施“三舊”改造項目應(yīng)編制“三舊”改造專項規(guī)劃、“三舊”改造年度實施計劃、“三舊”改造單元規(guī)劃和“三舊”改造項目實施方案。通過編制“三舊”改造專項規(guī)劃明確“三舊”改造重點區(qū)域和范圍、改造方向、目標(biāo)、時序、總體規(guī)模和改造策略，指導(dǎo)“三舊”改造單元的劃定；通過制訂“三舊”改造年度實施計劃對“三舊”改造工作進行規(guī)劃，調(diào)控改造的節(jié)奏和時序，有序推進實施；通過編制“三舊”改造單元規(guī)劃對“三舊”改造單元作出細化規(guī)定，明確“三舊”改造單元實施改造的規(guī)劃要求；通過組織編制“三舊”改造項目實施方案指導(dǎo)具體項目的改造實施工作，包括用地報批、土地供應(yīng)、改造模式及后續(xù)監(jiān)管等。
第十一條“三舊”改造專項規(guī)劃依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃編制、控制性詳細規(guī)劃編制，與近期建設(shè)規(guī)劃相銜接，主要包括改造重點區(qū)域和范圍、改造方向、目標(biāo)、功能定位、用地布局、配套設(shè)施布局、道路網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成、公共空間規(guī)劃、歷史文化遺存保護、自然生態(tài)資源保護、總體實施時序及鼓勵優(yōu)先改造時序等內(nèi)容。
“三舊”改造專項規(guī)劃是改造實施和管理的基本依據(jù)，專項規(guī)劃一般為五年，并制定年度實施計劃。“三舊”改造專項規(guī)劃由自然資源部門組織編制，報市人民政府批準(zhǔn)后抄送省自然資源廳備案。
第十二條 “三舊”改造年度實施計劃應(yīng)根據(jù)市人民政府下達的“三舊”改造任務(wù)及“三舊”改造專項規(guī)劃的總體要求制訂，主要包括擬改造情況、用地現(xiàn)狀、改造類型、改造用途、實施方式、投資規(guī)模、實施時間等。經(jīng)批準(zhǔn)的“三舊”改造年度實施計劃是項目認定和實施的依據(jù)。
“三舊”改造年度實施計劃由自然資源部門組織編制，經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)后實施。
第十三條“三舊”改造項目在納入年度實施計劃后，涉及控制性詳細規(guī)劃（以下簡稱“控規(guī)”）調(diào)整或控規(guī)未覆蓋的，可由自然資源部門組織編制“三舊”改造單元規(guī)劃；不涉及控規(guī)調(diào)整的，無需編制“三舊”改造單元規(guī)劃，改造主體根據(jù)控規(guī)和相關(guān)規(guī)劃確定的規(guī)劃條件編制項目實施方案。
第十四條 涉及控規(guī)調(diào)整或控規(guī)未覆蓋的項目，“三舊”改造應(yīng)以更新單元為基本單位，一個更新單元內(nèi)可以包括一種或多種改造類型，也可以包括一個或多個改造項目。更新單元的劃定應(yīng)當(dāng)符合“三舊”改造專項規(guī)劃，并符合以下標(biāo)準(zhǔn)：
?。ㄒ唬└聠卧獞?yīng)是一個完整的功能單元，需與已批控制性詳細規(guī)劃劃定的街坊相一致。如需進一步細分的，須以城市道路為邊界并做出說明；
?。ǘ└聠卧秶挠玫孛娣e原則上不小于1公頃，可結(jié)合綜合整治、局部改擴建、歷史建筑修繕進行整體實施；
?。ㄈ﹥?yōu)先在專項規(guī)劃確定的重點改造區(qū)域內(nèi)劃定更新單元；
?。ㄋ模└聠卧秶鷥?nèi)應(yīng)包含完整的規(guī)劃獨立占地的城市公益性用地；
（五）基于鼓勵產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、完善公共設(shè)施等其他原因，確需劃定更新單元的情況。
第十五條“三舊”改造單元規(guī)劃應(yīng)依據(jù)“三舊”改造專項規(guī)劃，結(jié)合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃進行編制?！叭f”改造單元規(guī)劃的編制應(yīng)符合以下原則：
?。ㄒ唬﹥?yōu)先保障城市公共利益項目；
?。ǘ┳⒅乇Ｗo城市特色資源，延續(xù)歷史文化傳承；
?。ㄈ┏浞肿鹬叵嚓P(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益，實現(xiàn)各方利益的平衡。
第十六條“三舊”改造單元規(guī)劃主要包括以下內(nèi)容：
（一）更新單元內(nèi)改造項目的具體范圍、改造目標(biāo)、改造模式、開發(fā)時序和規(guī)劃控制指標(biāo)；
（二）基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和其他用地的功能、產(chǎn)業(yè)方向及其布局；
?。ㄈ┗诨A(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施承載力、交通承載力、人居環(huán)境承載力、經(jīng)濟平衡等綜合測算基礎(chǔ)上的容積率論證方案；
?。ㄋ模┕嫘栽O(shè)施整體統(tǒng)籌方案、建設(shè)容量總體平衡方案；
?。ㄎ澹┏鞘性O(shè)計指引。
第十七條 舊村莊和舊城鎮(zhèn)改造可按照改造總成本加合理利潤與商品房開發(fā)計容建筑面積市場銷售總額相平衡的原則對項目總成本和計容建筑面積進行科學(xué)測算，以測算結(jié)果作為制定改造單元規(guī)劃的依據(jù)之一。
第十八條“三舊”改造單元規(guī)劃由自然資源部門組織編制后，報同級人民政府審批。
“三舊”改造單元規(guī)劃的批準(zhǔn)視為已完成控制性詳細規(guī)劃的修編和修改，可覆蓋原控制性詳細規(guī)劃或作為控制性詳細規(guī)劃實施。經(jīng)批準(zhǔn)的單元規(guī)劃是出具規(guī)劃行政許可、實施相關(guān)規(guī)劃建設(shè)管理的依據(jù)。
第十九條 項目實施方案應(yīng)依據(jù)“三舊”改造專項規(guī)劃、“三舊”改造單元規(guī)劃和有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求進行編制。項目實施方案的主要內(nèi)容包括項目改造地塊的現(xiàn)狀分析、規(guī)劃依據(jù)、土地利用現(xiàn)狀情況、土地擬改造情況、改造成本核定及經(jīng)濟平衡測算、項目發(fā)展定位分析、改造地塊城市設(shè)計、規(guī)劃調(diào)整及公益性用地移交方案、開發(fā)時序及實施措施等。
項目實施方案由改造主體負責(zé)編制，經(jīng)自然資源部門組織相關(guān)部門審核后，報同級人民政府審批。
第四章 改造項目的實施
第一節(jié) 舊村莊改造
第二十條 舊村莊改造可分為以下三種模式：
?。ㄒ唬┱畬嵤└脑臁Ｓ烧撠?zé)對土地開展征收、拆遷、平整及村民住宅和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織物業(yè)復(fù)建安置補償?shù)认嚓P(guān)工作，經(jīng)整理的土地達到“凈化”后納入儲備后實施公開出讓或用于市政公共設(shè)施建設(shè)，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織不參與土地出讓收益分成。
?。ǘ┳灾鞲脑?。由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或其全資子公司根據(jù)批復(fù)的項目實施方案自行拆遷補償安置，并且可申請以協(xié)議出讓方式獲得融資地塊開發(fā)融資。
?。ㄈ┖献鞲脑臁＾r(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺公開選擇合作主體實施改造。
第二十一條 舊村莊改造項目在納入年度實施計劃后，由改造主體委托有測繪資質(zhì)的機構(gòu)開展基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查工作，調(diào)查項目范圍內(nèi)土地、房屋、人口、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、文化遺存、公建配套及市政設(shè)施等現(xiàn)狀基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并經(jīng)自然資源部門審核后公示，公示無異議后作為編制項目實施方案的依據(jù)。
第二十二條 舊村莊改造項目應(yīng)按照以下規(guī)定征求改造區(qū)域內(nèi)村民的意見：
?。ㄒ唬┥暾埜脑祀A段。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織擬定改造意向書（含改造方式及模式）征求村民意見，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員大會或戶代表會議應(yīng)到會人員的三分之二以上表決同意后，可申請改造。
?。ǘ┮牒献髌髽I(yè)階段。合作企業(yè)應(yīng)通過公共資源交易中心（平臺）引入，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員大會或戶代表會議應(yīng)到會人員的三分之二以上表決同意后確定。
（三）項目實施方案編制階段。項目實施方案（含拆遷補償安置方案）經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員大會或戶代表會議應(yīng)到會人員的80%以上（含80%）表決同意，自然資源部門審核通過后報同級人民政府批準(zhǔn)。
?。ㄋ模╉椖繉嵤╇A段。項目實施方案審批確定后，由改造主體與權(quán)屬人簽訂補償安置協(xié)議。對于住宅房屋可分期簽訂補償安置協(xié)議，每一期達到90%以上（含90%）權(quán)屬人簽約，方可啟動房屋拆除。
第二十三條 舊村莊改造的住宅安置補償標(biāo)準(zhǔn)、村集體物業(yè)復(fù)建安置補償標(biāo)準(zhǔn)參照各縣（市、區(qū)）的房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)，以貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的方式進行補償。
第二節(jié) 舊城鎮(zhèn)改造
第二十四條 舊城鎮(zhèn)改造可分為以下兩種模式：
?。ㄒ唬┱鲗?dǎo)，市、縣人民政府按照簽訂的拆遷補償協(xié)議落實補償后，由市、縣自然資源部門組織地塊出讓。
?。ǘ┳孕懈脑?，包括以下情形：
?、薄叭f”改造項目范圍內(nèi)單一權(quán)利人對其用地實施改造；
?、病叭f”改造項目范圍內(nèi)全部權(quán)利人通過簽訂搬遷補償協(xié)議將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體后由其實施改造。
第二十五條 舊城鎮(zhèn)改造項目應(yīng)按照以下規(guī)定征求改造區(qū)域內(nèi)居民的意見，同時符合《物權(quán)法》等的相關(guān)規(guī)定：
?。ㄒ唬┑谝惠啠髟兏脑靺^(qū)域居民意愿，同意改造戶數(shù)的比例達到90％以上（含90％）的，方可啟動改造，并辦理地塊改造前期手續(xù)。
?。ǘ┑诙?，在規(guī)定時間內(nèi)簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議的戶數(shù)達到90％以上（含90％），方可實施拆遷。
“三舊”改造項目分期實施的，每一期簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議的戶數(shù)達到90％以上（含90％），方可實施拆遷。
第二十六條 政府主導(dǎo)的舊城鎮(zhèn)改造項目由縣級人民政府負責(zé)組織制訂征收補償安置方案。舊城鎮(zhèn)改造過程不涉及征收集體土地但必須對村民的房屋進行拆遷的，參照國有土地上房屋征收有關(guān)政策和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第二十七條 開展“三舊”改造項目應(yīng)高度重視歷史文化保護，更多的采用綜合整治、局部擴改建、歷史建筑修繕等微改造這種“繡花”功夫，注重文明傳承、文化延續(xù)，讓城市留下記憶，讓人們記住鄉(xiāng)愁。對歷史文化街區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑，應(yīng)嚴格按照“修舊如舊、建新如新”的原則進行保護性整治更新，參照拆遷管理法律法規(guī)，合理動遷、疏解歷史保護建筑的居住人口。探索采取出售文化保護建筑使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)的方法，引進社會資金建立保護歷史建筑的新機制。
第三節(jié) 舊廠房改造
第二十八條 舊廠房改造可分為以下兩種模式：
?。ㄒ唬┱鲗?dǎo)，包括以下情形：
⒈由政府通過征收、收回等方式對“三舊”改造項目范圍內(nèi)用地進行整合后納入土地供應(yīng)計劃，按規(guī)定組織地塊供應(yīng)；
?、灿烧ㄟ^征收、收回等方式對改造項目范圍內(nèi)用地進行整合，必須通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開方式出讓土地，所得出讓收益可按規(guī)定用于補償原土地權(quán)利人。
?。ǘ┳孕懈脑?，包括以下情形：
⒈“三舊”改造項目范圍內(nèi)單一權(quán)利人對其用地實施改造；
?、病叭f”改造項目范圍內(nèi)全部權(quán)利人通過以房地產(chǎn)作價入股、簽訂搬遷補償協(xié)議、聯(lián)營、收購歸宗等方式將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體后由其實施改造。
第二十九條“工改商”改造項目涉及土地使用權(quán)變更的，個人的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓或以房地產(chǎn)作價入股的方式轉(zhuǎn)移至企業(yè)。土地權(quán)利人不具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的，可全資注冊成立具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)或與有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)聯(lián)合改造。
第三十條 對可能產(chǎn)生土壤污染的工業(yè)企業(yè)遺留場地實施改造時，出讓前應(yīng)當(dāng)開展必要的土壤環(huán)境調(diào)查和風(fēng)險評估工作，確保土壤環(huán)境質(zhì)量符合后續(xù)開發(fā)利用要求。對列入建設(shè)用地土壤污染風(fēng)險管控和修復(fù)名錄的地塊，不作為住宅、公共管理與公共服務(wù)用地。
第四節(jié) 改造主體與供地方式
第三十一條 “三舊”改造項目的用地由土地權(quán)利人自行改造或與其他市場主體合作改造的，按以下方式確定改造主體：
（一）國有“三舊”用地可以由土地使用權(quán)人或其成立的全資子公司、土地使用權(quán)人與其他市場主體成立的合作公司約定作為開發(fā)建設(shè)單位的一方、土地受讓人或承租人作為改造主體。其中公有經(jīng)濟成分占主導(dǎo)地位的公司、企業(yè)與其他市場主體合作實施“三舊”改造的，應(yīng)當(dāng)按照國有資產(chǎn)處置程序辦理，并通過公共資源交易中心公開選擇合作主體。
?。ǘ┘w“三舊”用地可以由土地所有權(quán)人或由其成立的全資子公司、土地所有權(quán)人與其他市場主體成立的合作公司約定作為開發(fā)建設(shè)單位的一方、土地使用權(quán)人、受讓人、承租人作為改造主體。
?。ㄈ叭f”改造項目范圍內(nèi)存在多個權(quán)利主體的，改造范圍內(nèi)的所有權(quán)利主體通過以房地產(chǎn)作價入股、簽訂搬遷補償協(xié)議、聯(lián)營、收購歸宗等方式，將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移至單一主體后，由該主體申請實施改造，在完成上蓋物拆除后再注銷原有不動產(chǎn)權(quán)證，憑經(jīng)批復(fù)的項目實施方案及與其他權(quán)屬人簽訂的補償協(xié)議，由自然資源部門直接與單一改造主體簽訂出讓合同，辦理相關(guān)用地手續(xù)。
第三十二條 涉及“三舊”改造的供地，屬政府收購儲備后再次供地的，必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓，其余可以協(xié)議方式出讓。以協(xié)議方式出讓的，必須履行地價評估、集體決策確定出讓底價，并將結(jié)果進行公示。
第三十三條 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自主改造或合作改造的舊村莊改造項目，可直接出讓土地給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或由其成立的全資子公司、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與公開選擇的市場主體成立的合作公司、或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與公開選擇的合作主體約定作為開發(fā)建設(shè)單位的一方。
由政府組織改造的舊村莊改造項目，在辦理報批手續(xù)前需經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織表決同意，并明確具體補償安置途徑；在確定開發(fā)建設(shè)條件的前提下，可由政府將拆遷及擬改造土地的使用權(quán)一并通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開方式出讓給改造主體。
改造過程中需要調(diào)整上述改造方式的，應(yīng)經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織表決同意，并報經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)同意，有關(guān)調(diào)整情況應(yīng)當(dāng)及時在“三舊”改造項目監(jiān)管系統(tǒng)中備案。
第三十四條 涉及將工業(yè)用地改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地的自行改造項目，應(yīng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，將不低于該項目用地總面積15%的土地?zé)o償移交政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)或其他公益性項目建設(shè)。
對于改造地塊所在的控制性詳細規(guī)劃或單元規(guī)劃未提出預(yù)留公益性用地要求，或改造地塊面積較小，提供的公益性用地面積不足15%的，不足部分按土地原用途評估，補繳與應(yīng)移交用地等價的土地補償款后，整宗地扣除實際移交面積后，按照新用途計收土地出讓金；或通過無償移交城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他公益性項目建筑面積，根據(jù)其占項目總建筑面積的比例折抵應(yīng)移交的用地面積。
對于無償移交達到項目用地面積15%或以上的，土地出讓金按移交后剩余面積計收，移交部分不收繳土地出讓金。超出15%的土地部分，按土地原用途評估后，可作抵減土地出讓價款。
第三十五條 按照本辦法第三十四條的規(guī)定無償移交公益性用地的，改造主體應(yīng)按照以下程序和要求完成移交工作：
（一）改造主體應(yīng)按照移交要求在“三舊”改造項目實施方案中制定公益性用地移交方案，主要內(nèi)容包括移交主體、移交土地或建筑的面積等。
（二）移交公益性用地的，改造主體應(yīng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同之前完成公益性用地移交工作，并負責(zé)對移交范圍內(nèi)原有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施進行拆除，未按規(guī)定移交的，不予辦理供地手續(xù)，分期實施的項目應(yīng)在首期落實移交；移交城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他公益性項目建筑面積的，改造主體應(yīng)在項目竣工驗收后一個月內(nèi)，向自然資源部門完成移交手續(xù)的辦理。
第三十六條 自然資源部門在編制或調(diào)整控制性詳細規(guī)劃時應(yīng)綜合考慮通過建筑容量轉(zhuǎn)移、容積率獎勵、土地置換等方式，鼓勵用地單位自愿將經(jīng)營性用地調(diào)整為公益性用地。
第五章 地價計收
第三十七條舊廠房改造項目按改造后用途不同分類計收地價。
（一）“工改工”類項目（改造后以工業(yè)為主導(dǎo)功能的用地），在符合規(guī)劃、不改變土地用途、不延長土地使用年限情形下，不計收地價款。
?。ǘ肮じ纳獭鳖愴椖浚ǜ脑旌鬄榻?jīng)營性用地），按照新用途土地市場評估價減去原用途土地市場評估價后差額的40%計收地價款。
第三十八條 舊村莊改造項目、舊城鎮(zhèn)改造項目，按照新用途土地市場評估價的20%計收地價款。
第六章 用地審批
第三十九條 納入“三舊”改造范圍，符合相關(guān)規(guī)劃，具有合法用地手續(xù)的集體存量建設(shè)用地，可由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按規(guī)定申請轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，土地征收手續(xù)由市人民政府根據(jù)省政府委托進行審批，項目實施方案報所在的市、縣人民政府審批。
第四十條 納入“三舊”改造范圍，符合相關(guān)規(guī)劃，涉及完善土地征收手續(xù)的，按照用地行為發(fā)生時間分類處理：
（一）用地行為發(fā)生在1986年12月31日之前的集體建設(shè)用地，因改造需要必須征收為國有建設(shè)用地的，項目實施方案報所在市、縣人民政府審批，土地征收手續(xù)由市人民政府根據(jù)省政府委托進行審批。
?。ǘ┯玫匦袨榘l(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間的，依照1988年修訂的土地管理法的相關(guān)規(guī)定，落實處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)，項目實施方案報市人民政府審批，完善土地征收手續(xù)由市人民政府根據(jù)省政府委托進行審批。
?。ㄈ┯玫匦袨榘l(fā)生在1999年1月1日至2009年12月31日之間的，依照1998年修訂的土地管理法的相關(guān)規(guī)定，落實處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)，項目實施方案報市人民政府審批，完善土地征收手續(xù)由市人民政府根據(jù)省政府委托進行審批。
農(nóng)村集體土地完善建設(shè)用地手續(xù)后保留集體土地性質(zhì)，或國有土地完善建設(shè)用地手續(xù)的，按照規(guī)定權(quán)限報市人民政府審批，并同步審批項目實施方案。
第四十一條 按照本辦法第四十條的規(guī)定完善手續(xù)的，用地行為發(fā)生時的法律和政策沒有要求聽證、辦理社保和安排留用地的，在提供有關(guān)歷史用地協(xié)議或被征地農(nóng)村集體同意的前提下，不再舉行聽證、辦理社保和安排留用地。
第四十二條“三舊”改造項目中涉及的國有建設(shè)歷史用地存在違法行為的，按照用地行為發(fā)生時的法律法規(guī)和政策處理（處罰）后完善建設(shè)用地手續(xù)。
第四十三條“三舊”改造項目涉及難以單獨出具規(guī)劃條件、難以獨立開發(fā)利用的邊角地、夾心地、插花地（以下簡稱“三地”），單個地塊不超過3畝且累計面積不超過項目主體地塊面積（不含“三地”面積）10%的，可以一并納入改造范圍。
“三舊”改造項目涉及“三地”需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收手續(xù)的，可納入批次用地依法報批，或與主體地塊一并組卷上報，由市人民政府進行審批。
“三舊”改造項目涉及的“三地”面積大于3畝，或累計面積超過項目主體地塊面積（不含“三地”面積）10%，且原則上不超過20%，符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的，可報市人民政府根據(jù)個案處理原則進行審批。
第七章 鼓勵措施
第四十四條 鼓勵通過多種方式實施連片改造，對于舊村莊改造項目因用地和規(guī)劃條件無法實現(xiàn)盈虧平衡的，可整合本村權(quán)屬范圍內(nèi)符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的其他用地，納入舊村莊一并實施改造，但只能用于復(fù)建安置或公益設(shè)施建設(shè)；對于納入“三舊”改造范圍、位置相鄰的集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地，可一并打包實施改造，通過公開交易或協(xié)議出讓方式確定使用權(quán)人。
第四十五條 對于連片改造中不符合土地利用總體規(guī)劃，原則上單塊面積不超過3畝、累計面積不超過項目主體地塊面積10%的邊角地、夾心地、插花地等零星土地，在不突破城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模、不減少耕地保有量且不涉及占用永久基本農(nóng)田的前提下，可按規(guī)定程序申請修改土地利用總體規(guī)劃。
第四十六條 在符合控制性詳細規(guī)劃、不改變用地性質(zhì)的情況下，允許“工改工”項目按照集約用地的原則，集中建設(shè)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的生產(chǎn)服務(wù)、行政辦公、生活服務(wù)等配套設(shè)施，其中，研發(fā)、租賃住房、公共配套等配套用房建筑面積不得超過項目總建筑面積的15%，相應(yīng)配套設(shè)施的用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%。
第四十七條“三舊”改造項目在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，可以“連片項目混合開發(fā)”的形式進行，即通過混合開發(fā)將單一生產(chǎn)功能的連片項目改造為融合住宅、商服、辦公、科研、生產(chǎn)等功能齊備的綜合性項目。
“連片項目混合開發(fā)”的土地用途以產(chǎn)業(yè)用地為主，原則上項目總用地面積不少于100畝，住宅、類住宅（公寓）用途計容建筑面積之和不得超過項目總計容建筑面積的35%。
第四十八條 連片改造示范區(qū)建設(shè)規(guī)模原則上不應(yīng)低于100畝；對示范區(qū)在調(diào)整土規(guī)、完善歷史用地手續(xù)、落實城鄉(xiāng)用地建設(shè)規(guī)模和指標(biāo)等方面予以優(yōu)先安排。
第四十九條 對整體連片的舊城區(qū)改造項目且連片改造面積不少于100畝并提供公益性設(shè)施或城市公共空間、保障性住房、歷史文物保護的“三舊”改造項目，可在原批準(zhǔn)控制性詳細規(guī)劃容積率的基礎(chǔ)上增加10％的容積率獎勵。
第五十條 在符合規(guī)劃、權(quán)屬清晰、雙方自愿的前提下，允許“三舊”改造項目用地之間或“三舊”用地與相鄰的其他存量建設(shè)用地進行空間位置和權(quán)屬互換。
第五十一條 符合條件的舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造的復(fù)建安置房項目，依據(jù)棚戶區(qū)改造政策，按照復(fù)建安置“建一免一”的原則，減免城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，并可在本市權(quán)限范圍內(nèi)依法減免其他行政事業(yè)性收費和政府性基金。
舊城鎮(zhèn)改造項目納入棚戶區(qū)改造范圍的，可同步享受棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策。申請享受棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策的，按規(guī)定程序報批。
第五十二條 經(jīng)項目所在地縣級以上人民政府確認，同一項目原多個權(quán)利主體通過權(quán)益轉(zhuǎn)移形成單一主體承擔(dān)拆遷改造工作的，屬于政府征收（收回）房產(chǎn)、土地并出讓的行為，按相關(guān)稅收政策辦理。
第八章 監(jiān)督管理
第五十三條“三舊”改造項目的信息應(yīng)按照以下要求進行公開：
（一）編制“三舊”改造專項規(guī)劃、單元規(guī)劃和年度實施計劃應(yīng)當(dāng)公開征求意見，保障土地權(quán)利人的知情權(quán)和參與權(quán)。
?。ǘ┳匀毁Y源部門應(yīng)將轄區(qū)內(nèi)已入庫地塊的圖斑編號、用地面積、坐落位置等信息納入政府信息主動公開范圍，在門戶網(wǎng)站上予以公開，接受公眾查詢和社會監(jiān)督。
?。ㄈ┙?jīng)批準(zhǔn)的項目實施方案，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定發(fā)布公告。其中，涉及土地征收的，政府應(yīng)當(dāng)在批復(fù)文件作出之日起10個工作日內(nèi)發(fā)布公告，公告應(yīng)當(dāng)載明批準(zhǔn)機關(guān)、批準(zhǔn)文號、批準(zhǔn)時間、批準(zhǔn)內(nèi)容、公告的有效期限以及行政復(fù)議、行政訴訟等權(quán)利事項。
?。ㄋ模Α叭f”改造涉及的政府收購?fù)恋厥褂脵?quán)、使用土地出讓收入對原土地權(quán)利人進行補償、協(xié)議出讓補繳地價等重大事項，須經(jīng)市、縣級人民政府集體決策，并將決策結(jié)果在政府門戶網(wǎng)站上公示。以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓“三舊”改造涉及的土地使用權(quán)的，應(yīng)通過公共資源交易中心實行網(wǎng)上交易，交易結(jié)果按規(guī)定向社會公布，接受公眾監(jiān)督。
第五十四條 縣級以上人民政府可通過建立綜合評價體系，包括畝均產(chǎn)值、單位能耗、單位排污、勞動生產(chǎn)率等指標(biāo)等，對改造項目的用地效率進行分等定級，并在用能、用電、用水、排污權(quán)等方面實行差別化配置，倒逼低效用地主體主動實施改造或退出用地。
第五十五條 改造主體應(yīng)按照政府批準(zhǔn)的“三舊”改造項目實施方案進行改造。未在批準(zhǔn)期限內(nèi)改造的，批復(fù)文件自動失效。
第五十六條 除政府組織實施的項目外，“三舊”改造項目應(yīng)當(dāng)在項目實施方案正式獲批之日起的三個月內(nèi)，由自然資源部門與改造主體簽訂監(jiān)管協(xié)議，市、縣（市、區(qū)）人民政府是“三舊”改造項目實施監(jiān)管的責(zé)任主體。監(jiān)管協(xié)議重點對改造項目按照經(jīng)批準(zhǔn)的項目實施方案及相關(guān)規(guī)劃要求實施改造，無償移交公益性用地，履行改造范圍內(nèi)配套建設(shè)義務(wù)，落實對改造范圍內(nèi)原土地權(quán)利人的補償安置義務(wù)，實現(xiàn)改造項目的綜合效益等方面進行監(jiān)管。各級自然資源部門應(yīng)加強巡查監(jiān)管，確保協(xié)議落實到位。
第五十七條 舊城鎮(zhèn)、舊村莊項目的改造主體在簽訂土地使用權(quán)出讓合同前，設(shè)立銀行監(jiān)管賬戶或提供銀行保函，由改造主體、縣（市、區(qū)）自然資源部門和開戶銀行三方共同監(jiān)管，確保?？顚Ｓ谩?/p>
對未按照項目實施方案和供地文書確定的開竣工時間、土地用途、開發(fā)強度等實施改造的取消“三舊”改造相關(guān)優(yōu)惠政策，并按《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第55號）等規(guī)定實施處罰；對拆除重建或者新建部分構(gòu)成閑置土地的，按照《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）處理；對以“三舊”改造為名騙取完善歷史用地手續(xù)的，一經(jīng)查實，嚴肅依法處理。
第五十八條“三舊”改造項目實施中發(fā)生糾紛的，按照以下方式解決：
?。ㄒ唬┮?qū)嵤└脑鞂Ω脑旆秶鷥?nèi)農(nóng)村集體土地及國有土地及其上蓋物業(yè)的受讓人、承租人、抵押權(quán)人的正當(dāng)權(quán)益造成影響的，依照其與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或國有土地及其上蓋物業(yè)的所有權(quán)人簽訂的出讓、出租、抵押合同的約定進行補償，對補償標(biāo)準(zhǔn)存在爭議的，由合同約定雙方自行協(xié)商或采取民事訴訟途徑解決。
?。ǘ┺r(nóng)村集體經(jīng)濟組織少數(shù)成員拒不履行經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織表決通過并經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)的項目實施方案（含搬遷補償安置內(nèi)容），按照以下情形分類處理：
?、备脑爝^程涉及征收集體土地，利害關(guān)系人對補償標(biāo)準(zhǔn)有異議的，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十五條規(guī)定向批準(zhǔn)征收土地的人民政府申請裁決。對于違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定阻撓征收土地的，按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條規(guī)定，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強制執(zhí)行。
?、哺脑爝^程不涉及征收集體土地但必須對村民的房屋進行拆遷的，縣級以上地方人民政府參照《國有土地上房屋征收與補償條例》第三章補償相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
人民法院裁定準(zhǔn)予執(zhí)行的，可由提出申請的市、縣人民政府負責(zé)執(zhí)行。
第五十九條 市人民政府對各縣（市、區(qū)）“三舊”改造年度實行情況動態(tài)監(jiān)督，重點監(jiān)督年度改造任務(wù)完成情況及改造項目實施監(jiān)管等工作。各縣（市、區(qū)）“三舊”改造完成情況將作為土地利用年度計劃管理及實施獎懲的重要依據(jù)?！叭f”改造工作進度由市自然資源部門定期通報督辦。
第九章 附則
第六十條 本辦法自2020年6月1日起施行，有效期5年?！睹分菔腥嗣裾P(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的實施意見》（梅市府〔2010〕25號）、《關(guān)于印發(fā)梅州市“三舊”改造實施細則的通知》（梅市府辦〔2010〕70號）同時廢止。
政策解讀：《梅州市“三舊”改造實施辦法》政策解讀
